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Emption
Le droit d’emption est un droit d’acheter. Le mot vient du latin Emptio qui signifie « achat ». Ce droit est très pratique, par exemple dans le cas d’une vente à terme. D’ailleurs, les ventes à terme dans le canton de Vaud sont quasiment toujours intitulées « vente à terme avec constitution d’un droit d’emption ».
Le droit d’emption est inscrit au Registre foncier en faveur de l’acheteur. Cela permet par exemple d’empêcher le propriétaire de vendre à une autre personne.
Cela empêche également que des servitudes viennent à être inscrites sur la parcelle, ce qui changerait votre achat – par exemple une servitude de droit d’habitation en faveur de la concubine du propriétaire.
En cas de décès du propriétaire vendeur avant le terme prévu dans le contrat de vente notarié, le droit d’emption en faveur de l’acheteur lui permettra de devenir propriétaire à la date fixée, même si les héritiers auraient voulu conserver le bien immobilier.
Extrait du Registre foncier
Un extrait du Registre foncier est une sorte de carte d’identité d’une parcelle bien précise.
L’extrait mentionne, entre autres, qui est le propriétaire et depuis quand, quelles sont les servitudes dont bénéficie la parcelle (droits), et quelles sont les servitudes que doit tolérer le propriétaire de la parcelle (charges).
Si le bien est mis en gage en garantie d’un prêt hypothécaire, cela sera également noté sur l’extrait du Registre foncier.
Feuille des avis officiels (FAO)
La Feuille des avis officiels du canton de Vaud (FAO) est un outil de communication du canton. Ce document imprimé sur du papier journal paraît deux fois par semaine.
En plus d’articles concernant l’actualité, la FAO contient :
- les textes de lois, décrets et règlements adoptés par les autorités cantonales ;
- les avis des tribunaux d’arrondissement ;
- les avis des justices de paix (successions, bénéfices d’inventaires, ouvertures de testament, etc.) ;
- les appels d’offres publics et mises au concours ;
- les demandes de permis de construire ;
- les avis officiels de l’État et des communes ;
- les avis de trafic routier ;
- les avis de ventes aux enchères ;
- les mutations du Registre du commerce.
Frais de notaire
Les frais de notaire sont, dans le langage courant, la totalité des frais lié à un achat immobilier. Il ne s’agit donc pas de l’argent que le notaire va empocher pour son travail, qui ne représente qu’une petite partie de ces « frais de notaire ».
Dans le canton de Vaud, les frais de notaires sont approximativement de 5% du montant de la vente. Dans la très grande majorité des transactions, ce sera un petit peu moins que 5%.
La plus grande partie des 5% est composée d’un impôt lors d’un achat immobilier, le droit de mutation, qui est de 3.3% du prix de vente.
Les autres parties de ces « frais de notaire » sont les émoluments de l’acte, les émoluments du Registre foncier, les débours (poste, extraits de Registre foncier …).
💡 Nous détaillons les frais de notaire par canton dans notre article « Les frais de notaire : le guide complet«
Grever
Grever signifie soumettre un bien à une charge ou une obligation, généralement de nature juridique ou financière. Le verbe est fréquemment utilisé dans le domaine immobilier ou du droit des obligations.
Un bien grevé est un bien sur lequel pèse une contrainte, comme par exemple une hypothèque, une servitude ou une dette garantie. Cette charge limite la libre disposition du bien par son propriétaire.
🔍 Exemple concret :
Si vous mettez votre maison en garantie pour un prêt hypothécaire, celle-ci sera grevée d’une hypothèque. Cela signifie qu’en cas de non-remboursement du prêt, la banque peut faire valoir un droit sur ce bien.
Dans le droit suisse
Dans le droit immobilier suisse, il est courant de parler de charges grevant un immeuble, comme :
- les servitudes, par exemple un droit de passage en faveur d’un voisin,
- les hypothèques légales, comme celles découlant de travaux impayés.
Ces charges sont inscrites au Registre foncier, ce qui les rend opposables aux tiers, même lors d’une vente.
Hypothèque légale
C’est un type de garantie d’une créance, prévu par la loi.
L’hypothèque légale ne doit pas forcément être inscrite au Registre foncier. Dans ce cas on parle d’hypothèque légale occulte, car elle n’est pas visible.
Par exemple, si vous achetez une maison et que le propriétaire vendeur n’a pas payé sa facture de l’assurance ECA ou de l’impôt foncier, l’ECA et l’administration cantonale des impôts bénéficient d’une hypothèque légale.
Afin d’éviter tout désagrément en cas d’achat, le notaire va habituellement prévoir une clause telle que celle-ci dans l’acte :
« Les acheteurs déclarent que le notaire soussigné a attiré leur attention sur l’existence possible d’hypothèques légales occultes ou d’hypothèques légales pouvant encore être inscrites sur la villa objet du présent acte après le transfert de propriété.
Ces hypothèques légales couvrent notamment certains impôts cantonaux et communaux se rapportant à la villa, les créances des artisans et entrepreneurs, ainsi que les contributions dues à la communauté des copropriétaires pour les trois dernières années.
Les vendeurs certifient qu’ils sont à jour dans le paiement de tous impôts et de toutes autres obligations pouvant donner lieu à l’inscription d’hypothèques légales sur la villa.
Ils s’engagent en outre à s’acquitter ponctuellement de toutes obligations non encore échues, susceptibles d’une telle garantie, et à prendre immédiatement toutes mesures pour obtenir la radiation de toutes hypothèques légales qui seraient inscrites avant ou après le transfert de propriété. »
Hypothèque légale des artisans et des entrepreneurs
Les artisans et entrepreneurs qui effectuent des travaux chez un propriétaire ne se font pas payer d’avance. Ils effectuent le travail et envoient ensuite leur facture après l’exécution des travaux. Si le propriétaire ne les paye pas, ils ne peuvent pas récupérer ce qui a été fourni, puisque cela fait maintenant partie intégrante de la chose.
Afin de garantir le payement de leur travail, les artisans et entrepreneurs ont la possibilité légale de faire inscrire au Registre foncier une hypothèque légale sur le bien immobilier. Cela a deux effets. Le premier étant un moyen de pression sur le propriétaire, car l’inscription d’une hypothèque légale au Registre foncier est un signe de difficultés financières, et le deuxième effet est qu’en cas de vente forcée, les artisans et entrepreneurs en faveur de qui une hypothèque légale est inscrite seront indemnisés.
À titre d’exemple, les métiers suivants sont considérés comme des artisans et des entrepreneurs : les entreprises de construction, les peintres, les plâtriers, les maçons, les carreleurs, les installateurs d’appareils électriques, les sanitaires ou encore les chauffagistes, etc.
L’inscription de cette hypothèque légale doit se faire au plus tard 4 mois après l’achèvement des travaux.
Hypothèque légale occulte
L’hypothèque légale occulte, dans le canton de Vaud, est celle que détient l’État et qui est d’un montant inférieur à CHF 1’000.-. Cette hypothèque est dite « occulte », car elle n’a pas besoin d’être inscrite au Registre foncier.
Si, par exemple, le propriétaire vendeur n’a pas payé l’impôt foncier d’un montant de CHF 999.- il y a deux ans, une hypothèque légale occulte pourrait alors exister. En cas de vente, le notaire inclura dans son acte de vente que le propriétaire vendeur s’engage à être en ordre avec les payements qui pourraient amener une hypothèque légale occulte.
👉🏻 Voir Hypothèque légale dans ce glossaire.
Immeuble
Au sens légal un immeuble est toute parcelle avec ou sans construction dessus ou toute part de copropriété.
Un terrain nu est donc un immeuble. Une parcelle de terrain avec une villa dessus est un immeuble. Un lot (appartement) dont vous êtes copropriétaire est également un immeuble.
Vous retrouvez cette notion d’immeuble sur les extraits du Registre foncier par exemple. Chaque immeuble fait l’objet d’une inscription au Registre foncier.
Immeuble veut dire : qui ne peut pas être déplacé. Dans ce sens, cela s’oppose à meuble, qui décrit des objets qui eux peuvent être déplacés.
Dans son sens courant un immeuble est un bâtiment de plusieurs habitations ou comprenant des bureaux ou d’autres activités.
Lettre de rente
La lettre de rente est une ancienne forme de gage immobilier. Ce document qui servait à hypothéquer un bien immobilier n’a plus cours et, selon la directrice du Registre foncier vaudois, il ne restait que deux lettres de rente encore valables dans le canton en 2020.
👉🏻 Voir Hypothèque dans ce glossaire.
