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Mention (Registre foncier)
L’une des rubriques d’un extrait de Registre foncier suisse concerne les mentions. Les mentions sont là pour attirer l’attention sur une particularité de droit ou de fait concernant le bien-fonds et les constructions érigées dessus.
Les droits mentionnés dans cette rubrique existeraient même s’ils n’y étaient pas mentionnés. Ces droits existent car ils sont prévus dans une loi.
À titre d’exemple, nous pouvons citer les mentions suivantes :
- Règlement PPE. Le règlement de la copropriété a été déposé au Registre foncier au moment de la constitution de la PPE.
- Restriction du droit d’aliéner LPP [Loi sur la prévoyance professionnelle, voir Deuxième pilier dans ce glossaire], ce qui signifie que le propriétaire a utilisé tout ou partie de ses avoirs de prévoyance pour financer une partie de l’achat d’un bien. Cette mention notifie aux notaires que le deuxième pilier doit être remboursé en cas de vente.
Le fait que l’immeuble soit soumis au droit foncier rural (LDFR) ou une mention de soustraction à la LDFR sont d’autres exemples.
Vous trouverez ici 👉🏻 plus d’informations au sujet des différentes mentions qui peuvent être inscrites au feuillet de Registre foncier d’un immeuble.
Notaire
Le notaire est un spécialiste du droit privé. Il s’assure que les transactions soient légales.
Dans le canton de Vaud, une vente immobilière n’est valable que si elle est faite devant un notaire.
Le notaire doit donc s’assurer que les vendeurs sont bien les propriétaires de la parcelle vendue par exemple. Il doit vérifier que rien ne s’oppose à la vente. Si quelque chose faisait obstacle à la vente, le notaire entreprendrait les actions nécessaires afin de lever ces obstacles. Il s’assure que le montant de la vente a bien été versé et l’atteste. Le notaire s’occupe entre autres de faire inscrire les changements de propriétaire au Registre foncier.
Les ventes immobilières doivent être conclues devant un notaire qui va lire le contrat de vente aux acheteurs et vendeurs. Son rôle est d’informer, de conseiller et de renseigner les acheteurs et vendeurs.
Dans le canton de Vaud, traditionnellement le notaire est rémunéré par l’acheteur. Mais le notaire doit défendre les intérêts des deux parties. Il est totalement neutre et conseille acheteurs et vendeurs sans parti pris.
En plus des fonctions liées aux achats et ventes immobiliers, les notaires peuvent s’occuper des contrats de mariage ou des notions de succession par exemple.
Parcelle
Surface délimitée d’une surface de terrain formant une unité, en ce qui concerne la propriété.
Le territoire suisse est divisé en parcelles. Chaque parcelle est répertoriée sur un plan cadastral. Les informations légales concernant les parcelles sont enregistrées dans le Registre foncier.
Pour en savoir plus sur l’estimation, consultez notre guide complet 👉 ici.
Plan cadastral
Le plan cadastral ou plan du Registre foncier garantit le droit des propriétaires. Il est une reproduction cartographique des différents biens immobiliers (terrains ou parcelles construites) d’un territoire.
Le plan du registre foncier provient de la mensuration officielle. Il jouit de la foi publique. La consultation du plan cadastral permet ainsi de déterminer avec précision l’emplacement de chaque parcelle.
Police ECA
Dans le domaine de l’assurance, un contrat se nomme une police. La police d’assurance de l’ECA (Etablissement Cantonal d’Assurance) est le contrat qui assure votre bien immobilier de certains risques naturels tels que la destruction par un incendie. L’ECA est un établissement d’intérêt public qui assure la communauté vaudoise dans les domaines de l’incendie et des éléments naturels.
L’Établissement cantonal d’assurance travaille sur trois axes qui sont la prévention, l’assurance et le secours.
En cas de vente du bien immobilier assuré, l’assurance incendie étant obligatoire dans le canton de Vaud, cette assurance est transférée automatiquement au nouveau propriétaire lors d’une vente immobilière. C’est le Registre foncier qui prévient l’assureur du changement de propriétaire.
Registre
Un registre est un livre dans lequel sont notés des informations et des faits dont on doit garder une trace écrite.
Registre foncier
Le Registre foncier est un organisme de l’état qui a pour fonction de renseigner au sujet des droits et des charges qui sont attachés aux biens immobiliers.
Toutes les parcelles et les éventuelles constructions qui sont érigées dessus sont inscrite au Registre foncier.
Par exemple, le Registre foncier permet de connaître qui sont le ou les propriétaires d’une parcelle, de quelles servitudes la parcelle bénéficie ou quelles servitudes la parcelle doit permettre. Si votre voisin peut passer sur votre parcelle pour accéder à la sienne (droit de passage) cela sera noté sur l’extrait du Registre foncier de votre parcelle en tant que charge (c’est-à-dire, vous devez laisser faire quelque chose). La même servitude de passage sera notée sur l’extrait de Registre foncier de votre voisin en tant que droit (la permission de faire quelque chose).
Le Registre foncier est revêtu de la foi publique, il s’agit de la vérité véritable.
📜👉🏻 Voir la liste des Offices du Registre foncier pour le Canton de Vaud.
Règlement d’administration et d’utilisation
Dans le cadre de la propriété par étages, il est nécessaire d’avoir un règlement, en plus des dispositions prévues par le Code civil suisse.
Dans le canton de Vaud, la plupart des PPE sont régies par le modèle de règlement mis en place par la Chambre vaudoise immobilière (CVI), l’Union suisse des professionnels de l’immobilier (USPI) et d’autres professionnels de l’immobilier (notaires, avocats et représentants de l’Inspectorat du Registre foncier). Ce règlement comprend en particulier les éléments suivants :
- tableau des lots et millièmes ;
- définition des parties privées et communes ;
- règles relatives aux frais et charges communs ;
- organisation de la PPE ;
- majorités requises pour les différentes décisions.
Réquisition de transfert
La réquisition de transfert est une demande faite par le notaire au Registre foncier afin de faire changer le nom du ou des propriétaires.
Dans le cas d’un achat immobilier, que ce soit lors d’une vente directe ou différée (vente à terme), le changement de propriétaire ne sera effectif que lorsque la vente aura été inscrite au Registre foncier.
Le notaire envoie donc la réquisition de transfert après la signature de l’acte de vente ou à la date du terme de la vente.
Share deal – vente par transfert d’actions
Lorsqu’un bien immobilier est détenu par une société immobilière, il existe la possibilité d’acheter tout ou la majorité des actions de la société afin de devenir propriétaire du bien immobilier. Dans ce cas, on parle de « share deal », ou encore de transfert économique.
Le propriétaire du bien est et reste la société immobilière (très souvent une SA ou une Sàrl), mais l’ayant droit économique (l’actionnaire majoritaire) change.
Ce type de vente ne nécessite pas un acte authentique ni une inscription au Registre foncier.
