Vendeur ou acheteur : qui paie quoi dans une vente immobilière ?

Les informations qui suivent s’appliquent de manière générale aux cantons romands, c’est-à-dire Genève, Vaud, Fribourg, Valais, Neuchâtel et Jura, et pour la vente d’un bien immobilier destiné à l’habitation.

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Table des matières

Les frais qui incombent au propriétaire vendeur

L’impôt sur les gains immobiliers

La principale déduction est l’impôt sur les gains immobiliers. Il s’agit d’un impôt sur le bénéfice. Le bénéfice est, de manière très simplifiée, égal au prix de vente moins le prix d’achat.

Cet impôt varie d’un canton à l’autre. Il est généralement dégressif. C’est-à-dire que le taux de l’imposition décroît en fonction des années de possession voire d’occupation du bien.

Certains frais sont déductibles de cet impôt.

Pour le canton de Vaud, je vous invite à lire l’article suivant qui donne beaucoup de conseils pratiques au sujet de l’impôt sur les gains immobiliers :

Impôt sur les gains immobiliers : la méthode de calcul

La commission de courtage

La commission de courtage est payée par le vendeur qui a mandaté l’agence pour vendre son bien. Il s’agit de frais déductibles du bénéfice.

Le certificat énergétique

Dans certains cantons, comme celui de Vaud, le propriétaire doit remettre aux acheteurs un certificat énergétique appelé CECB.

Les frais pour établir le certificat sont à charge du vendeur – ou de la copropriété en cas de PPE.

L’éventuelle pénalité bancaire

Si, en tant que propriétaire vendeur, une hypothèque doit être remboursée, il se peut que vous deviez payer une pénalité à la banque.

Vous pouvez éviter cette pénalité en fonction du type de contrat de prêt, ou en planifiant la vente en fonction de la durée de votre contrat. Une autre possibilité d’éviter cette pénalité est de faire en sorte que les acheteurs reprennent votre contrat de prêt.

Les frais qui incombent aux acheteurs

En plus du prix de vente, les acheteurs vont devoir s’acquitter de ce que l’on appelle dans le langage courant « les frais de notaire ».

Il serait plus juste de parler de « frais d’achat », mais comme c’est le notaire qui va se charger de les collecter et de les redistribuer, on les nomme « frais de notaire ».

Un article plus détaillé, intitulé « Tout savoir sur les frais de notaire pour chaque canton », est à votre disposition.

Voici un résumé des différents éléments qui composent les frais de notaire.

Les droits de mutation

Il s’agit d’un impôt à l’achat. Le terme « mutation » veut dire dans ce cas « changement dans la propriété immobilière ».

Le terme peut changer selon les cantons. Par exemple, à Genève, on utilisera plutôt « droits d’enregistrement ». Dans le canton de Neuchâtel, cet impôt s’appelle lods ou impôt à l’achat.

Le notaire calcule le montant de cet impôt, et le perçoit pour ensuite le reverser à l’État.

Les droits de mutation varient d’un canton à l’autre, mais aussi d’une commune à l’autre.

Les émoluments du Registre foncier

Pour être valable, la vente et le changement de propriétaire doivent être enregistrés au Registre foncier. C’est le notaire qui s’occupe de transmettre les informations.

Toute inscription ou modification dans ce Registre implique des frais qui se nomment « émoluments ».

Ces émoluments varient d’un canton à l’autre.

Les émoluments de l’acte notarié

Il s’agit vraiment du paiement du travail du notaire. Les frais que les notaires peuvent prélever pour leurs prestations sont réglementés par les lois cantonales concernant le notariat.

Les frais de constitution ou de modification du droit de gage immobilier

Dans la grande majorité des cas, les acteurs vont devoir emprunter une partie de la somme à une banque ou à une assurance. Il s’agit d’un prêt sur gage. Le gage étant le bien immobilier. 

Pour garantir que la banque pourra se faire rembourser en cas de non-paiement du prêt, le notaire va créer un document.

Ce document s’appelle une cédule. La création de cette cédule, ou l’augmentation du montant qu’elle garantit, comporte des frais.

Ce sont les frais de constitution du droit de gage immobilier.

Les débours, frais et honoraires

Là, on rentre dans le détail. Mais oui, le notaire peut faire payer certains frais comme, à titre d’exemple, des frais de poste, des frais de recherche ou de documentation.

Ces frais vont dépendre de la complexité de l’affaire à traiter.

Conseil au sujet des frais de notaire

En tant qu’acheteur, vous pouvez demander au notaire de vous faire un calcul estimatif du montant de l’ensemble des frais de notaire.

Partage de certains frais après la vente

Tout ce que j’ai mentionné concerne l’achat immobilier à proprement parler. Mais quelques autres frais peuvent être répartis entre les parties.

Cela fait partie de ce que l’on appelle le « décompte acheteur – vendeur ».

Ce décompte va prendre en considération des éléments tels que :

• le stock de mazout en citerne ;
• le stock de bois dans le bûcher ;
• l’impôt foncier qui a été payé pour l’année entière ;
• la police d’assurance incendie, là où elle est obligatoire, qui a elle aussi été payée pour l’année.

Souvent, les frais PPE sont payés par trimestre et peuvent donc nécessiter un décompte.

Des éléments mobiliers peuvent également faire partie de ce décompte.

Cette liste n’est pas exhaustive et devra être adaptée en fonction de la situation.

Le principe est de répartir les frais selon une règle de trois. Et pour faciliter les calculs, on considère qu’une année comporte 12 mois de 30 jours, soit 360 jours.

En résumé

Lors d’une vente immobilière en Suisse romande, les vendeurs payent :

• l’impôt sur le bénéfice,
• le certificat énergétique,
• la commission de courtage,
• la pénalité à la banque.

Les acheteurs payent :

• les droits de mutation,
• l’enregistrement au Registre foncier,
• les honoraires du notaire.

Après la vente, un décompte acheteur/vendeur peut être calculé pour répartir :

• l’impôt foncier,
• l’assurance incendie,
• le solde de mazout ou de bois.