Le calcul des frais de notaire pour chaque canton

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Table des matières

En règle générale, ils sont composés comme suit :

Les frais de notaire sont des sommes que l’acquéreur doit verser en plus du prix d’achat. Ces frais d’acquisition sont composés d’un impôt (le droit de mutation), des émoluments du Registre foncier, des émoluments de l’acte authentique, des frais de constitution du droit de gage immobilier, des honoraires et des débours, des frais de documentation, etc.

Ne partez pas en courant, je vais vous aider à déchiffrer le pavé que je viens de lancer dans la mare !

Explication de chacun des frais qui composent les frais de notaire

Les droits de mutation

Ici, « mutation » veut dire « changement dans la propriété immobilière ». Les droits de mutation, ou droits d’enregistrement à Genève, lods ou impôt à l’achat à Neuchâtel, sont un impôt prélevé par les cantons et parfois les communes, lors de l’achat d’un bien immobilier.

Ces droits de mutation représentent la plus grande proportion des frais de notaire. Cet impôt varie d’un canton à un autre. Vous trouverez les détails pour votre canton plus loin dans cet article.

Les émoluments du Registre foncier

Le Registre foncier est un organisme officiel qui a pour mission de renseigner la population au sujet des biens immobiliers, des droits et charges qui y sont attachés, etc.

Lors d’un achat immobilier, c’est à partir du moment où votre nom apparaît au Registre foncier que vous serez légalement propriétaire de la maison ou de l’appartement que vous venez d’acheter.

Les inscriptions au Registre foncier sont payantes. Il s’agit des émoluments du Registre foncier.

Les émoluments de l’acte authentique

Dans les cantons romands, un acte authentique est un contrat qui est conclu devant un notaire.
Les émoluments de l’acte authentique, avec les honoraires, sont la vraie partie des frais de notaire qui reviennent au notaire pour son travail.

Chaque loi cantonale sur le notariat définit les tarifs que doivent pratiquer les notaires.

Dans ces émoluments d’acte authentique, il est par exemple inclus les frais de conservation ad vitam aeternam, c’est-à-dire sans limite dans le temps, du contrat.

Les notaires sont tenus de respecter les tarifs imposés par la loi sur le notariat de leur canton.

Les frais de constitution du droit de gage immobilier

Dans tous mes articles, j’ai l’ambition de vulgariser le sujet. Malheureusement, lorsque l’on en arrive à l’acte authentique, on touche des notions de droit qui ne sont pas évidentes à paraphraser.

Mais je ne laisse pas tomber, alors voici une explication que j’espère être compréhensible :

Lorsque vous achetez un bien immobilier, vous allez très certainement emprunter une partie de la somme nécessaire à l’achat.

Le bien que vous achetez va servir de garantie à la banque. C’est-à-dire que si vous ne respectez pas vos engagements envers elle, elle pourra mettre en vente votre bien aux enchères afin de récupérer ses fonds.

C’est ce que l’on appelle un prêt sur gage ou prêt hypothécaire.

Mais comme vous allez utiliser le bien pour y vivre, la banque ne peut pas prendre votre maison et la mettre dans un coffre-fort.

À la place du bien immobilier, un document, un papier valeur, va être créé. Aux yeux du banquier, ce papier valeur représente le bien immobilier. Et ça, il peut le coincer dans son coffre.

Ce document, la cédule hypothécaire, va être remis à la banque, par le notaire, pour garantir le prêt.

La création de ce papier valeur coûte de l’argent. Ce sont les frais de constitution du droit de gage immobilier.

Dans la grande majorité des cas, le propriétaire vendeur cède à l’acheteur sa cédule hypothécaire.

La valeur garantie par la cédule devra simplement être augmentée pour l’adapter au nouveau montant garanti.

Cette augmentation de valeur engendre des frais, mais ils sont moindres que les frais de création d’une cédule pour la totalité de la valeur garantie.

Les débours

Les débours sont des frais tels que des frais de poste, de fournitures, d’extraits de Registre foncier, etc. Leur montant va varier en fonction de leur quantité et de la complexité de l’affaire.

Les honoraires

Selon le type d’affaire, de sa complexité, des entretiens nécessaires, de requêtes particulières, etc., les notaires vont facturer des honoraires.

Ces deux derniers postes de dépense, les honoraires et les débours, peuvent légèrement varier d’un notaire à un autre.

Questions courantes

Les frais de notaire pour le canton de Fribourg

En moyenne, dans le canton de Fribourg, vous devrez compter sur des frais d’achat de +/-4% du prix du bien acheté.

Les droits de mutation dans le canton de Fribourg varient entre 1.5 et 3%. La différence provient du fait que le 1.5% est prélevé par le canton, et que les communes peuvent, à leur discrétion, prélever jusqu’à 100% de l’impôt pour leur propre caisse, faisant monter le chiffre à 3%.

À cela vous devrez ajouter les frais d’augmentation du droit de gage immobilier (augmentation de la cédule).

Exemple de calcul de frais de notaire pour le canton de Fribourg

Exemple de gage immobilier pour le canton de Fribourg

À ces montants s’ajoutent les honoraires et débours. Comptez +/-1’000 francs pour une vente sans complication.

Dans notre exemple, nous arrivons au total de 38’647.20 francs. Soit 3.9% du montant du prix de vente.

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Les frais de notaire pour le canton de Genève

Dans le canton de Genève, vous devez compter en moyenne entre 3% et 5% de frais de notaire, en plus du prix d’achat du bien immobilier.

Sans surprise, la majorité des frais est composée des droits d’enregistrement, qui est l’autre nom donné aux droits de mutations à Genève.

Les frais de 3% sont dans le cas d’une réduction de droits d’enregistrement nommée  «CASATAX », spécifique au canton de Genève.

Si vous projetez d’acheter un bien immobilier dont la valeur n’est pas supérieure à 1’335’749.- francs suisses (valeur indexée selon l’indice des prix de la construction en 2023), et que vous allez utiliser le bien en tant que résidence principale, dans ce cas, les droits d’enregistrement sont réduits d’un montant de 20’036.- francs. Les droits d’enregistrement des actes hypothécaires sont également réduits de moitié.

Voici un exemple de répartition des frais de notaire pour un achat dans le canton de Genève d’une valeur de 1’500’000.- francs.

Exemple de frais de notaire pour le canton de Genève

Voici un graphique qui vous montre la répartition des frais :

En plus des frais d’acquisition, si vous devez créer une cédule hypothécaire pour garantir votre prêt, en considérant que vous empruntez 80% de la somme, la cédule devra couvrir 1’200’000.- francs.

Exemple de gage immobilier pour le canton de Genève

Dans cet exemple, nous arrivons à un total de 80’500.25 francs, soit 5.37% du montant de la transaction.

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Les frais de notaire pour le canton du Jura

Tout comme pour les autres cantons romands, les frais de notaire sont en majeure partie constitués des droits de mutation. Ils représentent 2.1 % du montant de la vente.

Mais l’administration fiscale du canton du Jura est sympa avec les primo-acquérants (des personnes qui achètent pour la première fois un bien immobilier), et leur accorde des droits de mutation à 1.7% au lieu de 2.1%. Une condition cependant est d’acheter pour utiliser le bien en résidence principale.

En plus des droits de mutation, les émoluments du notaire pour une vente immobilière sont comptés comme suit dans le canton du Jura :

Émoluments du notaire – canton du Jura

Et même si le vendeur vous cède la cédule hypothécaire, vous devrez très probablement en faire augmenter la valeur.

Ce qui va également engendrer des frais selon la tabelle suivante :

Tabelle des émoluments de gage immobilier – canton du Jura

Il existe encore d’autres particularités.

👉🏻 Le texte complet concernant les émoluments de notaire pour le canton du Jura est disponible dans le décret concernant les émoluments des notaires.

Exemple des frais de notaire dans le canton du Jura

Pour un premier achat pour une habitation en résidence principale.

Exemple gage immobilier pour le canton du Jura

Les frais de notaire dans le canton de Neuchâtel

Comme pour les autres cantons romands, la plus grande part des frais d’acquisition est composée des droits de mutation, également appelés lods dans ce canton.

Le pourcentage des droits de mutation est de 3.3%. Mais si vous achetez un bien immobilier pour y vivre de manière stable (votre lieu d’habitation principal), dans ce cas la peine est réduite à 2.2%.

👉🏻En ce qui concerne la République et canton de Neuchâtel, je vous invite à consulter directement le site internet de la chambre des notaires neuchâtelois.

Les frais de notaire pour le canton du Valais

En Valais, les droits de mutation sont progressifs en fonction du prix du bien. Ils varient entre 1 et 1.5% du prix de l’objet acheté.

Voici un exemple des frais d’achat en Valais. Achat d’un bien immobilier au prix d’un million de francs suisses. Une cédule hypothécaire de registre garantissant un prêt jusqu’à CHF 500’000.- est cédée gratuitement et devra être augmentée de CHF 300’000.-

Exemple des frais de notaire dans le canton du Valais

Exemple de gage immobilier pour le canton du Valais

Je n’ai pas trouvé de calculateur en ligne pour le canton du Valais.
Cliquez ici 👉🏻 pour consulter les émoluments du Registre foncier.

Quant aux droits de mutation, en Valais, ils vont varier d’une commune à l’autre.
Ici 👉🏻 se trouve le texte de loi concernant les droits de mutation en Valais.

Les frais de notaire pour le canton de Vaud

Dans le canton de Vaud, une estimation des frais de notaire est d’approximativement 5% du prix de vente de l’objet. La majeure partie de ce pourcentage provient des droits de mutation qui sont de 3.3% dans ce canton. Cet impôt à l’achat est réparti entre le canton et la commune à raison de 2.2% pour le premier et de 1.1% pour la seconde.

Les communes ne sont pas obligées de prélever leur 1.1%, mais sur les 300 communes que compte le canton, aucune ne se prive de cette rentrée.

Exemple des frais de notaire dans le canton du Vaud

Exemple de gage immobilier pour le canton de Vaud

Vous trouverez ici 👉🏻 un calculateur de frais de notaire qui fonctionne très bien pour le canton de Vaud.

Ce que vous devez retenir de cet article

Les frais de notaire sont réellement des frais d’achat que les acquéreurs doivent financer par des fonds propres, en plus du prix de vente.

La grande partie de ces frais d’acquisition est composée d’impôts et d’émoluments qui sont reversés par le notaire à l’État.

L’impôt principal est le droit de mutation.

Il existe de très nombreux cas de figure possibles. En règle générale, les frais de notaire pour un achat immobilier dans l’un des cantons romands vont varier entre 3 à 5% du montant de la vente.

Pour connaître à l’avance les frais de notaire, le mieux est de demander un devis à votre notaire, après lui avoir donné un maximum de renseignements.

Cet article fait partie de notre dossier “Acheter un bien immobilier“, consultez-le dans son intégralité pour plus d’informations.