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Acte constitutif PPE
L’acte constitutif d’une propriété par étages (PPE) est le point de départ de la PPE. C’est ce qui va lui donner naissance. Cet acte doit être rédigé par un notaire. Le notaire devra ensuite faire inscrire au Registre foncier les informations concernant la PPE. C’est cette inscription sur le feuillet de la parcelle de base sur laquelle la PPE existe ou va exister, qui donne vraiment naissance à cette PPE.
Une PPE peut être constituée avant même que l’immeuble dans lequel elle va exister ne soit construit. Dans ce cas, il s’agit d’une vente sur plan. L’achèvement des travaux devra ensuite être communiqué au Registre foncier.
Les bases concernant l’acte constitutif d’une PPE sont décrites à l’article 712e du Code civil suisse.
Acte de vente
Un acte de vente est un document écrit qui constate et authentifie officiellement une vente immobilière. Il s’agit d’un acte notarié, établi par un notaire, qui formalise le transfert de propriété entre le vendeur et l’acquéreur.
D’un point de vue juridique, on parle d’acte de vente du côté du propriétaire vendeur, puisque c’est lui qui vend le bien. Du point de vue de l’acheteur, il s’agirait logiquement d’un acte d’achat. Toutefois, dans la pratique — et en particulier dans le canton de Vaud — le terme acte de vente est couramment utilisé pour désigner le même document, quelle que soit la partie concernée (vendeur ou acheteur).
Ce document contient des éléments essentiels tels que :
- l’identité des parties,
- la description précise du bien,
- le prix de vente,
- les conditions de paiement,
- les servitudes éventuelles,
- la date de transfert de propriété.
L’acte de vente devient valide et opposable aux tiers une fois qu’il est signé par les parties devant notaire et dûment inscrit au Registre foncier. Cette étape marque la finalisation juridique de la transaction immobilière.Néanmoins, dans le canton de Vaud, nous utilisons le terme « acte de vente » aussi bien pour le vendeur que pour l’acquéreur.
👉 Pour aller plus loin : découvrez notre guide complet sur l’acte authentique, avec des extraits réels commentés, ainsi que notre article dédié pour comprendre l’acte notarié expliqué simplement. Deux lectures indispensables pour maîtriser ce document clé, que vous soyez vendeur ou acheteur.
📖 Lire : L’acte authentique – le guide complet
📖 Lire : L’acte notarié expliqué simplement
Annotation (Registre foncier)
L’annotation est l’une des rubriques d’un extrait de registre foncier suisse. Elle sert à renforcer un droit. Il n’existe que trois espèces d’annotations possibles :
- Concernant un droit personnel. Par exemple un droit d’emption, de préemption ou de réméré.
- Une restriction du droit d’aliéner. Par exemple, à la suite d’une décision de l’Office des poursuites en cas de faillite du propriétaire.
- Le troisième type d’annotation possible concerne une inscription provision comme une hypothèque légale.
Asset deal – vente par transfert de patrimoine
Il s’agit de la très grande majorité des ventes immobilières en Suisse. Le propriétaire, une personne physique, transfère la propriété de son bien immobilier par acte authentique et contre payement de la somme convenue avec réquisition de transfert de propriété au Registre foncier.
Cette notion « asset deal » n’a d’utilité que pour comprendre la différence avec le « share deal », qui se fait par la vente d’actions d’une société immobilière.
Bâtiment
Un bâtiment est une construction permanente, immobile et couverte, destinée à abriter des personnes, des biens ou des activités. Il s’agit d’un bien immobilier résultant d’une activité de construction, érigé sur un bien-fonds (terrain). Il se distingue par la présence de locaux utilisables, fermés et protégés des intempéries.
Un bâtiment peut avoir des usages très variés : habitation, activité industrielle, commerciale, artisanale, culturelle, administrative ou encore de loisirs. Il fait l’objet d’un enregistrement au registre foncier en tant qu’accessoire du terrain sur lequel il est construit. Ce lien juridique s’appelle le principe de l’accession, prévu par le droit suisse : « la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous » (art. 667 du Code civil suisse).
Exemples de bâtiments :
- villas, maisons individuelles, chalets, fermes ;
- immeubles d’habitation (locatifs ou en PPE) ;
- garages box ;
- hôtels, centres commerciaux, immeubles de bureaux ;
- entrepôts, ateliers, usines, fabriques ;
- bâtiments publics tels que piscines couvertes, musées, églises, écoles, hôpitaux, etc.
Ne sont pas considérés comme des bâtiments :
- constructions mobiles ou temporaires : caravanes, mobile homes, baraques de chantier ;
- infrastructures sans locaux utilisables : barrages, tunnels, pylônes, antennes ou raffineries.
En estimation immobilière :
Dans le cadre d’une estimation immobilière, la valeur du bâtiment est calculée séparément de celle du terrain. Selon le type de bien et son usage (privé, locatif ou commercial), on applique la méthode de la valeur intrinsèque (valeur de remplacement déduite de l’usure) ou la méthode de rendement (valeur basée sur les revenus locatifs générés par le bâtiment).
Bien immobilier
Un bien immobilier (ou immeuble) désigne, par opposition à un bien meuble, un objet qui ne peut pas être déplacé. On pense généralement à un terrain, une maison ou un appartement. À l’inverse, tout ce qui est mobile – comme du mobilier ou une voiture – relève des biens meubles.
En droit suisse, la définition d’un bien immobilier figure à l’article 655 du Code civil, qui précise :
1 La propriété foncière a pour objet les immeubles.
2 Sont immeubles au sens de la présente loi :
- les biens-fonds ;
- les droits distincts et permanents, immatriculés au registre foncier ;
- les mines ;
- les parts de copropriété d’un immeuble.
Autrement dit, sont considérés comme biens immobiliers :
- les terrains, avec ou sans constructions (appelés biens-fonds) ;
- certains droits réels lorsqu’ils sont inscrits au registre foncier, comme un droit de superficie (le droit de construire ou d’utiliser un terrain appartenant à autrui) ;
- les mines, si elles sont gérées indépendamment de la propriété du sol ;
- les parts de copropriété, par exemple les quotes-parts en propriété par étages (PPE).
Cette définition est essentielle pour comprendre les règles juridiques et fiscales qui s’appliquent aux transactions immobilières. Contrairement aux biens meubles, la vente ou la transmission d’un bien immobilier nécessite un acte notarié et une inscription au registre foncier.
Bien meuble
En droit suisse, un bien meuble désigne tout ce qui peut être déplacé d’un lieu à un autre, par opposition aux biens immeubles, qui sont fixés au sol. Cette distinction est fondamentale dans le Code civil suisse, notamment à l’article 713.
Selon l’article 713 du Code civil suisse, un bien meuble est :
« La propriété mobilière a pour objet les choses qui peuvent se transporter d’un lieu dans un autre, ainsi que les forces naturelles qui sont susceptibles d’appropriation et ne sont pas comprises dans les immeubles. »
Autrement dit, sont considérés comme biens meubles : les objets matériels transportables (ex. : mobilier, véhicules, bijoux, appareils électroniques) ainsi que les forces naturelles appropriables, comme l’électricité ou l’eau courante, dès lors qu’elles sont détachées d’un bien immeuble.
La qualification de bien meuble s’applique par exclusion : tout ce qui n’est pas un bien immeuble est un bien meuble.
Selon le droit suisse, les biens immeubles sont limitativement énumérés. Il s’agit notamment des biens-fonds (terrains), des constructions fixes sur ces biens-fonds, des parts de copropriété inscrites au Registre foncier, des droits distincts et permanents (art. 655 CC), et des mines.
Dès lors, tout ce qui ne relève pas de ces catégories relève automatiquement des biens meubles.
Un bien meuble est donc un bien qui n’est pas fixé durablement au sol et qui peut être déplacé physiquement. C’est la catégorie résiduelle par rapport aux biens immeubles dans le droit suisse. Cette distinction a des implications importantes en matière de propriété, transmission, saisie ou gage.
La notion de bien meuble se définit par opposition avec bien immeuble. Tout ce qui peut être déplacé rentre dans la catégorie « bien meuble ». Sachant que les seules choses considérées par la loi comme étant immeubles sont les biens-fonds et les constructions fixes qui s’y trouvent, les parts de copropriété enregistrées au Registre foncier, les droits distincts et permanents ainsi que les mines, tout le reste rentre dans la catégorie des biens meubles.
Cadastre
Le cadastre est fréquemment confondu avec le Registre foncier. Il s’agit de deux administrations différentes mais proches l’une de l’autre. D’ailleurs, le mot cadastre a pour racine le mot grec Katastikhon, qui signifie « registre ».
Avant 1912, les propriétés foncières (parcelles) étaient répertoriées dans un registre appelé « cadastre ». Le but principal était fiscal, afin de pouvoir imposer les propriétaires. En 1912, avec l’entrée en vigueur du Code civil suisse, est apparu le Registre foncier qui renseigne au sujet des droits et charges attachés aux immeubles.
Le cadastre est responsable des plans du cadastre ou plans du Registre foncier, qui garantit le droit des propriétaires. Il s’agit d’une reproduction cartographique des parcelles. Le plan permet de déterminer avec précision l’emplacement de chaque parcelle.
Sur le terrain, les parcelles sont délimitées par des bornes, mais comme celle-ci peuvent être déplacées, c’est le plan du cadastre qui fait toujours fois.
Cahier PPE
Le cahier PPE est un terme utilisé dans le canton de Genève pour décrire la répartition des locaux privatifs et communs d’une propriété par étage. Les lots et les parties communes sont dessinés par un géomètre officiel. Le cahier PPE reprend le numéro de la parcelle de base, un plan de situation, le plan du bâtiment ainsi que les plans de répartition des différents lots de la PPE. Chaque lot représente une portion du tout exprimée le plus souvent en millièmes.
Ce cahier, accompagné de l’acte constitutif de la PPE, est inscrit par réquisition du notaire au Registre foncier. Le cahier PPE est souvent accompagné du règlement d’administration et d’utilisation de la PPE.
Casatax
Casatax est une initiative genevoise dans le but de faciliter l’accès à la propriété destinée au logement de leur propriétaire dans le canton de Genève. Il s’agit d’une réduction de l’impôt à payer lors de l’achat. Cet impôt s’appelle « droits de mutation » ou encore « droits d’enregistrement ».
Pour bénéficier de cette réduction, les conditions suivantes doivent être remplies :
- offre réservée aux personnes physiques pour l’achat d’un bien immobilier dans le canton de Genève ;
- le bien acheté doit servir de résidence principale ;
- le prix de vente est plafonné. Le plafond est indexé chaque année en fonction de l’indice genevois de la construction ;
- l’habitation doit être utilisée tout de suite en tant que résidence principale – sauf dans le cas d’un achat sur plan où le délai pour habiter le bien est repoussé de deux ans ;
- l’acheteur doit y habiter pendant trois ans au minimum.
À titre d’exemple, à partir du 1er mars 2022, le prix d’achat du bien est plafonné à CHF 1’258’454.–. La réduction des droits d’enregistrement est limitée à CHF 18’877.–.
