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Cédule hypothécaire
La cédule est un papier-valeur qui sert de garantie pour un prêt hypothécaire. Lorsque vous achetez un appartement ou une maison, vous allez emprunter de l’argent à une banque. La banque vous prêtera cet argent contre un gage.
Un gage est un objet de valeur que vous donnez pour garantir le prêt. Par exemple, vous pouvez aller chez un ami et lui emprunter 1’000 Francs, et en gage vous lui donnez votre Rolex. Il vous donne un reçu disant : « Prêté 1’000 Francs. Pris Rolex en gage. » Lorsque vous lui rendrez ses 1’000 Francs, il vous rendra votre Rolex.
Dans le cas d’un prêt pour une habitation, l’habitation sert de gage, mais comme vous allez y habiter, la banque a besoin d’une autre forme de garantie. Ici, il s’agit d’un document de valeur – équivalant au reçu dans mon exemple ci-dessus – qui s’appelle la cédule.
Ce document représente la maison aux yeux de la banque.
La cédule va d’ailleurs être conservée dans un coffre-fort. Ce qui est nettement plus pratique que de mettre la maison dans un coffre. Si vous ne respectez pas vos engagements de payement des intérêts sur l’emprunt, la banque va utiliser cette cédule pour mettre la maison en vente forcée (vente aux enchères) afin de récupérer son argent.
Lorsque vous vendez votre bien immobilier, le notaire va rembourser votre prêt hypothécaire, et vous pourrez placer cette même cédule sur un autre bien.
💡 Notez que la cédule doit toujours être rattachée à un bien immobilier, sans quoi elle perd sa valeur.
Cela coûte de l’argent de créer une cédule. Il y a un droit de timbre (une sorte d’impôt de la Confédération), les émoluments du Registre foncier, les émoluments du notaire, et de la TVA (une autre sorte d’impôt de la Confédération).
Cependant, dans le canton de Vaud, il est coutumier que les vendeurs la cèdent gratuitement aux acheteurs.
👉🏻 Voir aussi Cédule de registre dans ce glossaire.
Charge foncière
Sur un extrait du Registre foncier peuvent être notées des charges foncières.
À la différence de la servitude, une charge foncière impose au propriétaire d’agir, par exemple obligation de maintenir une haie à un certain endroit ou obligation de fournir du chauffage à un autre immeuble. Un autre exemple de charge foncière serait l’obligation de fournir de l’eau.
Copropriété ordinaire
La copropriété ordinaire est un type de propriété où vous partagez la propriété avec une ou plusieurs personnes.
Les parts de copropriété sont inscrites au Registre foncier.
Chaque propriétaire peut disposer librement de sa part, mais il existe un droit de préemption légal au profit du ou des autres propriétaires.
Il s’agit du mode de propriété le plus courant en ce qui concerne les couples mariés sans contrat de mariage particulier, les personnes non mariées qui vivent ensemble, ainsi que les partenaires enregistrés.
Voici un exemple de la manière dont une vente, d’un propriétaire à un couple d’acheteurs, sera habituellement formulée : « A vend à B et C qui achètent en copropriété, chacun pour une moitié, la parcelle numéro 000 de la commune de XYZ, ainsi désignée auprès du Registre foncier : … »
District
Le district est une subdivision purement administrative du territoire des cantons de Suisse romande.
Il s’agit d’un niveau intermédiaire entre le canton et la commune.
Par exemple, le canton de Vaud est divisé en 10 districts. L’un d’eux est le district de Morges, lui-même réparti en 62 communes. Il existe par exemple un office du Registre foncier de La Côte qui dessert les districts de Morges et de Nyon.
Dossier de vente
Il est composé de deux sections : une partie promotionnelle dans un premier temps (dont se sert le vendeur pour attirer des acheteurs), et une partie administrative (que le vendeur va fournir à l’acheteur pour lui permettre de présenter son projet à la banque).
La partie promotionnelle est un ensemble d’informations qui vont mettre en avant le bien et ses qualités. Elles permettent aux futurs acheteurs de savoir si le bien peut leur convenir. On trouve parmi ces informations des photos, des plans, éventuellement une visite 360°, une description…
La partie administrative permet de présenter le bien à une banque pour obtenir un prêt hypothécaire. Cet aspect du dossier se compose, entre autres, de l’extrait de la police ECA, d’un extrait du registre foncier, du CECB du bâtiment, etc.
👉🏻 Pour en savoir plus, lisez notre article Quels sont les documents à fournir pour la vente d’un bien en Suisse ?
Droit d’emption
Le mot emption vient du latin Emptio, qui signifie « achat ».
Le droit d’emption est un droit d’acheter. Lors d’une vente à terme par exemple, le vendeur et l’acheteur signent un contrat chez le notaire, disant qu’à telle date (le terme) le solde du montant devra être payé et que l’acheteur deviendra le nouveau propriétaire.
Afin de garantir le droit d’acheter et d’empêcher que des modifications ne soient faites sur la parcelle vendue – ajouter une servitude par exemple, voire empêcher le propriétaire de vendre à un autre acheteur –, le droit d’emption en faveur de l’acheteur est inscrit au Registre foncier. De cette manière, un autre notaire pourra voir que la parcelle va être vendue à telle personne à telle date.
Droit d’habitation
Le droit d’habitation permet à la personne en faveur de qui ce droit existe d’habiter un bien immobilier sans en être le propriétaire. Il s’agit d’une servitude inscrite au Registre foncier en faveur d’une personne.
Le droit d’habitation, contrairement au droit d’usufruit, ne permet pas de louer le bien et de percevoir des loyers. Le bénéficiaire du droit d’habitation est le seul à pouvoir habiter là.
Par exemple, si vous êtes propriétaire d’un immeuble de plusieurs logements que vous louez et que vous habitez là également, vous pourriez vouloir vendre l’immeuble tout en bénéficiant d’un droit d’habitation qui prendra fin à votre décès ou à une date déterminée de commun accord.
Droit de profiter des cases libres
Lorsqu’un bien immobilier est remis en garantie (gage) à une banque afin d’obtenir un prêt hypothécaire, c’est inscrit au Registre foncier sous la rubrique « droit de gages immobiliers ».
Il peut y avoir plusieurs garanties.
En cas de vente forcée (vente aux enchères), il est important de pouvoir déterminer qui sera remboursé en premier. C’est d’autant plus important que, dans certains cas, il ne sera pas possible de rembourser tous les prêteurs. L’ordre de remboursement est déterminé par le rang.
Le prêt garanti par une cédule de rang 1 sera remboursé avant le rang 2, et ainsi de suite. Prenons un exemple où il y a trois prêts garantis par trois cédules. Elles seront en rangs 1, 2 et 3.
Si vous remboursez totalement le prêt garanti par la cédule en rang 2, ce rang devient « libre ». Si le rang 3 bénéficie du droit de profiter des cases libres, il passera automatiquement en rang 2 sans qu’il ne soit nécessaire de le demander.
Notez encore que la notion de « droit de profiter des cases libres », bien qu’elle concerne les droits de gages immobiliers, n’a pas de relation avec la notion d’hypothèques de premier rang et de deuxième rang.
En résumé : le droit de profiter des cases libres est le droit d’avancer dans les rangs des gages immobiliers, lorsqu’un gage qui bénéficiait d’un rang préférable est remboursé ou radié.
Droit de réméré
Il s’agit d’un droit de racheter ce que l’on a vendu. Les conditions du rachat sont précisées au préalable.
Le droit de réméré est inscrit au Registre foncier.
Droit distinct et permanent – DDP
Le droit distinct et permanent permet au propriétaire d’un terrain d’en autoriser l’usage à une autre personne, sans pour autant céder la propriété de son bien-fonds.
Prenons l’exemple de la commune de Crisser dans le canton de Vaud, avec d’un côté un propriétaire d’un terrain en zone artisanale, qui désire le faire fructifier sans pour autant le vendre, et de l’autre côté le grand distributeur Coop ou Migros, qui désire implanter un centre commercial à Crisser sans devoir acheter le terrain.
La solution est le droit distinct et permanent qui va permettre à la Coop ou à la Migros de construire et d’exploiter un centre commercial sur le terrain de la commune de Crissier, moyennant une contrepartie prévue dans une convention. Il s’agit d’un droit distinct, c’est-à-dire qu’il n’est établi ni en faveur d’un autre bien-fonds ni en faveur d’une seule autre personne. Il s’agit d’un droit permanent.
Dans le droit Suisse, un droit est permanent à partir du moment où il est établi pour une durée d’au moins 30 ans et d’au plus 100 ans. Ce droit distinct et permanent est enregistré au Registre foncier. Aux yeux de la loi, un DDP est un immeuble, il peut donc être mis en garantie d’un prêt hypothécaire, par exemple.
Il est également possible de construire une propriété par étages sur un droit distinct et permanent. Mais dans ce cas, même si la durée du droit est garantie pour 100 ans, le renouvellement du droit n’est pas garanti, ce qui pose le problème de la transmission d’un patrimoine aux générations futures.
Les détails financiers ainsi que les accords concernant les constructions réalisées sur le terrain, varient au cas par cas et sont réglés dans des conventions. La liberté contractuelle permet donc d’inventer une infinité de systèmes de rémunération.
