Vendeur ou acheteur : qui paie quoi dans une vente immobilière ?

Lors de l’achat ou de la vente d’un bien immobilier en Suisse, il y a toute une série de frais, taxes et impôts à payer.

Certaines de ces dépenses sont prises en charge par le propriétaire vendeur.

D’autres sont prises en charge par les acheteurs.

Cet article a pour objectif de vous expliquer simplement, que vous soyez l’acheteur ou le vendeur, les frais à prendre en considération.

Les informations qui suivent s’appliquent de manière générale aux cantons romands, c’est-à-dire Genève, Vaud, Fribourg, Valais, Neuchâtel et Jura, et pour la vente d’un bien immobilier destiné à l’habitation.

Les frais qui incombent au propriétaire vendeur

L’impôt sur les gains immobiliers

La principale déduction est l’impôt sur les gains immobiliers. Il s’agit d’un impôt sur le bénéfice. Le bénéfice est, de manière très simplifiée, égal au prix de vente moins le prix d’achat.

Cet impôt varie d’un canton à l’autre. Il est généralement dégressif. C’est-à-dire que le taux de l’imposition décroît en fonction des années de possession voire d’occupation du bien.

Certains frais sont déductibles de cet impôt.

Pour le canton de Vaud, je vous invite à lire l’article suivant qui donne beaucoup de conseils pratiques au sujet de l’impôt sur les gains immobiliers :

Impôt sur les gains immobiliers : la méthode de calcul

La commission de courtage

La commission de courtage est payée par le vendeur qui a mandaté l’agence pour vendre son bien. Il s’agit de frais déductibles du bénéfice.

Le certificat énergétique

Dans certains cantons, comme celui de Vaud, le propriétaire doit remettre aux acheteurs un certificat énergétique appelé CECB.

Les frais pour établir le certificat sont à charge du vendeur – ou de la copropriété en cas de PPE.

L’éventuelle pénalité bancaire

Si, en tant que propriétaire vendeur, une hypothèque doit être remboursée, il se peut que vous deviez payer une pénalité à la banque.

Vous pouvez éviter cette pénalité en fonction du type de contrat de prêt, ou en planifiant la vente en fonction de la durée de votre contrat. Une autre possibilité d’éviter cette pénalité est de faire en sorte que les acheteurs reprennent votre contrat de prêt.

Les frais qui incombent aux acheteurs

En plus du prix de vente, les acheteurs vont devoir s’acquitter de ce que l’on appelle dans le langage courant « les frais de notaire ».

Il serait plus juste de parler de « frais d’achat », mais comme c’est le notaire qui va se charger de les collecter et de les redistribuer, on les nomme « frais de notaire ».

Un article plus détaillé, intitulé « Tout savoir sur les frais de notaire pour chaque canton », est à votre disposition.

Voici un résumé des différents éléments qui composent les frais de notaire.

Les droits de mutation

Il s’agit d’un impôt à l’achat. Le terme « mutation » veut dire dans ce cas « changement dans la propriété immobilière ».

Le terme peut changer selon les cantons. Par exemple, à Genève, on utilisera plutôt « droits d’enregistrement ». Dans le canton de Neuchâtel, cet impôt s’appelle lods ou impôt à l’achat.

Le notaire calcule le montant de cet impôt, et le perçoit pour ensuite le reverser à l’État.

Les droits de mutation varient d’un canton à l’autre, mais aussi d’une commune à l’autre.

Les émoluments du Registre foncier

Pour être valable, la vente et le changement de propriétaire doivent être enregistrés au Registre foncier. C’est le notaire qui s’occupe de transmettre les informations.

Toute inscription ou modification dans ce Registre implique des frais qui se nomment « émoluments ».

Ces émoluments varient d’un canton à l’autre.

Les émoluments de l’acte notarié

Il s’agit vraiment du paiement du travail du notaire. Les frais que les notaires peuvent prélever pour leurs prestations sont réglementés par les lois cantonales concernant le notariat.

Les frais de constitution ou de modification du droit de gage immobilier

Dans la grande majorité des cas, les acteurs vont devoir emprunter une partie de la somme à une banque ou à une assurance. Il s’agit d’un prêt sur gage. Le gage étant le bien immobilier. 

Pour garantir que la banque pourra se faire rembourser en cas de non-paiement du prêt, le notaire va créer un document.

Ce document s’appelle une cédule. La création de cette cédule, ou l’augmentation du montant qu’elle garantit, comporte des frais.

Ce sont les frais de constitution du droit de gage immobilier.

Les débours, frais et honoraires

Là, on rentre dans le détail. Mais oui, le notaire peut faire payer certains frais comme, à titre d’exemple, des frais de poste, des frais de recherche ou de documentation.

Ces frais vont dépendre de la complexité de l’affaire à traiter.

Conseil au sujet des frais de notaire

En tant qu’acheteur, vous pouvez demander au notaire de vous faire un calcul estimatif du montant de l’ensemble des frais de notaire.

Partage de certains frais après la vente

Tout ce que j’ai mentionné concerne l’achat immobilier à proprement parler. Mais quelques autres frais peuvent être répartis entre les parties.

Cela fait partie de ce que l’on appelle le « décompte acheteur – vendeur ».

Ce décompte va prendre en considération des éléments tels que :

• le stock de mazout en citerne ;
• le stock de bois dans le bûcher ;
• l’impôt foncier qui a été payé pour l’année entière ;
• la police d’assurance incendie, là où elle est obligatoire, qui a elle aussi été payée pour l’année.

Souvent, les frais PPE sont payés par trimestre et peuvent donc nécessiter un décompte.

Des éléments mobiliers peuvent également faire partie de ce décompte.

Cette liste n’est pas exhaustive et devra être adaptée en fonction de la situation.

Le principe est de répartir les frais selon une règle de trois. Et pour faciliter les calculs, on considère qu’une année comporte 12 mois de 30 jours, soit 360 jours.

En résumé

Lors d’une vente immobilière en Suisse romande, les vendeurs payent :

• l’impôt sur le bénéfice,
• le certificat énergétique,
• la commission de courtage,
• la pénalité à la banque.

Les acheteurs payent :

• les droits de mutation,
• l’enregistrement au Registre foncier,
• les honoraires du notaire.

Après la vente, un décompte acheteur/vendeur peut être calculé pour répartir :

• l’impôt foncier,
• l’assurance incendie,
• le solde de mazout ou de bois.

Questions fréquentes

Quels frais de vente puis-je déduire de mon bénéfice pour réduire l’impôt sur les gains immobiliers dans le canton de Vaud ?

L’impôt sur les gains immobiliers est dû uniquement sur le bénéfice (prix de vente – prix d’achat – impenses). En tant que vendeur, plusieurs frais liés à la vente de votre bien sont déductibles : la commission de courtage, les frais de notaire et de Registre foncier payés à l’achat, certains travaux qui apportent une vraie plus‑value (par exemple transformation d’un galetas en pièce habitable, ajout d’une véranda chauffée, panneaux solaires), ou encore la pénalité de remboursement hypothécaire. Bien classer ces dépenses comme impenses permet souvent d’économiser plusieurs milliers de francs au moment de la vente. Pour comprendre en détail la méthode de calcul dans le canton de Vaud, avec les taux selon la durée de possession et de nombreux exemples chiffrés, consultez notre article complet :
Impôt sur les gains immobiliers : la méthode de calcul

En tant qu’acheteur dans le canton de Vaud, à combien s’élèvent concrètement les « frais de notaire » ?

Dans la pratique vaudoise, les frais de notaire (frais d’achat) sont presque toujours à la charge de l’acheteur et représentent en règle générale environ 5 % du prix d’achat. Ils comprennent principalement :

• les droits de mutation (3,3 % dans le canton de Vaud, part canton + commune) ;
• les émoluments du Registre foncier ;
• les émoluments de l’acte authentique et les honoraires du notaire ;
• les frais de constitution ou d’augmentation de la cédule hypothécaire ;
• quelques débours administratifs (poste, extraits, etc.).
  Pour un exemple détaillé sur un achat de 1’000’000 CHF dans le canton de Vaud, poste par poste, et une comparaison avec les autres cantons romands, vous pouvez consulter :
  Tout savoir sur les frais de notaire pour chaque canton

Comment l’impôt sur les gains immobiliers est-il calculé si je vends ma maison dans le canton de Vaud après plusieurs années ?

Lorsque vous vendez, le fisc vaudra calculer l’impôt sur la base de votre bénéfice imposable :

Bénéfice = prix de vente – prix d’achat (ou estimation fiscale admise) – impenses admises

Le taux d’imposition est dégressif : très élevé si vous revendez rapidement (jusqu’à 30 % du bénéfice la première année) et progressivement abaissé jusqu’à un taux plancher de 7 % dès 24 ans de possession. Dans le canton de Vaud, les années d’occupation par le propriétaire comptent double pour calculer le taux applicable, ce qui peut réduire fortement l’impôt si vous avez habité longtemps votre bien.
Notre article détaille le barème complet, les cas de remploi (report d’impôt si vous rachetez un autre logement pour vous), et plusieurs exemples concrets avec chiffres :
Impôt sur les gains immobiliers : la méthode de calcul

Que recouvrent exactement les « frais de notaire » lorsque j’achète un bien avec hypothèque en Suisse romande ?

Dans une transaction classique en Suisse romande, ce que l’on appelle couramment « frais de notaire » regroupe en réalité tous les frais d’acquisition que le notaire perçoit et redistribue :

• impôts : droits de mutation / droits d’enregistrement / lods selon le canton ;
• émoluments du Registre foncier pour l’inscription de votre droit de propriété ;
• émoluments de l’acte authentique (rémunération réglementée du notaire) ;
• frais liés au droit de gage immobilier : création ou augmentation de la cédule hypothécaire remise à la banque ;
• débours et honoraires divers.
  Le notaire ne garde qu’une petite partie de ce que vous lui versez ; l’essentiel repart vers l’État (canton/commune) et le Registre foncier. Pour un décryptage clair de chaque poste et des pourcentages usuels par canton, vous pouvez lire :
  Tout savoir sur les frais de notaire pour chaque canton

Comment s’articule le passage chez le notaire entre vendeur et acheteur, notamment pour l’acompte et le solde du prix ?

Une fois que vendeur et acheteur se sont mis d’accord sur un prix et une date de remise des clés, le notaire prépare le projet d’acte de vente. Dans une vente à terme (la plus fréquente en Vaud) :

1. L’acheteur verse en général un acompte d’environ 10 % sur le compte du notaire, avant la signature.
2. Les parties signent l’acte authentique chez le notaire.
3. Le notaire fait inscrire un droit d’emption au Registre foncier en faveur de l’acheteur, ce qui fige juridiquement l’opération.
4. Au terme convenu, l’acheteur verse le solde du prix (via sa banque). Le notaire réquisitionne alors le transfert de propriété au Registre foncier et organise la remise des clés.
5. Un décompte vendeur/acheteur (impôt foncier, assurance ECA, mazout, PPE, etc.) est établi au prorata de la date de transfert.
   Toutes ces étapes, y compris la pratique de l’acompte et la peine conventionnelle en cas de défaillance, sont expliquées en détail ici :
   La vente à terme

Comment anticiper les frais bancaires liés à mon hypothèque lors de la vente de mon bien ?

Si vous vendez alors que votre hypothèque à taux fixe n’est pas arrivée à échéance, la banque peut réclamer une pénalité de remboursement anticipé qui représente souvent les intérêts restant dus jusqu’au terme du contrat. Comme vendeur, vous avez plusieurs options à examiner avant de signer une promesse de vente :

• renégocier votre hypothèque (parfois en la transformant ou en passant sur un taux variable, plus flexible avant une vente) ;
• organiser la vente pour qu’elle tombe près de l’échéance de votre contrat ;
• proposer aux acheteurs de reprendre votre hypothèque existante si les conditions sont encore attractives pour eux. Cela demande l’accord de la banque, mais peut vous éviter une grosse pénalité, quitte à accorder une petite remise de prix en contrepartie.
  Les mécanismes de reprise d’hypothèque et les points à négocier entre vendeur, acheteur et banque sont détaillés ici :
  Rachat ou transmission de prêt hypothécaire : est-ce possible ?

Quels frais et taxes restent encore à partager entre vendeur et acheteur après la signature chez le notaire ?

L’acte notarié et les “frais de notaire” règlent l’achat proprement dit, mais certains postes se règlent au prorata de la date de transfert dans un décompte vendeur–acheteur :

• impôt foncier annuel déjà payé par le vendeur ;
• assurance incendie (ECA) ou bâtiment obligatoire ;
• solde de mazout ou de bois en réserve ;
• charges PPE du trimestre en cours ;
• éventuellement certains éléments mobiliers vendus avec le bien.
  On applique en général une simple règle de trois (année de 360 jours, ou 12 mois de 30 jours) pour répartir équitablement ces frais selon la date de remise des clés. Pour situer ce décompte dans le déroulement global d’une vente en Suisse romande, vous pouvez lire :
  Comment se déroule une vente immobilière en Suisse ?

En tant que vendeur, comment estimer ce qu’il me restera vraiment après avoir payé banque, impôts et frais de vente ?

Pour savoir ce que vous récupérerez réellement à la fin de l’opération, vous devez dresser un tableau simple en partant du prix de vente brut et en retranchant :

• le solde de l’hypothèque à rembourser ;
• la pénalité bancaire éventuelle (ou zéro si l’acheteur reprend votre hypothèque) ;
• la commission de courtage si vous travaillez avec une agence ;
• l’impôt sur les gains immobiliers, calculé sur votre bénéfice après impenses ;
• les montants qui vous reviennent ou que vous devez encore dans le décompte vendeur/acheteur (impôt foncier, ECA, mazout, PPE).
  Nos articles sur l’impôt sur les gains immobiliers et sur les frais de notaire vous donnent les outils pour chiffrer correctement ces postes et éviter les mauvaises surprises :
• Impôt sur les gains immobiliers : la méthode de calcul
• Tout savoir sur les frais de notaire pour chaque canton