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Pénalité
Dans le cadre des prêts hypothécaires à taux fixe pour une durée déterminée, si vous désirez rembourser le prêt avant son échéance, par exemple en cas de vente du bien, si le contrat ne prévoit pas la possibilité d’un amortissement extraordinaire (remboursement anticipé), vous devrez vous acquitter d’une pénalité qui est généralement équivalente au montant des intérêts qui restent dus jusqu’à la date d’échéance du contrat.
Il existe des solutions afin d’éviter cette pénalité. La plus évidente est de faire correspondre la vente avec l’échéance du prêt. Une autre, si la banque est d’accord, est de transférer le prêt aux nouveaux propriétaires. Une troisième possibilité est de transférer votre prêt sur un nouveau bien que vous achetez.
Taux forward
Lorsque vous achetez un bien immobilier par une vente à terme, vous vous renseignez à un moment donné pour faire un prêt hypothécaire qui ne sera activé qu’au moment du terme de la vente, donc plusieurs mois plus tard. Comme les taux d’intérêt varient sans arrêt, la banque peut vous proposer de bloquer dès aujourd’hui le taux, même si l’emprunt ne sera réellement déclenché qu’à la date convenue.
C’est ce qu’on appelle le taux forward. Il s’agit tout simplement d’un taux fixé à l’avance pour une transaction future. Ce type de solution s’applique surtout dans les cas où le financement est différé, comme une vente à terme, un achat sur plan ou un projet immobilier en construction.
Cela vous permet d’éviter un changement des projections. Autrement dit, vous savez exactement à quel taux vous emprunterez, même si le financement n’intervient que plus tard. C’est un outil de sécurisation financière utile si vous redoutez une hausse des taux d’intérêt. Il permet de protéger votre projet et votre budget à long terme.
Dans le cadre d’un projet immobilier avec financement différé, de nombreuses banques en Suisse permettent de fixer à l’avance un taux hypothécaire pour le sécuriser jusqu’à 12 ou 24 mois. Ce type de solution — souvent appelé hypothèque à terme — peut s’avérer utile si la signature de l’acte de vente est prévue plusieurs mois après la réservation du bien. Cela permet de se prémunir contre une hausse des taux pendant la période d’attente
La formule du taux forward varie selon les marchés et les produits, mais elle repose généralement sur le différentiel entre les taux spot et les taux futurs pour une période déterminée. Dans le jargon financier, on parle aussi de forwards pour désigner ces contrats à terme, qu’ils concernent les taux, les devises (taux de change forward) ou d’autres actifs.
Mais attention : si les taux baissent entre-temps, vous ne pourrez pas modifier votre prêt pour profiter de meilleures conditions — sauf à payer une pénalité. Si les taux montent en revanche, vous aurez bien fait de l’avoir bloqué à l’avance.
💡 Pour aller plus loin, découvrez nos articles détaillés sur le prêt hypothécaire en Suisse et sur la vente à terme, deux notions essentielles pour bien comprendre le fonctionnement du taux forward
Tenue des charges
Il s’agit d’un calcul effectué par l’organisme qui prête sur gage hypothécaire, afin de déterminer la capacité financière à assumer une dette hypothécaire. La tenue des charges est calculée sur la base des revenus bruts, du prix d’achat, d’un taux d’intérêt théorique, du remboursement d’une partie de la dette et des frais d’entretien.
Voici un exemple pour un appartement vendu à CHF 500’000.— :
- La dette hypothécaire sera au maximum de 80% de la valeur du bien, soit CHF 400’000.—
- Le premier rang sera de CHF 335’000.—
- Le deuxième rang sera de CHF 65’000.—
- Les intérêts seront de 5% de CHF 400’000.—, soit CHF 20’000.—
- L’amortissement (le remboursement) du deuxième rang sera de CHF 4’333.— par an
- Les frais d’entretien seront de CHF 5’000.—
Dans cet exemple, les charges seront de 20’000.- + 4’333.- + 5’000.- = CHF 29’433.—. Sachant que les charges ne peuvent représenter qu’au maximum un tiers des revenus, il faudra des revenus bruts de CHF 88’000.— pour acheter cet appartement, en plus des CHF 125’000.— de fonds propres. 10% en cash, plus les 5% de frais de notaire, soit 15% et 10% pouvant provenir du deuxième pilier.
De légères variations peuvent exister entre les banques et les courtiers en hypothèques. Seule une analyse précise de votre situation permettra de déterminer votre capacité financière afin d’acheter un bien immobilier.
Valeur de nantissement
C’est la valeur que la banque va utiliser pour calculer l’hypothèque. Généralement, il s’agit du prix d’achat. Mais dans certains cas, la banque estime le bien à un prix inférieur à celui sur lequel l’acheteur et le vendeur se sont mis d’accord.
Par exemple, vous avez le coup de cœur pour une maison vendue à CHF 1’100’000.—. Vous allez voir votre banque qui, elle, n’a pas de (coup de) cœur et estime la maison à une valeur de CHF 900’000.—. La valeur de nantissement sera de CHF 900’000.—.
Le cas inverse peut se produire. Vous tombez sur l’occasion rêvée. Une maison vendue à CHF 800’000.—, et la banque l’estime à CHF 950’000.—. Mais la valeur de nantissement restera de CHF 800’000.—, c’est-à-dire que vous ne pourrez faire un prêt hypothécaire que sur la valeur à laquelle vous l’achetez réellement.
Valeur intrinsèque
Valeur intrinsèque : définition et explication
Intrinsèque signifie : qui est inhérent, propre à quelqu’un ou quelque chose.
La valeur intrinsèque d’un bien immobilier correspond à sa valeur réelle, indépendamment des fluctuations du marché. Elle est aussi appelée valeur technique, valeur substantielle, valeur de la pierre ou encore valeur du coût déprécié. À ne pas confondre avec la valeur d’assurance, qui correspond au coût de reconstruction du bien en cas de sinistre, sans tenir compte de la valeur du terrain.
Elle se calcule en prenant le prix à neuf du bien aujourd’hui, auquel on soustrait une dépréciation liée au temps, appelée vétusté. Cette vétusté dépend de l’âge du bâtiment et de son entretien.
Comment calculer la valeur intrinsèque d’un bien immobilier ?
Pour estimer la valeur intrinsèque d’un bien, plusieurs critères sont pris en compte :
- La surface du terrain
- Le volume de la construction
- La qualité des matériaux et des finitions
- L’année de construction
- Les rénovations effectuées
- Les aménagements extérieurs (jardin, murs, raccordements…)
- Les frais annexes liés à la construction
Valeur intrinsèque vs. valeur de marché : quelle différence ?
La valeur de marché prend en compte des éléments supplémentaires, notamment l’offre et la demande au moment de la vente. Contrairement à la valeur intrinsèque, qui repose uniquement sur des critères techniques et objectifs, la valeur de marché peut fluctuer selon la dynamique du marché immobilier. En Suisse, la valeur intrinsèque est souvent utilisée par les banques comme référence pour accorder un prêt hypothécaire. Un bien dont la valeur intrinsèque est nettement inférieure au prix de vente peut entraîner une couverture moindre de l’hypothèque, obligeant l’acheteur à apporter davantage de fonds propres.
Définition officielle de la valeur intrinsèque
La définition complète de la valeur intrinsèque, tirée du glossaire de la Chambre suisse d’Experts en estimations immobilières, est la suivante :
Valeur intrinsèque : valeur technique obtenue par l’addition de plusieurs valeurs, soit :
a) la valeur du terrain en pleine propriété ou en droit de superficie, obtenue par :
– l’analyse du site, du marché et des éventuels contrats constitutifs de droit de superficie se rapportant à l’immeuble,
– l’examen des volumes construits ou constructibles, des parties de terrain utilisées ou utilisables,
– l’incidence financière des servitudes, des contraintes légales ou conventionnelles grevant l’immeuble, diminuée des éventuels frais de démolition et de travaux spéciaux ;b) la valeur de la construction obtenue par le calcul du coût de construction à neuf dans le confort actuel du bâtiment, diminuée de la dépréciation et tenant compte de son degré d’entretien ;
c) la valeur des équipements, des aménagements extérieurs et des infrastructures (raccordements, murs, trottoirs, jardin, etc.), diminuée de leur dépréciation ;
d) pour le cas où la valeur des frais secondaires et financiers n’est pas comprise dans la valeur de construction décrite sous b) et c), il convient d’ajouter la valeur des frais secondaires et financiers. Ces frais doivent également être amortis en tenant compte de l’âge et de l’état du bâtiment.
[Source : Glossaire de définitions relatives aux expertises immobilières de la Chambre suisse d’experts en estimations immobilières]
La valeur intrinsèque n’est qu’un des nombreux critères permettant d’estimer un bien immobilier. Pour mieux comprendre les différentes valeurs utilisées dans l’immobilier suisse et savoir comment calculer la valeur de votre bien, consultez nos articles sur le sujet, notamment celui sur les différents types de valeurs en immobilier ou encore sur celui sur le calcul de la valeur de votre bien immobilier
