Le prêt hypothécaire suisse expliqué simplement

Le prêt hypothécaire suisse expliqué simplement

Lorsque j'ai rédigé le titre de l'article, je ne me suis peut-être pas rendu compte du challenge que je venais de me lancer. Expliquer SIMPLEMENT le prêt hypothécaire suisse.

Je vais commencer par me faciliter la tâche en précisant que cet article concerne le financement d'un bien immobilier courant, destiné au logement principal de ses propriétaires.

Si c’est la première fois que vous abordez ce sujet, je vous recommande de lire en premier lieu l’article :
Les bases du financement immobilier suisse simplement expliquées.

L’objectif de cet article est de vous expliquer le principe du prêt hypothécaire et ses particularités très helvétiques.


Table des matières

Le principe de base

Vous avez sûrement déjà vu, dans des films, le pauvre père de famille qui n’a plus un sou et qui se rend au mont-de-piété avec une montre, seul héritage de son père, qu’il dépose en garantie d’un prêt d’une poignée de dollars.

C’est le principe du prêt sur gage. Je te prête de l’argent en contrepartie d’un objet de valeur que tu me laisses. Si tu ne me rembourses pas, l’objet est à moi et je peux en faire ce que je veux.

Le noble et respectable métier de banquier étant ce qu’il est, la comparaison avec la mise au clou s’arrête bien entendu là.

Le principe général du prêt hypothécaire suisse est le suivant :

Le prêt hypothécaire consiste à prêter une somme d’argent pour l’achat d’un bien immobilier. Le bien acheté est mis en garantie du prêt par les propriétaires. Si les propriétaires ne respectent pas leurs engagements, le banquier peut obtenir le remboursement de la somme prêtée en faisant vendre le bien aux enchères.

Que veut dire « hypothèque » ?

L’hypothèque est le fait de mettre un bien immobilier en gage. C’est-à-dire que vous donnez le droit au prêteur (la banque) de se saisir de votre maison et de la vendre aux enchères si vous ne respectez pas vos engagements.

Est-ce que le banquier prête 100% du prix d’achat du bien ?

En Suisse, la règle pour le financement d’un bien immobilier d’habitation en résidence principale de ses propriétaires est que la banque ne prête pas plus de 80% de la valeur du bien. Dans le jargon des financiers, la proportion de la valeur du bien qui est prêtée s’appelle le taux d’avance.

Le solde doit être apporté par des fonds personnels que l’on nomme, dans le jargon, des fonds propres.

Si vous voulez savoir tout ce qu’il y a à comprendre à ce sujet, je vous conseille la lecture de l’article :
Constituer ses fonds propres pour l’achat d’un bien immobilier en Suisse

Est-ce que le prix de vente est automatiquement accepté par la banque ?

Les banques réalisent systématiquement leur propre estimation de la valeur du bien qui fait l’objet de la demande de financement. Le résultat de cette estimation s’appelle la valeur de nantissement.

Si la valeur estimée par la banque est plus élevée que le prix de vente sur lequel acheteur et vendeur se sont mis d’accord, la banque financera l’achat à hauteur du prix de vente.

Si la valeur estimée par la banque est moins élevée que le prix de vente sur lequel les parties se sont mises d’accord, dans ce cas, le prêt sera calculé sur base de l’estimation de la banque. Lorsque cette situation se présente, il existe, selon moi, trois solutions pour la résoudre :

1) Introduire le dossier dans une autre banque.

La politique d’une banque peut changer d’une période à l’autre. Il se peut que des facteurs internes à cette institution-là, au moment précis où vous avez proposé votre dossier, fassent qu’ils resserrent la vis. Ce qui se traduit par des conditions temporairement plus dures pour l’octroi d’un prêt hypothécaire.

Une autre solution est la suivante :

2) Les acheteurs doivent compenser la différence entre le prix de vente et la valeur estimée par la banque, en ajoutant plus de fonds propres.

Cela se justifie parfois dans le cas d’un objet d’amateurs, d’un objet atypique ou d’un bien que l’acheteur est prêt à surpayer, car les avantages qu’il va lui procurer sont plus importants que la somme d’argent qu’il doit sacrifier.

Une troisième solution existe et doit parfois être envisagée.

3) Il arrive qu’un propriétaire vendeur ait été mal conseillé au sujet de la valeur de son bien.

Si plusieurs banques arrivent à la même conclusion, à savoir que le bien est trop cher, et que les acheteurs ne sont pas désireux de compenser par un apport de fonds propres supplémentaires, la transaction est dans une impasse.

Pour sortir de cette voie sans issue, il est nécessaire de réévaluer correctement la valeur vénale du bien proposé à la vente.

Un homme en chemise violette tenant une tablette.

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Une précision au sujet des banques

Les banques sont des entreprises commerciales. Elles doivent faire des affaires et générer des profits. Le prêt d’une somme représente toujours le risque de ne pas être remboursé. Les banques doivent calculer, estimer et minimiser leurs risques.

En accordant un prêt garanti par un bien immobilier, il faut que la vente de ce bien, dans les conditions très particulières de la vente aux enchères, leur assure de récupérer leur mise. C’est pourquoi les financiers réalisent leurs propres estimations et appliquent un principe de prudence.

Il est également important de comprendre que les banques n’ont pas la mission de faire le marché. Le marché est régi par la loi de l’offre et de la demande.

Je me dois également de préciser qu’il n’y a pas que les banques qui octroient des prêts hypothécaires, les assurances et les fonds de pension investissent également dans les hypothèques. Mais comme vous pouvez le constater sur l’illustration ci-dessous, les banques de tout type sont les plus actives.

Portefeuille hypothécaire fin 2019 En milliard - CHF
*Les montants concernant les caisses de pension et les compagnies d’assurances
sont partiellement estimés
Source : BNS, Finma, OFS, Moneypark

Ceci étant dit, je vous propose maintenant de vous expliquer la mécanique du prêt hypothécaire tel qu’il est pratiqué en Suisse. Les principes exposés sont valables aussi bien dans le canton de Vaud, de Genève, du Jura, de Neuchâtel, de Fribourg qu’au Valais.

Le prêt hypothécaire suisse

Le prêt est divisé en deux parties : le premier rang et le deuxième rang.

L’hypothèque de premier rang

Le premier rang est la partie sur laquelle la banque prend le moins de risque. Elle est quasiment certaine de récupérer cette somme en cas de vente forcée.

Le premier rang est de 2/3 de la valeur de nantissement du bien. Pour rappel, la valeur de nantissement est la valeur que la banque prend en compte pour le financement. (Habituellement, le prix sur lequel les parties se sont accordées.)

Le premier rang ne doit pas être remboursé. Les intérêts sont payés sur cette somme pendant toute la durée du prêt.

Ce système fait souvent dire que l’on n’est jamais vraiment propriétaire en Suisse. C’est une vue de l’esprit. Dans les faits, dès que votre nom est inscrit au Registre foncier pour cet immeuble, vous en êtes propriétaire. Que vous le deveniez avec l’argent d’un autre ne change pas votre statut de propriétaire. Mais il est vrai que vous êtes endetté.

Pour les Suisses, cette notion de prêt à perpétuité fait partie de la culture, au même titre que la fondue et les cloches au cou des vaches.

Mais je sais que pour les expatriés, cette notion de « prêt qui ne se rembourse pas » est très inhabituelle. Pour ces derniers, voici une explication qui fait que ce système fonctionne :

1) Les prix des biens immobiliers en Suisse sont bien plus élevés que dans les pays voisins.

Il y a trois raisons majeures à cela :

  • la rareté des terrains constructibles,
  • les normes et standards de construction très élevés,
  • le prix de la main-d’œuvre et des matières premières.

Ces trois facteurs combinés font que le remboursement échelonné de la dette représenterait une charge énorme.

Voici une démonstration des mensualités que le propriétaire d’un bien, pour lequel il a emprunté un million de francs suisses, devrait payer s’il devait rembourser la totalité de son prêt :

Mensualités de remboursement et des intérêts d’un prêt d’un million de francs suisses sur 15 ans avec un taux de 1.25%.

Somme empruntée

CHF 1'000'000.00

Intérêts

CHF 12'500.00

Remboursement

CHF 66'666.67

Charges annuelles

CHF 79'166.67

Charges mensuelles

CHF 12'152.78

Si vous deviez rembourser un prêt hypothécaire de 1 million en 15 ans, vos mensualités seraient de 6’597,22 francs par mois rien que pour les charges de prêt.

Vous voyez où je veux en venir ?

Nous verrons plus loin dans l’article le calcul des charges réelles d’un prêt à 1.25%. Mais je peux déjà vous dire que ce sera une charge d’un montant de CHF 1’782.-.

La deuxième raison qui fait que ce système fonctionne est la suivante :

2) Les propriétaires arrivent généralement à revendre leur bien plus cher qu’ils ne l’ont acheté.

Voici un graphique qui vous montre l’évolution du prix des villas en Suisse sur les 30 dernières années :

évolution du prix des villas en Suisse sur les 30 dernières années

Et voici le graphique qui montre l’évolution du prix des appartements en PPE :

évolution du prix des appartements en PPE suisse

Donc, même si le propriétaire ne rembourse pas son prêt, 10, 15 ou 20 ans plus tard, son bien aura sensiblement augmenté de valeur, ce qui lui permettra, à la revente, de rembourser la totalité du prêt en une fois et d’empocher un bénéfice substantiel.

Le remboursement du prêt hypothécaire

Il y a tout de même une partie de l’emprunt qui doit être remboursée. Dans le jargon de la finance, on ne rembourse pas un prêt hypothécaire, on l’amortit.

Il s’agit du deuxième rang de l’hypothèque.

Dans le cas le plus fréquent d’un prêt de 80% du prix de vente, le premier rang est de 2/3 du prix, soit 66.67%, et le solde est de 13.33%.

Note : de très nombreuses publications simplifient le calcul en arrondissant le premier rang à 65% et le deuxième rang à 15% de la somme.

L’hypothèque en deuxième rang doit être amortie en 15 ans ou au plus tard à l’âge de la retraite.

L’amortissement direct et l’amortissement indirect

Il existe deux formules pour effectuer le remboursement de la deuxième hypothèque (de deuxième rang). C’est un choix à faire.

L’amortissement direct

La première consiste à réduire la dette à chaque remboursement. De cette manière, la charge des intérêts diminue progressivement.

Intuitivement, cette solution devrait être la meilleure. Mais il y a d’autres facteurs à prendre en compte. Le premier est la fiscalité. Les intérêts de la dette sont fiscalement déductibles. C’est-à-dire que les intérêts diminuent votre base imposable.

C’est l’un des avantages que j’expose dans mon article : Article 63 – Quels sont les avantages à être propriétaire de son bien immobilier en Suisse ?

Donc en diminuant la dette, vous augmentez vos impôts.

Au moment de contracter un prêt hypothécaire, je vous conseille de faire une analyse avec un spécialiste afin de déterminer quelle sera la solution optimale adaptée à votre situation.

L’amortissement indirect

Cette formule consiste à verser le remboursement du deuxième rang sur un compte d’épargne de troisième pilier lié, c’est-à-dire un pilier 3a bancaire. Ce troisième pilier sera conservé par la banque en garantie du remboursement.

Amortissement indirect - IMMO 4G

L’avantage de l’amortissement indirect est triple :

  1. Vous ne diminuez pas le montant d’intérêts fiscalement déductible.
  2. Les versements que vous effectuez sur votre épargne de troisième pilier sont entièrement déductibles de vos revenus (avec un plafond annuel), et cette épargne n’est pas imposée sur la fortune.
  3. En règle générale, le pilier 3a ainsi constitué vous rapporte plus d’intérêts que ceux versés pour votre prêt hypothécaire.

Après les 15 ans ou à l’âge de la retraite, la somme nécessaire pour amortir votre hypothèque de deuxième rang sera transférée du compte de troisième pilier a sur le compte de l’hypothèque.

Les différents types d’hypothèques

Comme je l’ai déjà mentionné précédemment, les banques sont des entreprises. Elles adaptent leurs produits en fonction des demandes de leurs clients.

Ceci peut s’observer avec les différents modèles d’hypothèques proposés.

Le point de différenciation principal des différents modèles se situe au niveau de l’intérêt prélevé. C’est le loyer sur l’argent.

L’hypothèque à taux fixe

Le modèle le plus couramment utilisé pour le financement d’appartements en PPE, de maisons ou de villas utilisées comme logement principal, est l’hypothèque à taux fixe.

Le très gros avantage de cette formule est que les charges sont fixes sur toute la durée du contrat. Cette formule correspond aux personnes avec un goût du risque financier modéré à faible. Ceci correspond à la très grande majorité des familles qui investissent dans la pierre pour des raisons de sécurité, de logement et de confort, plutôt que pour des raisons spéculatives.

Le désavantage avec cette formule est que si les taux baissent, vous continuerez à payer le même montant. D’autre part, si vous remboursez la somme avant l’échéance du contrat, vous devrez verser une indemnité qui peut être égale aux intérêts de la totalité du contrat.

L’hypothèque à taux variable

Avec ce modèle, le taux fluctue en fonction de l’évolution des marchés. Je le mentionne ici pour votre culture générale, car cette formule ne correspond pas aux besoins des familles.

L’hypothèque SARON

Le SARON est ce qui remplace le LIBOR.

SARON est l’acronyme pour « Swiss Average Rate Overnight », que je traduirais par « taux d’intérêt suisse moyen du jour ». Ce taux est un taux calculé au jour le jour. Pour des hypothèques, il est possible de bloquer un taux pour plusieurs mois et de recalculer le taux à intervalles définis.

C’est une bonne formule si vous ne voulez pas être lié pour plusieurs années. Par exemple, si vous attendez un héritage. Ou encore, à la fin de votre contrat de prêt, si vous désirez vendre mais ne savez pas précisément quand.

Le renouvellement de l’hypothèque

À l’échéance du contrat hypothécaire avec la banque, période durant laquelle le taux d’intérêt a été bloqué.

Vous aurez le choix entre vendre le bien hypothéqué et rembourser votre prêt ou contracter une nouvelle hypothèque. Vos revenus, la valeur du bien et son état seront considérés par l’organisme financier.

Que se passe-t-il en cas de non-paiement ?

Comme démontré en début d’article, le prêt hypothécaire est un prêt sur gage. Donc en cas de non-paiement des échéances, c’est-à-dire des intérêts et de l’amortissement, la banque est légalement autorisée à faire vendre le bien aux enchères afin de se rembourser.

Dans la pratique, la banque va tout faire pour essayer de trouver une solution, et les cas de vente forcée de biens immobiliers appartenant à des particuliers en Suisse sont vraiment très rares.

Une femme à lunettes tient une enveloppe.

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Ce qu’il faut retenir de cet article

  • Le prêt hypothécaire est une somme d’argent prêtée pour l’achat d’un bien immobilier. Le bien lui-même sert de garantie au prêt.
  • L’institution financière prête jusqu’à 80% de la valeur du bien. Les 20% restants doivent être apportés par des fonds propres.
  • Le prêt est divisé en deux parties : le premier et le deuxième rang.
  • Le premier rang correspond à 2/3 de la valeur du bien. Il n’est pas obligatoire de le rembourser.
  • Le solde du prêt est le deuxième rang qui, lui, doit être remboursé (amorti) en 15 ans ou à l’âge de la retraite.
  • Le deuxième rang peut être remboursé de manière directe ou indirecte. En cas de remboursement indirect, un troisième pilier est constitué.
  • La solution qui correspond le mieux aux familles pour financer leur logement, est l’hypothèque à taux fixe bloqué sur plusieurs années.

Cet article fait partie de notre dossier dédié à l’achat d’un bien immobilier en Suisse, n’hésitez pas à le consulter dans son ensemble.

Vincent Grognard

Directeur général
Courtier avec Brevet Fédéral

Boîte à idée

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22 réponses

  1. Bonjour,

    Dans le calcul de votre exemple, je ne comprends pas : charge annuelle 79166,67
    Charge mensuelle 12152,78….
    79166,67/12=6597,22… Charge mensuelle divisée par deux.

    Bon je comprends bien le resonnement..

    1. Bonjour Monsieur,
      Vous avez raison. La charge mensuelle serait de CHF 6’597,22 par mois dans cet exemple.
      Nous avons maintenant corrigé l’article et nous vous remercions de nous en avoir informé.

  2. Bonjour, je suis un jeune et m’intéresse à l’investissement immobilier. Cependant dans les divers articles que j’ai lu j’ai du mal a comprendre le concept du prêt de 1er et de 2ème rang. Nous apportons 20% de la valeur du bien ok très bien, puis ensuite sur 15 ans disons, on doit rembourser le prêt de 2ème rang ( 15% a rembourser à hauteur de 1% par an ok) il reste donc 65% du prix de l’immeuble a payer (prêt de 1er rang) or on nous dis qu’il n’y a pas besoin de rembourser le prêt de premier rang. La banque ne peut pas nous faire un “cadeau“ de 65% ce n’est pas possible. Je n’ai sûrement pas compris tout le concept et c’est pour cela que j’écris ce commentaire afin de voir si quelqu’un pourra m’élucider sur ma question.

    Merci d’avance

    1. Bonjour Ric,

      Vous avez très bien compris le principe général du prêt hypothécaire suisse.

      Il ne vous reste qu’un point à intégrer pour parfaire votre compréhension : vous allez continuer à payer des intérêts à la banque sur le prêt en 1er rang.

      Tant que vous êtes redevable de cette dette, vous payez des intérêts. Ce n’est donc pas du tout un cadeau. C’est un prêt. Le jour où vous vendez l’immeuble, vous devrez rembourser le solde de votre prêt. (Le notaire s’en chargera pour vous).
      Mais cet argent que vous avez loué, et sur lequel vous payez un loyer à la banque, vous permet de faire fructifier vos fonds propres.
      Cette somme empruntée vous sert donc de levier pour faire rapporter votre mise de départ. Tant que vous gagnez plus que ce que vous coûtent les intérêts et les frais de l’immeuble, tout ira bien. C’est ce que l’on appelle communément le capitalisme.

      En espérant avoir élucidé votre question je vous souhaite une belle réussite dans vos affaires.

      1. Bonjour,
        Ce que je ne comprend pas c’est ces intérêts sur le prêt de 1er rang. Je ne capitalise jamais dessus. Je ne fais que rembourser des intérêts dessus. Et ces intérêts prennent ils fain un jour ?
        Merci.

        1. Bonjour Monsieur,

          L’hypothèque en premier rang ne doit pas être remboursée. Vous payez des intérêts à la banque sur cette somme mais la dette en premier rang ne diminue pas.

          Vous vous engagez toujours vis-à-vis de la banque pour une durée déterminée. A la fin de votre contrat de prêt, soit vous renégociez un nouveau prêt avec cette banque là ou une autre, soit vous vendez le bien et vous remboursez la totalité du prêt.

          Les intérêts prennent donc fin à la revente du bien. Au moment de la revente, le notaire va rembourser le prêt en premier rang et le solde éventuel du deuxième rang.

  3. Bonjour,
    Vos explications sont très claires. J’ai bien compris le principe de cette dette “perpétuelle” sur le 1° rang. Mais est-il possible de rembourser cet emprunt, en une ou plusieurs fois, soit à l’échéance fixée au départ, soit avant. Par exemple, si on reçoit un héritage, peut on rembourser tout ou partie de ce que la banque a prêté en 1° rang ?

    1. Bonjour Nicolas,

      Oui il est tout à fait possible de rembourser le prêt hypothécaire en premier rang avant son échéance. Dans les faits il ne s’agit pas d’une dette perpétuelle. Vous vous engagez toujours pour une durée déterminée. Le meilleur moment pour rembourser le prêt est donc à l’échéance du contrat.

      Si vous voulez rembourser le prêt avant son échéance vous devez être très attentif au type de contrat de prêt hypothécaire.
      En règle générale, un remboursement anticipé s’accompagne de pénalités.

      Cette pénalité est généralement équivalente au montant des intérêts qui restaient dus sur la dette jusqu’à l’échéance du contrat. Mais cela va varier au cas par cas.
      Il est possible d’éviter cette pénalité en prenant un prêt à taux variable comme par exemple avec le SARON.

      Il est également possible d’éviter cette pénalité en prévoyant, dès le départ, à la signature du contrat de prêt hypothécaire, une clause de remboursement anticipé sans pénalité. Cette option est plus répandue chez les quelques assureurs qui font du prêt hypothécaire. Mais bien évidemment, d’autres contraintes risquent d’être exigées telles qu’un apport de fonds propres supérieur au minimum légal. Il faut donc faire une pesée d’intérêts en fonction de votre situation et de vos projets.

      Un autre facteur à prendre en compte est la fiscalité.

      C’est contre intuitif, mais il peut être fiscalement intéressant de conserver votre dette dont les intérêts diminuent votre charge fiscale et de placer l’argent que vous recevez, par exemple d’un héritage, sur d’autres produits qui produisent plus de revenus en comparaison des intérêts que vous payez sur votre dette hypothécaire.

      Donc oui vous pouvez toujours rembourser un prêt de manière anticipée. Mais en fonction du type de contrat et des différentes clauses et des aspects de la fiscalité il se peut que cela vous coûte plus cher que de conserver le prêt jusqu’à son échéance.

      En espérant vous avoir éclairé !

  4. Bonjour Vincent,

    est-il possible de rembourser complètement l’hypothèque et d’en refaire une plus tard, lorsque les taux sont à nouveau plus favorables? Cela en gardant le même bien immobilier.
    Ma question parce qu’actuellement il semble difficile d’avoir un taux sur l’investissement (sans risque) meilleur que celui de l’hypothèque. Merci pour votre blog et vos conseils.

    1. Bonjour,
      Merci pour l’intérêt que vous portez à nos publications.

      Pour répondre à votre question, oui il est tout à fait possible pour vous de rembourser l’hypothèque et d’en refaire une plus tard. Cependant plusieurs points doivent être analysés afin d’être certain de réaliser une bonne affaire ou au minimum, une affaire “neutre”.

      Le tout premier point est au niveau de l’éventuelle pénalité de remboursement si vous n’êtes pas en fin de contrat.
      Le point suivant est la fiscalité. Actuellement vos revenus imposés sont diminués de certains frais tels que les intérêts de votre dette hypothécaire. Le fait de ne plus payer d’intérêts va augmenter votre base imposable.

      Si vous remboursez la banque intégralement, elle vous rendra votre cédule libre de tout engagement. Conservez la soigneusement en lieu sûr, tel un coffre. Ne la perforez surtout pas pour la mettre dans un classeur.

      Ce document vous servira à nouveau pour garantir un nouveau prêt hypothécaire plus tard en mettant le même bien en gage.

  5. Bonjour, merci pour cet article très intéressant. Je suis propriétaire mais peu au courant des règles en vigueur. Pouvez-vous me dire si les intérêts se versent en avance pour les 3 mois suivants ou si nous payons chaque 3 mois pour une période écoulée ? Ainsi, si mon contrat arrive à l’échéance le 1.7 et qu’il est résilié, est-ce que les intérêts doivent être versés au 25 juin ? Merci pour votre aide.

    1. Bonjour Monsieur,
      La liberté contractuelle permet à chaque institution financière d’édicter et de mettre en pratique ses propres conditions-cadres en matière de perception des intérêts. Je vous invite à regarder votre contrat ou à poser la question à votre conseiller auprès de votre banque.

      Avec mes meilleures salutations.

  6. Bonjour,
    Merci pour votre article.
    Sur votre exemple de 1million, vous dites que les charges mensuelles sont de plus de 12’000chf, mais c’est plus/moins le salaire d’un couple… Ai-je mal compris ? Comment réussir à rembourser cela à la banque ?

    Que doit-on réellement rembourser par mois à la banque (et assurance) sur un bien à 1 million, en estiment que nous avons apporté que 20% d’apport et sur le plus long terme d’année possible/raisonnable ?
    Merci d’avance.

    1. Bonjour Monsieur,

      L’exemple que je donne a pour but de démontrer la quasi-impossibilité de rembourser un prêt hypothécaire en Suisse. Dans la pratique, vous n’allez rembourser qu’une petite partie du prêt. La partie de la somme empruntée que vous remboursez est l’hypothèque en deuxième rang. Elle est habituellement de 13.3 % de la valeur du bien.

      Sur le solde de l’emprunt que vous ne remboursez pas, vous allez simplement payer les intérêts.

      Si vous achetez un bien à un million, vous allez apporter CHF 200’000.- en fonds propres. Au minimum 100’000.- en cash et l’autre 100’000.- peut provenir de votre deuxième pilier. (Notez que vous allez devoir ajouter les frais d’achat en plus de ce montant. Ceux-ci varient en fonction du canton où se trouve le bien que vous allez acheter)

      Vous allez donc emprunter CHF 800’000.- Là-dessus vous allez rembourser CHF 133’000.- en 15 années.

      Le montant que vous aller payer à la banque dépend du taux d’intérêts effectifs que vous allez obtenir.
      Admettons que vous obteniez un taux d’intérêt à 2.5%. Vos charges annuelles effectives seront alors :
      Intérêts sur la dette de CHF 800’000.- = CHF 20’000.-
      Amortissement 2e rang (133’000.- / 15) = CHF 8’867.-
      Charges annuelles = CHF 28’867
      Charges mensuelles effectives = CHF 2’405.60

      En ce qui concerne les assurances, cela va dépendre de votre situation.

      En espérant vous avoir répondu.

  7. Bonjour,

    Un grand merci pour votre article qui m’a éclairci sur plusieurs questions.

    Mais concernant les 10% pris sur la LPP… cela signifie qu’a la retraite nous ne les avons plus ?

    Ou s’agit-il là que d’une garantie ?

    En vous remerciant, salutations

    1. Bonjour Monsieur,
      Si vous retirez tout ou une partie de votre épargne retraite du deuxième pilier pour l’achat d’un bien immobilier pour votre résidence principale, votre capital ou la rente sera diminuée proportionnellement.
      Si vous nantissez votre deuxième pilier (mise en garantie) dans ce cas, vous conserverez le capital ou la rente une fois à la retraite. Mais la contre partie est que vous devrez amortir (rembourser) une plus grande partie de la dette, ce qui va augmenter vos charges et donc nécessite des revenus plus importants.
      Vous trouverez plus d’informations au sujet des fonds propres et des possibilités de nantissement de vos avoir de prévoyance dans l’article suivant.

      Avec mes meilleures salutations,

  8. Bonsoir, dans le cas d’une hypothèque à taux fixe bloqué sur plusieurs années, est-il intéressant de “mixer” les durées d’emprunts afin d’avoir des meilleurs taux par exemple ? Ou il préférable de partir seulement sur 10 ans par exemple ?

    1. Bonjour,

      C’est une excellente question. Durant mes 18 mois de cours à raison d’une journée par semaine en préparation aux examens du Brevet fédéral en 2020-2021 j’ai vu défiler toute sortes d’experts en financement, économistes, banquiers, ancien banquier, etc., et tous s’accordaient sur le fait que les taux n’allaient pas remonter dans les 10 prochaines années. Ils avaient tous tort.

      Tout cela pour dire que personne ne peut prédire l’avenir.

      En revanche, si vous faite un mélange, par exemple, de 1/3 de votre emprunt en SARON, 1/3 bloqué sur deux ans et 1/3 bloqué sur 10 ans, vous partagez les risques de hausses, de baisses ou de stagnation. Vous allez toujours perdre sur l’un et gagner sur l’autre, mais en mélangeant les risques, il y a un effet de lissage.

  9. Bonjour Monsieur, super article. Je me permet de poser une question, peut etre bete, mais je n’arrive pas à comprendre un point, je m’explique : J’ai bientot la possibilité d’acheter un logement et apporter l’apport necessaire, je vais donc passer par toutes les étapes précédemment citées en rapport au 1 er et second rang, mais une fois le second rang remboursé, imaginons que je devais rembourser 166 000 CHF de second rang (valeur du bien 800 000, apport 300 000, pret 500 000) et imaginons que je viens de finir de les payer au bout des 15 ans, que dois je encore payer ? Je crois comprendre à travers vos lignes que je devrais jusqu’a ma mort payer des intérets sur le 1er rang, est ce que ces interets s’arretent le jour ou j’ai finis de payer mon second rang ou pas ? Et si je dois les payer, pourriez vous donner un exemple avec votre exemple du million de CHF, pour voir si après avoir payé le second rang il en est toujours d’une somme conséquente ou si c’est largement acceptable, très belle journée à vous et merci de m’avoir lu, pardonnez les fautes j’écris sur un pc et j’ignore quelques touches, belle journée.

    1. Bonjour Monsieur,

      Je vous remercie pour votre intérêt pour cet article.

      Les bases sont les suivantes. Vous pouvez emprunter 80% de la valeur du bien. Le premier rang est de 2/3 de la valeur du bien (ou 66.66%) . Le solde, soit 13.3% est en deuxième rang.

      Si vous achetez un bien immobilier en suisse au prix de 800’000.- francs et que vous apportez 300’000.- francs de fonds propres, le prêt hypothécaire de 500’000.- francs sera entièrement en premier rang. Vous ne devrez pas amortir (rembourser) cette somme. Vous allez payer les intérêts sur 500’000.- francs pendant toute la durée de votre contrat de prêt.

      Si vous empruntez ces 500’000.- frs. à un taux, par exemple de 2% bloqué sur 10 ans, vous allez payer 100’000.- frs. d’intérêt au total, soit 10’000.- francs par an ou encore 833 francs par mois.

      Après les 10 ans, soit vous renégociez un nouveau prêt, soit vous le remboursez. En espérant vous avoir éclairé, je vous présente mes meilleures salutations.

  10. Bonjour,

    Que ce passe t-il lorsque nous payons la totalité du crédit.

    Par exemple : appartement à 800’000frs , avec un apport de 300’000frs.

    Je rembourse en 10,15,20 ans les 500’000 +les intérêts.

    Niveau impôts : ça se passe comment ?

  11. Bonjour Monsieur,
    Les intérêts que vous payez sur votre dette sont fiscalement déductibles. Si vous payez la totalité du crédit, vous n’aurez plus de dette. Si vous n’avez plus de dette, vous ne payez plus les intérêts. Votre base imposable augmente du montant des intérêts que vous ne déduisez plus. Cela peut être intéressant ou pas. Tout dépend de votre situation.

    Vous devez également prendre en compte la possibilité d’investir dans d’autres produits qui pourraient potentiellement vous rapporter plus que les intérêts sur votre dette combinée à l’avantage fiscal que cela représente. Dans ce cas-là, vous avez meilleur temps de rester endetté, mais d’investir autre part au lieu de rembourser votre crédit. Par exemple, il est très fréquent que la partie du prêt hypothécaire qui doit être remboursé, c’est-à-dire le deuxième rang, sous investis dans un troisième pilier, ce qui représente une épargne et un autre avantage fiscal.

    De manière générale, actuellement, le système de crédit hypothécaire combiné à la fiscalité suisse est organisé de sorte qu’il soit globalement intéressant de rester endetté bien que cela soit contre-intuitif.

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