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Share deal – vente par transfert d’actions
Lorsqu’un bien immobilier est détenu par une société immobilière, il existe la possibilité d’acheter tout ou la majorité des actions de la société afin de devenir propriétaire du bien immobilier. Dans ce cas, on parle de « share deal », ou encore de transfert économique.
Le propriétaire du bien est et reste la société immobilière (très souvent une SA ou une Sàrl), mais l’ayant droit économique (l’actionnaire majoritaire) change.
Ce type de vente ne nécessite pas un acte authentique ni une inscription au Registre foncier.
Société simple
Lorsque plusieurs personnes mettent en commun des biens ou leur activité dans le but de générer des profits, il s’agit d’une société. La société simple est la forme la plus basique de société de personnes en Suisse. Il s’agit d’un contrat écrit, oral ou tacite par lequel plusieurs personnes décident d’unir leurs efforts et leurs ressources afin d’atteindre un but commun.
Deux amis qui décident de louer une surface commerciale pour y faire une pizzeria forment une société simple s’ils ne choisissent pas une autre forme. Mais ils peuvent également décider d’acheter le local commercial en société simple. Dans le cas d’un achat, ils seront enregistrés au Registre foncier en tant que société simple. Les associés sont responsables sans limites des obligations de toute la société.
Dans la pratique, il n’est pas conseillé de former une société simple pour des affaires qui sont censées durer dans le temps.
Transfert économique
En immobilier suisse, on parle de transfert économique lorsque le pouvoir de disposer d’un immeuble change de main, mais sans passer par un acte authentique.
Par exemple, si un immeuble est la propriété de la société anonyme Les Balcons de Bellevue SA et que l’actionnaire Monsieur André vend ses parts à Monsieur Bolomey. Monsieur Bolomey peut maintenant disposer de l’immeuble, alors qu’au Registre foncier il n’y a pas eu de changement de propriétaire, qui reste Les Balcons de Bellevue SA.
Usufruit
L’usufruit est le droit d’utiliser un bien immobilier dont une autre personne est propriétaire, et même d’en percevoir les revenus si le bien venait à être loué, par exemple.
Définition d’usufruit : ce mot vient des mots latins usus, qui signifie le droit d’utiliser une chose, et fructus, qui est le droit d’en recevoir les fruits.
Si vous êtes usufruitier d’un pommier, vous pourrez en prendre les pommes. Si vous êtes usufruitier d’une maison, vous pourrez y habiter, voire la louer et en percevoir les loyers (les fruits), alors que dans les deux cas vous n’en êtes pas le propriétaire.
La personne en faveur de qui le droit existe est l’usufruitier. Le propriétaire – qui ne peut pas utiliser le bien – est le nu-propriétaire.
L’usufruit est une servitude personnelle inscrite au Registre foncier. Cette servitude s’éteint (disparaît) avec la mort de son bénéficiaire. À ce moment-là, le nu-propriétaire récupère le droit d’utiliser son bien.
L’usufruit peut servir par exemple à léguer son logement à ses enfants avant sa mort, tout en disposant du droit de continuer à habiter là. L’usufruit peut également être utile lorsque le propriétaire d’un bien vit avec sa compagne sans qu’ils soient mariés. Si un droit d’usufruit est inscrit en faveur de la compagne, en cas de décès du propriétaire, la compagne pourra continuer à habiter là, et les héritiers du défunt ne pourront pas la déloger. Ce n’est qu’à la mort de celle-ci que les héritiers pourront disposer de la pleine propriété de cette partie de leur héritage.
Usufruitier
L’usufruitier est la personne en faveur de qui un droit d’usufruit existe. Il s’agit d’une personne qui peut bénéficier d’un bien immobilier pour y vivre la plupart du temps, mais également pour le louer et en percevoir les loyers sans en être le propriétaire.
L’usufruitier est inscrit au Registre foncier en tant que bénéficiaire d’une servitude personnelle d’usufruit. Cette servitude disparaît à la mort de son bénéficiaire.
Vente directe
Dans une vente directe, tout se passe en une seule étape : le paiement complet du bien est effectué avant la signature de l’acte de vente chez le notaire. Le notaire lit ensuite l’acte de vente aux parties, puis chacun le signe. La vente est alors considérée comme conclue.
Concrètement, la vente devient juridiquement effective une fois que le changement de propriétaire est inscrit au Registre foncier. C’est le notaire qui s’en charge, généralement dans les jours qui suivent la signature.
Ce type de vente est peu courant en Suisse. En pratique, les acheteurs ou les vendeurs ont souvent besoin de temps pour organiser un financement hypothécaire, résilier un bail, ou préparer un déménagement. Dans ces cas-là, on privilégie une vente à terme, qui prévoit un délai entre la signature et la remise des clés.
