Le calcul des frais de notaire pour chaque canton

illustration les frais de notaire

Voici un sujet qui n'est pas des plus glamours. Les frais de notaire.

Nous devrions d'ailleurs dire : frais d'achat ou frais d'acquisition, mais cela ne rend pas le sujet plus sexy.

Il se trouve que c'est le notaire qui doit les percevoir pour les redistribuer, mais il n'en est pas le bénéficiaire.

En tout cas, le notaire ne touche réellement qu'une petite fraction de ces fameux « frais de notaire ».

Toujours est-il que, dans le langage courant, même si cela ne plaît pas toujours à ces notables, l'ensemble de ces frais d'achat sont appelés « frais de notaire ».


Table des matières

En règle générale, ils sont composés comme suit :

Les frais de notaire sont des sommes que l’acquéreur doit verser en plus du prix d’achat. Ces frais d’acquisition sont composés d’un impôt (le droit de mutation), des émoluments du Registre foncier, des émoluments de l’acte authentique, des frais de constitution du droit de gage immobilier, des honoraires et des débours, des frais de documentation, etc.

Ne partez pas en courant, je vais vous aider à déchiffrer le pavé que je viens de lancer dans la mare !

Explication de chacun des frais qui composent les frais de notaire

Les droits de mutation

Ici, « mutation » veut dire « changement dans la propriété immobilière ». Les droits de mutation, ou droits d’enregistrement à Genève, lods ou impôt à l’achat à Neuchâtel, sont un impôt prélevé par les cantons et parfois les communes, lors de l’achat d’un bien immobilier.

Ces droits de mutation représentent la plus grande proportion des frais de notaire. Cet impôt varie d’un canton à un autre. Vous trouverez les détails pour votre canton plus loin dans cet article.

Les émoluments du Registre foncier

Le Registre foncier est un organisme officiel qui a pour mission de renseigner la population au sujet des biens immobiliers, des droits et charges qui y sont attachés, etc.

Lors d’un achat immobilier, c’est à partir du moment où votre nom apparaît au Registre foncier que vous serez légalement propriétaire de la maison ou de l’appartement que vous venez d’acheter.

Les inscriptions au Registre foncier sont payantes. Il s’agit des émoluments du Registre foncier.

Les émoluments de l’acte authentique

Dans les cantons romands, un acte authentique est un contrat qui est conclu devant un notaire.
Les émoluments de l’acte authentique, avec les honoraires, sont la vraie partie des frais de notaire qui reviennent au notaire pour son travail.

Chaque loi cantonale sur le notariat définit les tarifs que doivent pratiquer les notaires.

Dans ces émoluments d’acte authentique, il est par exemple inclus les frais de conservation ad vitam aeternam, c’est-à-dire sans limite dans le temps, du contrat.

Les notaires sont tenus de respecter les tarifs imposés par la loi sur le notariat de leur canton.

Les frais de constitution du droit de gage immobilier

Dans tous mes articles, j’ai l’ambition de vulgariser le sujet. Malheureusement, lorsque l’on en arrive à l’acte authentique, on touche des notions de droit qui ne sont pas évidentes à paraphraser.

Mais je ne laisse pas tomber, alors voici une explication que j’espère être compréhensible :

Lorsque vous achetez un bien immobilier, vous allez très certainement emprunter une partie de la somme nécessaire à l’achat.

Le bien que vous achetez va servir de garantie à la banque. C’est-à-dire que si vous ne respectez pas vos engagements envers elle, elle pourra mettre en vente votre bien aux enchères afin de récupérer ses fonds.

C’est ce que l’on appelle un prêt sur gage ou prêt hypothécaire.

Mais comme vous allez utiliser le bien pour y vivre, la banque ne peut pas prendre votre maison et la mettre dans un coffre-fort.

À la place du bien immobilier, un document, un papier valeur, va être créé. Aux yeux du banquier, ce papier valeur représente le bien immobilier. Et ça, il peut le coincer dans son coffre.

Ce document, la cédule hypothécaire, va être remis à la banque, par le notaire, pour garantir le prêt.

Cédule hypothécaire
Cédule hypothécaire anonyme

La création de ce papier valeur coûte de l’argent. Ce sont les frais de constitution du droit de gage immobilier.

Dans la grande majorité des cas, le propriétaire vendeur cède à l’acheteur sa cédule hypothécaire.

La valeur garantie par la cédule devra simplement être augmentée pour l’adapter au nouveau montant garanti.

Cette augmentation de valeur engendre des frais, mais ils sont moindres que les frais de création d’une cédule pour la totalité de la valeur garantie.

Les débours

Les débours sont des frais tels que des frais de poste, de fournitures, d’extraits de Registre foncier, etc. Leur montant va varier en fonction de leur quantité et de la complexité de l’affaire.

Les honoraires

Selon le type d’affaire, de sa complexité, des entretiens nécessaires, de requêtes particulières, etc., les notaires vont facturer des honoraires.

Ces deux derniers postes de dépense, les honoraires et les débours, peuvent légèrement varier d’un notaire à un autre.

Une femme à lunettes tient une enveloppe.

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Questions courantes

Dans les cantons romands, l’usage veut que ce soient les acheteurs qui payent les frais de notaire. Notez que les vendeurs, de leur côté, prennent à leur charge l’impôt sur les gains immobiliers, les frais du certificat énergétique (CECB) là où il est obligatoire, ainsi que les frais de courtage.

La totalité de ces frais de notaire s’ajoute donc au prix d’achat du bien. Et pour augmenter la difficulté, les banques ne prêtent généralement pas l’argent pour ces dépenses-là.

Les acheteurs doivent donc, en plus des 20% de fonds propres pour l’achat, disposer d’une somme supplémentaire pour couvrir ces frais d’acquisition.

Mais comme pour beaucoup de notions en immobilier, il existe des exceptions et des solutions particulières à chaque cas de figure. Je précise cela afin de relativiser l’affirmation précédente.

Dans certains cas, un courtier en hypothèque pourra faire financer les frais de notaire par le prêteur.

Les frais de notaire dépendent des législations cantonales et, dans certains cas, de la législation communale. Leur montant varie donc en fonction du canton, et parfois de la commune dans laquelle vous projetez d’acheter un bien immobilier.

Vous l’aurez certainement compris, les frais de notaire vont varier d’une affaire à l’autre. Si vous désirez connaître précisément à quelle sauce vous allez être mangé, vous pouvez demander un devis au notaire auquel vous désirez confier le travail.

Plusieurs cantons disposent d’un calculateur de frais de notaire en ligne. Le site internet des notaires romands met à disposition un calculateur. Malheureusement, malgré son appellation de « romand », ce calculateur ne fonctionne que pour les cantons de Vaud, du Jura (partiellement) et de Fribourg.

Afin de ne pas surcharger le texte, cet article prend en compte l’achat d’un bien immobilier en considérant le scénario le plus courant, à savoir des propriétaires qui vendent à des acheteurs avec qui ils n’ont pas de lien de parenté.

Cet article ne prend donc pas en compte les transferts entre époux ou descendants directs, les échanges de biens agricoles, etc.

L’achat sur plan en quote-part terrain d’un bien à construire n’est pas non plus abordé dans cet article.

Je vais passer en revue, pour chaque canton romand, les frais de notaire que vous devrez prévoir en plus du prix d’achat.

Afin de vous donner un exemple comparable pour chaque canton, je prends le cas suivant :

Un achat à CHF 1’000’000.- d’une villa ou d’un appartement en PPE.

Une vente à terme avec l’inscription d’un droit d’emption.

Le vendeur vous remet gratuitement sa cédule qui garantit un prêt jusqu’à CHF 500’000.-.

Vous allez emprunter CHF 800’000.- pour cet achat. La valeur garantie par la cédule doit donc être augmentée de CHF 300’000.-.

Pour Genève, j’ai pris l’exemple d’un bien vendu à CHF 1’500’000.-.

Les frais de notaire pour le canton de Fribourg

En moyenne, dans le canton de Fribourg, vous devrez compter sur des frais d’achat de +/-4% du prix du bien acheté.

Les droits de mutation dans le canton de Fribourg varient entre 1.5 et 3%. La différence provient du fait que le 1.5% est prélevé par le canton, et que les communes peuvent, à leur discrétion, prélever jusqu’à 100% de l’impôt pour leur propre caisse, faisant monter le chiffre à 3%.

À cela vous devrez ajouter les frais d’augmentation du droit de gage immobilier (augmentation de la cédule).

Exemple de calcul de frais de notaire pour le canton de Fribourg

Type de frais

Montants en francs suisses

Prix d'achat

1'000'000

Émoluments de l'acte

2'455

TVA 7.7%

189

Émoluments du Registre foncier

1'200.

Droits de mutation

30'000

Total approximatif des frais de notaire pour un achat dans le canton de Fribourg

33'844

Exemple de gage immobilier pour le canton de Fribourg

Type de frais

Montants en francs suisses

Capital

300'000

Émoluments de l'acte

950

TVA 7.7%

73

Émoluments du Registre foncier

530

Droits sur les gages immobiliers

2'250

Total approximatif de création d'un droit de gage immobilier dans le canton de Fribourg

3'803

À ces montants s’ajoutent les honoraires et débours. Comptez +/-1’000 francs pour une vente sans complication.

Dans notre exemple, nous arrivons au total de 38’647.20 francs. Soit 3.9% du montant du prix de vente.

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Les frais de notaire pour le canton de Genève

Dans le canton de Genève, vous devez compter en moyenne entre 3% et 5% de frais de notaire, en plus du prix d’achat du bien immobilier.

Sans surprise, la majorité des frais est composée des droits d’enregistrement, qui est l’autre nom donné aux droits de mutations à Genève.

Les frais de 3% sont dans le cas d’une réduction de droits d’enregistrement nommée  «CASATAX », spécifique au canton de Genève.

Si vous projetez d’acheter un bien immobilier dont la valeur n’est pas supérieure à 1’335’749.- francs suisses (valeur indexée selon l’indice des prix de la construction en 2023), et que vous allez utiliser le bien en tant que résidence principale, dans ce cas, les droits d’enregistrement sont réduits d’un montant de 20’036.- francs. Les droits d’enregistrement des actes hypothécaires sont également réduits de moitié.

Voici un exemple de répartition des frais de notaire pour un achat dans le canton de Genève d’une valeur de 1’500’000.- francs.

Exemple de frais de notaire pour le canton de Genève

Type de frais

Montants en francs suisses

Prix d'achat

1'500'000

Émoluments de l'acte

6'950

TVA 7.7%

535.15

Émoluments du Registre foncier

3'750

Droits de mutation

45'000

Frais divers

1'077

Total approximatif des frais de notaire pour un achat dans le canton de Genève

57'312

Voici un graphique qui vous montre la répartition des frais :

En plus des frais d’acquisition, si vous devez créer une cédule hypothécaire pour garantir votre prêt, en considérant que vous empruntez 80% de la somme, la cédule devra couvrir 1’200’000.- francs.

Exemple de gage immobilier pour le canton de Genève

Types de frais

Montants en francs suisses

Capital

1'200'000

Émoluments de l'acte

4'300

TVA 7.7%

331

Émoluments du Registre foncier

1'200

Droits d'enregistrement

16'380

Frais divers

1'077

Total approximatif de création d'un droit de gage immobilier dans le canton de Genève

23'288

Dans cet exemple, nous arrivons à un total de 80’500.25 francs, soit 5.37% du montant de la transaction.

Cliquez ici 👉pour faire votre propre simulation du montant des frais de notaire en fonction de votre prix d’achat et du montant du gage immobilier sur Genève.

Les frais de notaire pour le canton du Jura

Tout comme pour les autres cantons romands, les frais de notaire sont en majeure partie constitués des droits de mutation. Ils représentent 2.1 % du montant de la vente.

Mais l’administration fiscale du canton du Jura est sympa avec les primo-acquérants (des personnes qui achètent pour la première fois un bien immobilier), et leur accorde des droits de mutation à 1.7% au lieu de 2.1%. Une condition cependant est d’acheter pour utiliser le bien en résidence principale.

En plus des droits de mutation, les émoluments du notaire pour une vente immobilière sont comptés comme suit dans le canton du Jura :

Émoluments du notaire – canton du Jura

Montants en francs suisses

Taux

Particularités

jusqu'à 100'000

7 ‰

au minimum 200 francs

de 100'001 à 300'000

5 ‰

de 300'001 à 500'000

3.5 ‰

de 500'001 à 750'000

2.5 ‰

de 750'001 à 1'000'000

2 ‰

de 1'000'001 à 2'500'000

1.5 ‰

de 2'500'001 à 10'000'000

1 ‰

dès 10'000'001

0.5 ‰

au maximum 15'000 francs

Et même si le vendeur vous cède la cédule hypothécaire, vous devrez très probablement en faire augmenter la valeur.

Ce qui va également engendrer des frais selon la tabelle suivante :

Tabelle des émoluments de gage immobilier – canton du Jura

Montants en francs suisses

Taux

Particularités

jusqu'à 100'000

5 ‰

au minimum 100 francs

de 100'001 à 300'000

3.5 ‰

de 300'001 à 500'000

3 ‰

de 500'001 à 1'000'000

2 ‰

dès 1'000'001

1 ‰

Il existe encore d’autres particularités.

👉🏻 Le texte complet concernant les émoluments de notaire pour le canton du Jura est disponible dans le décret concernant les émoluments des notaires.

Exemple des frais de notaire dans le canton du Jura

Pour un premier achat pour une habitation en résidence principale.

Type de frais

Montants en francs suisses

Prix d'achat

1'000'000

Émoluments de l'acte

3'525

TVA 7.7%

271

Émoluments du Registre foncier

1'540

Droits de mutation

17'000

Total approximatif des frais de notaire pour un premier achat dans le canton du Jura

22'336

Exemple gage immobilier pour le canton du Jura

Type de frais

Montants en francs suisses

Capital

300'000

Émoluments de l'acte

1'200

TVA 7.7%

92

Droits du Registre foncier

1'350

Total approximatif de création d'un droit de gage immobilier dans le canton du Jura

2'642

Les frais de notaire dans le canton de Neuchâtel

Comme pour les autres cantons romands, la plus grande part des frais d’acquisition est composée des droits de mutation, également appelés lods dans ce canton.

Le pourcentage des droits de mutation est de 3.3%. Mais si vous achetez un bien immobilier pour y vivre de manière stable (votre lieu d’habitation principal), dans ce cas la peine est réduite à 2.2%.

👉🏻En ce qui concerne la République et canton de Neuchâtel, je vous invite à consulter directement le site internet de la chambre des notaires neuchâtelois.

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Les frais de notaire pour le canton du Valais

En Valais, les droits de mutation sont progressifs en fonction du prix du bien. Ils varient entre 1 et 1.5% du prix de l’objet acheté.

Voici un exemple des frais d’achat en Valais. Achat d’un bien immobilier au prix d’un million de francs suisses. Une cédule hypothécaire de registre garantissant un prêt jusqu’à CHF 500’000.- est cédée gratuitement et devra être augmentée de CHF 300’000.-

Exemple des frais de notaire dans le canton du Valais

Type de frais

Montants en francs suisses

Prix d'achat

1'000'000

Émoluments de l'acte

4'575

TVA 7.7%

352

Émoluments du Registre foncier

2'000

Droits de mutation

19'500

Total approximatif des frais de notaire pour un achat dans le canton du Valais

26'427

Exemple de gage immobilier pour le canton du Valais

Type de frais

Montants en francs suisses

Capital

300'000

Émoluments de l'acte

1'350

TVA 7.7%

104

Émoluments du Registre foncier

300

Droits de mutation sur les gages immobiliers

600

Total approximatif de création d'un droit de gage immobilier dans le canton de Vaud

2'354

Je n’ai pas trouvé de calculateur en ligne pour le canton du Valais.
Cliquez ici 👉🏻 pour consulter les émoluments du Registre foncier.

Quant aux droits de mutation, en Valais, ils vont varier d’une commune à l’autre.
Ici 👉🏻 se trouve le texte de loi concernant les droits de mutation en Valais.

Les frais de notaire pour le canton de Vaud

Dans le canton de Vaud, une estimation des frais de notaire est d’approximativement 5% du prix de vente de l’objet. La majeure partie de ce pourcentage provient des droits de mutation qui sont de 3.3% dans ce canton. Cet impôt à l’achat est réparti entre le canton et la commune à raison de 2.2% pour le premier et de 1.1% pour la seconde.

Les communes ne sont pas obligées de prélever leur 1.1%, mais sur les 300 communes que compte le canton, aucune ne se prive de cette rentrée.

Exemple des frais de notaire dans le canton du Vaud

Type de frais

Montants en francs suisses

Prix d'achat

1'000'000

Émoluments de l'acte

4'025

TVA 7.7%

310

Émoluments du Registre foncier

1'700

Droits de mutation

33'000

Total approximatif des frais de notaire pour un achat dans le canton de Vaud

39'035

Exemple de gage immobilier pour le canton de Vaud

Type de frais

Montants en francs suisses

Capital

300'000

Émoluments de l'acte

1'200

TVA 7.7%

92

Émoluments du Registre foncier

450

Droits de timbre sur les gages immobiliers

600

Total approximatif de création d'un droit de gage immobilier dans le canton de Vaud

2'342

Vous trouverez ici 👉🏻 un calculateur de frais de notaire qui fonctionne très bien pour le canton de Vaud.

Ce que vous devez retenir de cet article

Les frais de notaire sont réellement des frais d’achat que les acquéreurs doivent financer par des fonds propres, en plus du prix de vente.

La grande partie de ces frais d’acquisition est composée d’impôts et d’émoluments qui sont reversés par le notaire à l’État.

L’impôt principal est le droit de mutation.

Il existe de très nombreux cas de figure possibles. En règle générale, les frais de notaire pour un achat immobilier dans l’un des cantons romands vont varier entre 3 à 5% du montant de la vente.

Pour connaître à l’avance les frais de notaire, le mieux est de demander un devis à votre notaire, après lui avoir donné un maximum de renseignements.

Cet article fait partie de notre dossier “Acheter un bien immobilier“, consultez-le dans son intégralité pour plus d’informations.

Vincent Grognard

Directeur général
Courtier avec Brevet Fédéral

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