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Acte constitutif PPE
L’acte constitutif d’une propriété par étages (PPE) est le point de départ de la PPE. C’est ce qui va lui donner naissance. Cet acte doit être rédigé par un notaire. Le notaire devra ensuite faire inscrire au Registre foncier les informations concernant la PPE. C’est cette inscription sur le feuillet de la parcelle de base sur laquelle la PPE existe ou va exister, qui donne vraiment naissance à cette PPE.
Une PPE peut être constituée avant même que l’immeuble dans lequel elle va exister ne soit construit. Dans ce cas, il s’agit d’une vente sur plan. L’achèvement des travaux devra ensuite être communiqué au Registre foncier.
Les bases concernant l’acte constitutif d’une PPE sont décrites à l’article 712e du Code civil suisse.
Annotation (Registre foncier)
L’annotation est l’une des rubriques d’un extrait de registre foncier suisse. Elle sert à renforcer un droit. Il n’existe que trois espèces d’annotations possibles :
- Concernant un droit personnel. Par exemple un droit d’emption, de préemption ou de réméré.
- Une restriction du droit d’aliéner. Par exemple, à la suite d’une décision de l’Office des poursuites en cas de faillite du propriétaire.
- Le troisième type d’annotation possible concerne une inscription provision comme une hypothèque légale.
Asset deal – vente par transfert de patrimoine
Il s’agit de la très grande majorité des ventes immobilières en Suisse. Le propriétaire, une personne physique, transfère la propriété de son bien immobilier par acte authentique et contre payement de la somme convenue avec réquisition de transfert de propriété au Registre foncier.
Cette notion « asset deal » n’a d’utilité que pour comprendre la différence avec le « share deal », qui se fait par la vente d’actions d’une société immobilière.
Bien immobilier
Un bien immobilier, ou bien immeuble, est par définition quelque chose qui ne bouge pas. Tout ce qui peut être déplacé rentre dans la catégorie des biens meubles. Par opposition, les immeubles forment tout le reste.
En vérité, la quantité de choses qui ne peuvent pas être déplacées est très limitée. Il s’agit des terrains et des constructions fixes qui s’y trouvent. Les parts de copropriété sont également considérées comme des immeubles du point de vue du droit suisse. Les droits distincts et permanents ainsi que les mines complètent la liste.
C’est à l’article 655 du Code civil suisse que nous trouvons la définition juridique du terme « immeuble », comme suit :
« 1 La propriété foncière a pour objet les immeubles.
2 Sont immeubles dans le sens de la présente loi :
1. les biens-fonds ;
2. les droits distincts et permanents, immatriculés au registre foncier ;
3. les mines ;
4. les parts de copropriété d’un immeuble. »
Bien meuble
La notion de bien meuble se définit par opposition avec bien immeuble. Tout ce qui peut être déplacé rentre dans la catégorie « bien meuble ». Sachant que les seules choses considérées par la loi comme étant immeubles sont les biens-fonds et les constructions fixes qui s’y trouvent, les parts de copropriété enregistrées au Registre foncier, les droits distincts et permanents ainsi que les mines, tout le reste rentre dans la catégorie des biens meubles.
Dans le Code civil suisse, le terme « bien meuble » est défini à l’article 713 comme suit :
« La propriété mobilière a pour objet les choses qui peuvent se transporter d’un lieu dans un autre, ainsi que les forces naturelles qui sont susceptibles d’appropriation et ne sont pas comprises dans les immeubles. »
Il est donc tout à fait correct de dire que tout ce qui n’est pas un bien immeuble est un bien meuble.
Cadastre
Le cadastre est fréquemment confondu avec le Registre foncier. Il s’agit de deux administrations différentes mais proches l’une de l’autre. D’ailleurs, le mot cadastre a pour racine le mot grec Katastikhon, qui signifie « registre ».
Avant 1912, les propriétés foncières (parcelles) étaient répertoriées dans un registre appelé « cadastre ». Le but principal était fiscal, afin de pouvoir imposer les propriétaires. En 1912, avec l’entrée en vigueur du Code civil suisse, est apparu le Registre foncier qui renseigne au sujet des droits et charges attachés aux immeubles.
Le cadastre est responsable des plans du cadastre ou plans du Registre foncier, qui garantit le droit des propriétaires. Il s’agit d’une reproduction cartographique des parcelles. Le plan permet de déterminer avec précision l’emplacement de chaque parcelle.
Sur le terrain, les parcelles sont délimitées par des bornes, mais comme celle-ci peuvent être déplacées, c’est le plan du cadastre qui fait toujours fois.
Cahier PPE
Le cahier PPE est un terme utilisé dans le canton de Genève pour décrire la répartition des locaux privatifs et communs d’une propriété par étage. Les lots et les parties communes sont dessinés par un géomètre officiel. Le cahier PPE reprend le numéro de la parcelle de base, un plan de situation, le plan du bâtiment ainsi que les plans de répartition des différents lots de la PPE. Chaque lot représente une portion du tout exprimée le plus souvent en millièmes.
Ce cahier, accompagné de l’acte constitutif de la PPE, est inscrit par réquisition du notaire au Registre foncier. Le cahier PPE est souvent accompagné du règlement d’administration et d’utilisation de la PPE.
Casatax
Casatax est une initiative genevoise dans le but de faciliter l’accès à la propriété destinée au logement de leur propriétaire dans le canton de Genève. Il s’agit d’une réduction de l’impôt à payer lors de l’achat. Cet impôt s’appelle « droits de mutation » ou encore « droits d’enregistrement ».
Pour bénéficier de cette réduction, les conditions suivantes doivent être remplies :
- offre réservée aux personnes physiques pour l’achat d’un bien immobilier dans le canton de Genève ;
- le bien acheté doit servir de résidence principale ;
- le prix de vente est plafonné. Le plafond est indexé chaque année en fonction de l’indice genevois de la construction ;
- l’habitation doit être utilisée tout de suite en tant que résidence principale – sauf dans le cas d’un achat sur plan où le délai pour habiter le bien est repoussé de deux ans ;
- l’acheteur doit y habiter pendant trois ans au minimum.
À titre d’exemple, à partir du 1er mars 2022, le prix d’achat du bien est plafonné à CHF 1’258’454.–. La réduction des droits d’enregistrement est limitée à CHF 18’877.–.
Cédule de registre
Depuis 2012 la cédule hypothécaire peut être électronique. Cela s’appelle la cédule de registre.
Cela facilite beaucoup de choses pour la transmission de la cédule. Plus besoin non plus de conserver ce document dans un coffre-fort, la cédule de registre ne peut pas se perdre.
La décision d’utiliser une cédule de registre au lieu d’une cédule traditionnelle sous forme de papier est un choix entre le prêteur et l’acheteur.
Cédule hypothécaire
La cédule est un papier-valeur qui sert de garantie pour un prêt hypothécaire. Lorsque vous achetez un appartement ou une maison, vous allez emprunter de l’argent à une banque. La banque vous prêtera cet argent contre un gage.
Un gage est un objet de valeur que vous donnez pour garantir le prêt. Par exemple, vous pouvez aller chez un ami et lui emprunter 1’000 Francs, et en gage vous lui donnez votre Rolex. Il vous donne un reçu disant : « Prêté 1’000 Francs. Pris Rolex en gage. » Lorsque vous lui rendrez ses 1’000 Francs, il vous rendra votre Rolex.
Dans le cas d’un prêt pour une habitation, l’habitation sert de gage, mais comme vous allez y habiter, la banque a besoin d’une autre forme de garantie. Ici, il s’agit d’un document de valeur – équivalant au reçu dans mon exemple ci-dessus – qui s’appelle la cédule.
Ce document représente la maison aux yeux de la banque.
La cédule va d’ailleurs être conservée dans un coffre-fort. Ce qui est nettement plus pratique que de mettre la maison dans un coffre. Si vous ne respectez pas vos engagements de payement des intérêts sur l’emprunt, la banque va utiliser cette cédule pour mettre la maison en vente forcée (vente aux enchères) afin de récupérer son argent.
Lorsque vous vendez votre bien immobilier, le notaire va rembourser votre prêt hypothécaire, et vous pourrez placer cette même cédule sur un autre bien.
💡 Notez que la cédule doit toujours être rattachée à un bien immobilier, sans quoi elle perd sa valeur.
Cela coûte de l’argent de créer une cédule. Il y a un droit de timbre (une sorte d’impôt de la Confédération), les émoluments du Registre foncier, les émoluments du notaire, et de la TVA (une autre sorte d’impôt de la Confédération).
Cependant, dans le canton de Vaud, il est coutumier que les vendeurs la cèdent gratuitement aux acheteurs.
👉🏻 Voir aussi Cédule de registre dans ce glossaire.
