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Cédule de registre
Depuis 2012 la cédule hypothécaire peut être électronique. Cela s’appelle la cédule de registre.
Cela facilite beaucoup de choses pour la transmission de la cédule. Plus besoin non plus de conserver ce document dans un coffre-fort, la cédule de registre ne peut pas se perdre.
La décision d’utiliser une cédule de registre au lieu d’une cédule traditionnelle sous forme de papier est un choix entre le prêteur et l’acheteur.
Cédule hypothécaire
La cédule est un papier-valeur qui sert de garantie pour un prêt hypothécaire. Lorsque vous achetez un appartement ou une maison, vous allez emprunter de l’argent à une banque. La banque vous prêtera cet argent contre un gage.
Un gage est un objet de valeur que vous donnez pour garantir le prêt. Par exemple, vous pouvez aller chez un ami et lui emprunter 1’000 Francs, et en gage vous lui donnez votre Rolex. Il vous donne un reçu disant : « Prêté 1’000 Francs. Pris Rolex en gage. » Lorsque vous lui rendrez ses 1’000 Francs, il vous rendra votre Rolex.
Dans le cas d’un prêt pour une habitation, l’habitation sert de gage, mais comme vous allez y habiter, la banque a besoin d’une autre forme de garantie. Ici, il s’agit d’un document de valeur – équivalant au reçu dans mon exemple ci-dessus – qui s’appelle la cédule.
Ce document représente la maison aux yeux de la banque.
La cédule va d’ailleurs être conservée dans un coffre-fort. Ce qui est nettement plus pratique que de mettre la maison dans un coffre. Si vous ne respectez pas vos engagements de payement des intérêts sur l’emprunt, la banque va utiliser cette cédule pour mettre la maison en vente forcée (vente aux enchères) afin de récupérer son argent.
Lorsque vous vendez votre bien immobilier, le notaire va rembourser votre prêt hypothécaire, et vous pourrez placer cette même cédule sur un autre bien.
💡 Notez que la cédule doit toujours être rattachée à un bien immobilier, sans quoi elle perd sa valeur.
Cela coûte de l’argent de créer une cédule. Il y a un droit de timbre (une sorte d’impôt de la Confédération), les émoluments du Registre foncier, les émoluments du notaire, et de la TVA (une autre sorte d’impôt de la Confédération).
Cependant, dans le canton de Vaud, il est coutumier que les vendeurs la cèdent gratuitement aux acheteurs.
👉🏻 Voir aussi Cédule de registre dans ce glossaire.
Charge foncière
Sur un extrait du Registre foncier peuvent être notées des charges foncières.
À la différence de la servitude, une charge foncière impose au propriétaire d’agir, par exemple obligation de maintenir une haie à un certain endroit ou obligation de fournir du chauffage à un autre immeuble. Un autre exemple de charge foncière serait l’obligation de fournir de l’eau.
Copropriété ordinaire
La copropriété ordinaire est un type de propriété où vous partagez la propriété avec une ou plusieurs personnes.
Les parts de copropriété sont inscrites au Registre foncier.
Chaque propriétaire peut disposer librement de sa part, mais il existe un droit de préemption légal au profit du ou des autres propriétaires.
Il s’agit du mode de propriété le plus courant en ce qui concerne les couples mariés sans contrat de mariage particulier, les personnes non mariées qui vivent ensemble, ainsi que les partenaires enregistrés.
Voici un exemple de la manière dont une vente, d’un propriétaire à un couple d’acheteurs, sera habituellement formulée : « A vend à B et C qui achètent en copropriété, chacun pour une moitié, la parcelle numéro 000 de la commune de XYZ, ainsi désignée auprès du Registre foncier : … »
District
Le district est une subdivision purement administrative du territoire des cantons de Suisse romande.
Il s’agit d’un niveau intermédiaire entre le canton et la commune.
Par exemple, le canton de Vaud est divisé en 10 districts. L’un d’eux est le district de Morges, lui-même réparti en 62 communes. Il existe par exemple un office du Registre foncier de La Côte qui dessert les districts de Morges et de Nyon.
Dossier de vente
Il est composé de deux sections : une partie promotionnelle dans un premier temps (dont se sert le vendeur pour attirer des acheteurs), et une partie administrative (que le vendeur va fournir à l’acheteur pour lui permettre de présenter son projet à la banque).
La partie promotionnelle est un ensemble d’informations qui vont mettre en avant le bien et ses qualités. Elles permettent aux futurs acheteurs de savoir si le bien peut leur convenir. On trouve parmi ces informations des photos, des plans, éventuellement une visite 360°, une description…
La partie administrative permet de présenter le bien à une banque pour obtenir un prêt hypothécaire. Cet aspect du dossier se compose, entre autres, de l’extrait de la police ECA, d’un extrait du registre foncier, du CECB du bâtiment, etc.
👉🏻 Pour en savoir plus, lisez notre article Quels sont les documents à fournir pour la vente d’un bien en Suisse ?
Droit d’emption
Le droit d’emption est un droit contractuel d’acheter. Le mot provient du latin emptio, qui signifie « achat ». Ce droit permet d’acquérir un bien immobilier à des conditions fixées à l’avance. En Suisse, il est particulièrement utile dans le cadre d’une vente à terme, car il offre une garantie juridique forte à l’acheteur.
Dans le canton de Vaud notamment, les ventes à terme sont quasiment toujours intitulées « vente à terme avec constitution d’un droit d’emption ».
Le droit d’emption est inscrit au Registre foncier en faveur de l’acheteur. Cette inscription :
- empêche le propriétaire de vendre à une autre personne ;
- empêche également que des servitudes soient inscrites sur la parcelle, ce qui changerait votre achat – par exemple une servitude de droit d’habitation en faveur de la concubine du propriétaire.
En cas de décès du propriétaire vendeur avant la date prévue dans le contrat de vente notarié, le droit d’emption permet à l’acheteur de devenir automatiquement propriétaire à la date fixée, même si les héritiers souhaitent conserver le bien immobilier.
Ce pacte d’emption constitue donc un outil de protection efficace, en particulier dans les transactions immobilières différées.
Droit d’habitation
Le droit d’habitation permet à la personne en faveur de qui ce droit existe d’habiter un bien immobilier sans en être le propriétaire. Il s’agit d’une servitude inscrite au Registre foncier en faveur d’une personne.
Le droit d’habitation, contrairement au droit d’usufruit, ne permet pas de louer le bien et de percevoir des loyers. Le bénéficiaire du droit d’habitation est le seul à pouvoir habiter là.
Par exemple, si vous êtes propriétaire d’un immeuble de plusieurs logements que vous louez et que vous habitez là également, vous pourriez vouloir vendre l’immeuble tout en bénéficiant d’un droit d’habitation qui prendra fin à votre décès ou à une date déterminée de commun accord.
Droit de profiter des cases libres
Lorsqu’un bien immobilier est remis en garantie (gage) à une banque afin d’obtenir un prêt hypothécaire, c’est inscrit au Registre foncier sous la rubrique « droit de gages immobiliers ».
Il peut y avoir plusieurs garanties.
En cas de vente forcée (vente aux enchères), il est important de pouvoir déterminer qui sera remboursé en premier. C’est d’autant plus important que, dans certains cas, il ne sera pas possible de rembourser tous les prêteurs. L’ordre de remboursement est déterminé par le rang.
Le prêt garanti par une cédule de rang 1 sera remboursé avant le rang 2, et ainsi de suite. Prenons un exemple où il y a trois prêts garantis par trois cédules. Elles seront en rangs 1, 2 et 3.
Si vous remboursez totalement le prêt garanti par la cédule en rang 2, ce rang devient « libre ». Si le rang 3 bénéficie du droit de profiter des cases libres, il passera automatiquement en rang 2 sans qu’il ne soit nécessaire de le demander.
Notez encore que la notion de « droit de profiter des cases libres », bien qu’elle concerne les droits de gages immobiliers, n’a pas de relation avec la notion d’hypothèques de premier rang et de deuxième rang.
En résumé : le droit de profiter des cases libres est le droit d’avancer dans les rangs des gages immobiliers, lorsqu’un gage qui bénéficiait d’un rang préférable est remboursé ou radié.
Droit de réméré
Il s’agit d’un droit de racheter ce que l’on a vendu. Les conditions du rachat sont précisées au préalable.
Le droit de réméré est inscrit au Registre foncier.
