Constituer ses fonds propres pour l’achat d’un bien immobilier en Suisse

Constituer ses fonds propres pour l'achat d'un bien immobilier en Suisse

L'une des questions fréquemment posées sur Google est « Comment acheter une résidence sans fonds propres en Suisse ? » ou « Comment acheter un bien immobilier sans apport personnel en Suisse ? ».

Et si vous êtes arrivé sur cette page en posant à Google la question :

« Comment acheter un logement en propriété en Suisse sans apport personnel de fonds propres ? », permettez-moi d'être très direct avec vous :

Il n'est pas possible d'acheter un bien immobilier en Suisse sans disposer de fonds propres sous une forme ou une autre.


Table des matières

Les banques suisses ne prêtent pas 100% de la valeur du bien immobilier

La règle concernant l’apport personnel de fonds propres pour un achat immobilier destiné à votre logement en résidence principale est la suivante :

Pour obtenir un prêt hypothécaire pour l’achat d’un bien immobilier en Suisse, vous devez apporter 20% de fonds propres.

Et 10% des fonds ne peuvent pas provenir du deuxième pilier.

Ce que je viens d’exposer, c’est la règle selon la majorité des banques. Pour être précis, il s’agit de règles imposées aux banques par les organismes responsables de leur contrôle.

C’est-à-dire l’Association suisse des banques (ASB) et la FINMA.

Ce sont donc les mêmes conditions qui s’appliquent dans les cantons du Valais, du Jura, de Vaud, de Neuchâtel, de Genève et de Fribourg.

En plus du prix d’achat, vous allez également devoir payer les frais de notaire. Ils sont en vérité des frais d’achat essentiellement composés d’un impôt appelé « droits de mutation ».

Ce que vous venez de lire vous a peut-être plombé le moral. Mais ne laissez pas tomber votre projet d’achat pour autant. Des solutions existent afin de rassembler les fonds propres nécessaires à votre achat.

L’objectif de ce texte est de vous donner un maximum de sources de fonds propres ou d’apports personnels que vous pouvez utiliser.

Afin de ne pas surcharger l’information principale, je ne tiens pas compte de l’aspect fiscal des solutions proposées. Cette fiscalité va d’ailleurs varier en fonction de votre situation et du canton.

Définition de « cash » dans le contexte du financement immobilier suisse

Dans le domaine qui gravite autour du financement immobilier, lorsqu’on parle d’argent cash, il s’agit de toutes les sources d’argent possibles autres que le deuxième pilier.

Certaines sources parlent également de « fonds propres durs ».

J’ai collecté pour vous 12 sources possibles d’argent différentes de votre deuxième pilier.

Une femme à lunettes tient une enveloppe.

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12 sources pour constituer ses fonds propres pour l’achat d’un bien immobilier en Suisse

L’épargne personnelle

La première source de cash, et la plus évidente, est bien entendu votre épargne. Que ce soit de l’argent sur un compte courant ou sur votre compte épargne, des billets de banque dans un coffre-fort, un bas de laine ou sous votre matelas.

Cette forme de fonds propres n’est, et de loin, pas la seule que vous pouvez utiliser pour acheter le bien de vos rêves.

Le troisième pilier lié 3a

Vous pouvez retirer tout ou partie de l’argent que vous avez épargné sur votre prévoyance individuelle.

Le troisième pilier lié 3a peut être utilisé pour le financement d’un bien immobilier en résidence principale.

Le troisième pilier libre 3b

Une épargne du type troisième pilier libre 3b peut être utilisée librement, que ce soit pour financer l’achat d’une résidence principale ou secondaire.

Ou pour tout autre usage, entre nous soit dit.

Des placements

Vous avez placé de l’argent dans un portefeuille de titres, que ce soit des actions, des obligations, des parts dans un fonds de placement ou autre.

Vous pouvez vendre une partie ou la totalité de vos placements afin de constituer vos fonds propres.

Mais il se peut que la vente de tout ou partie de vos placements ne soit pas intéressante au moment précis où vous avez besoin de ces fonds. Il existe alors une autre solution.

Un crédit lombard

Le crédit lombard, nommé de la sorte car il s’agit d’une pratique qui a vu le jour en Lombardie. Il consiste à mettre des valeurs en gage auprès de la banque afin de recevoir de l’argent en prêt en contrepartie.

Vous pourriez également entendre parler d’avance sur nantissement concernant cette formule.

Le principe est le suivant : vous disposez de valeurs patrimoniales qui peuvent être facilement vendues. Au lieu de les vendre, vous les conservez et vous les mettez en gage pour garantir un prêt.

Les valeurs mises en gage doivent représenter une somme supérieure à la valeur prêtée, et doivent être liquides. C’est-à-dire que le banquier doit pouvoir les réaliser (les vendre) facilement.

Par exemple, si vous avez constitué un portefeuille de placements et que vous ne voulez pas les vendre, vous pourriez obtenir un crédit lombard en mettant une partie ou la totalité de votre portefeuille en garantie du prêt.

Si vous n’avez pas d’argent à la banque, pas de troisième pilier ni de portefeuille de titres, tout n’est pas perdu ! Il existe encore d’autres sources de fonds propres que vous ne soupçonnez peut-être pas.

La donation

Vos parents ont le droit de vous donner une partie ou la totalité de leur fortune de leur vivant, sans contrepartie de votre part. Cela s’appelle une donation.

Une augmentation hypothécaire

Si vos parents ou d’autres proches sont propriétaires de biens immobiliers, la possibilité existe pour eux d’augmenter leur hypothèque afin d’obtenir de l’argent cash. Cet argent pourra être utilisé pour l’apport de fonds propres pour l’achat de votre habitation.

Un prêt sans intérêts et sans délai de remboursement

Presque tout est dit dans le titre. C’est très précis.

Mais oui, vous pouvez rassembler vos fonds propres en les empruntant, à la condition qu’il s’agisse d’un prêt qui ne porte pas d’intérêts et pour lequel vous n’avez pas d’échéance pour son remboursement.

Notez que ce type de prêt amical n’est pas uniquement familial. Un ami, voire votre employeur, pourrait vous accorder ce genre de prêt.

Une avance sur héritage

Une autre formule, assez similaire à la donation, consiste à obtenir une avance sur votre héritage. La différence se situe plus au niveau de la fiscalité qu’au niveau du principe.

Un terrain à bâtir

Vous pouvez utiliser un terrain à bâtir, dont vous êtes propriétaire, en tant qu’apport de fonds propres.

Dans ce cas, c’est la valeur vénale du terrain ou le prix auquel vous l’avez acheté qui servira pour calculer le montant de fonds propres que vous amenez.

Soit vous faites construire sur ce terrain, soit vous l’utilisez comme gage, pour la banque, pour un autre achat immobilier.

Une assurance vie

Si vous avez conclu une police d’assurance-vie dans le passé, il s’agit également d’une forme d’épargne que vous pouvez transformer en fonds propres.

Il existe deux manières de faire :

  • soit vous « rachetez » votre assurance, c’est-à-dire que vous demandez à recevoir en retour la somme épargnée ;
  • soit vous nantissez cette police d’assurance, c’est-à-dire que vous vous en servez comme gage en contrepartie d’une somme en cash.

Des travaux personnels comme fonds propres

Si vous avez des aptitudes dans un ou plusieurs domaines de la construction, aptitudes vérifiables par votre métier et/ou par vos diplômes, vous pouvez faire valoir votre apport de main-d’œuvre et de matériaux en tant que fonds propres.

Par exemple :
Si vous êtes carreleur et que vous achetez un appartement sur plans dans lequel vous allez réaliser les finitions de carrelage vous-même, vous pourrez faire transformer ce travail en tant que fonds propres.

Les 12 sources de fonds propres que je viens de mentionner peuvent être combinées entre elles. Si vous arrivez à constituer une somme équivalente à 10% de la valeur du bien convoité avec une ou plusieurs des sources, alors de nouvelles portes s’ouvrent à vous.

Les voici :

Les fonds de votre deuxième pilier

Je n’ai pas parlé plus tôt de votre épargne de prévoyance professionnelle (LPP) ou de votre compte de libre passage, car vous ne pourrez piocher dedans qu’à la condition de pouvoir apporter 10% de la valeur du bien avec d’autres sources de fonds propres.

Le fait de pouvoir utiliser votre avoir de LPP pour financer l’achat de votre logement principal en propriété, fait partie de l’encouragement à la propriété du logement.

L’utilisation du deuxième pilier comme apport de fonds propres est très fortement réglementée. Voici les conditions que vous devrez respecter afin de retirer une partie ou la totalité de votre deuxième pilier :

  • Si vous êtes mariés, il faut l’accord des deux conjoints.
  • Vous devez avoir épargné au moins 20’000.- francs pour pouvoir faire un retrait anticipé.
  • Dès l’âge de 50 ans, le retrait maximum est le montant du libre passage dont vous disposiez à l’âge de 50 ans, ou 50% du montant de l’avoir au moment du retrait.
  • Si vous revendez le bien avant l’âge de la retraite, le capital prélevé doit retourner sur votre deuxième pilier.

Un retrait anticipé d’une partie ou de la totalité de votre épargne de prévoyance professionnelle vous permet de doubler votre apport de fonds propres afin d’arriver aux 20% nécessaires aux yeux de la banque.

Le nantissement du deuxième pilier

Dans le cas où vous disposez de revenus élevés, la possibilité de ne pas retirer votre deuxième pilier existe.

Dans ce cas, plutôt que de retirer votre deuxième pilier, vous pourrez le mettre en gage. Les financiers parlent de nantissement.

C’est-à-dire que l’argent reste à la fondation de prévoyance et continue à produire des intérêts, mais si jamais vous faites faillite, alors la banque pourra recevoir l’argent du deuxième pilier que vous lui avez donné en garantie.

Cette formule permet d’emprunter jusqu’à 90% de la valeur du bien.

Mais comme vous pourrez le voir dans l’article au sujet du calcul des charges, cette formule, en plus de l’accord de la banque, va nécessiter des revenus sensiblement plus élevés que les revenus nécessaires pour couvrir un prêt à 80% de la valeur du bien.

Dans la pratique, sur mes 60 dernières ventes, une seule s’est faite avec le nantissement du deuxième pilier. Cette statistique n’est peut-être pas très fiable, mais on peut au minimum en tirer la conclusion que cette option est assez rare.

Comment devenir propriétaire de mon habitation sans deuxième pilier ?

Vous pourriez très bien vous trouver dans la situation où vous disposez de 10% de la somme en cash, mais pas d’avoir de prévoyance.

Certaines catégories de personnes, comme les entrepreneurs, les artisans, les professions libérales ou autres indépendants, peuvent disposer de fonds propres en cash et de revenus suffisants pour accéder à la propriété de leur logement. Sans nécessairement disposer de fonds sur un deuxième pilier.

Si vous êtes dans ce cas de figure, je connais encore deux solutions qui vous permettront de devenir propriétaire de votre logement.

Le cautionnement hypothécaire

Certains organismes tels que la coopérative vaudoise de cautionnement hypothécaire, peuvent vous aider à obtenir les 10% supplémentaires afin d’arriver aux 20% de fonds propres nécessaires.

Il s’agira d’un prêt cautionné. Ce prêt est d’une durée de 20 ans au maximum, et une commission de 0.5% du montant cautionné sera prélevée.

D’autres possibilités existent pour compenser votre manque de deuxième pilier

Certaines sociétés prêtent les 10% de fonds propres qu’il vous manque.

Le principe est le suivant :

Actuellement, vous êtes locataire. Vous payez un loyer qui est plus élevé que les charges que vous devrez effectivement payer en tant que propriétaire.

Cette différence entre votre loyer et vos frais effectifs de propriétaire peut être utilisée pour rembourser un prêt des 10% de fonds propres.

Quelle est la solution miracle pour devenir propriétaire en Suisse ?

Si vous ne disposez d’aucune des sources et ressources mentionnées pour vos fonds propres, la solution consistera certainement à continuer d’épargner, à dépenser moins et à gagner plus.

Je suis bien conscient qu’il n’y a rien de miraculeux dans cette solution, et si vous connaissez une solution miracle, je vous invite à m’en faire part ci-dessous.

Un homme en chemise violette tenant une tablette.

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Ce qu’il faut retenir de cet article

  • Pour devenir propriétaire de votre logement en Suisse, vous devez disposer de fonds propres.
  • Il existe de nombreuses sources de fonds propres. Dans cet article, j’en mentionne 14, et il en existe sans doute plus.
  • En règle générale, les banques exigent un apport personnel de fonds de 20%. En d’autres mots, les banques ne prêtent pas plus de 80% de la valeur du bien.
  • Sous certaines conditions, il est possible d’obtenir un prêt de 90% de la valeur du bien, mais cette option demande des revenus plus élevés.

Cet article fait partie de notre dossier dédié à l’achat d’un bien immobilier en Suisse, n’hésitez pas à le consulter dans son ensemble.

Vincent Grognard

Directeur général
Courtier avec Brevet Fédéral

Boîte à idée

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31 réponses

  1. Bonjour,

    Merci pour cet excellent article!

    J’ai justement une question sur la constitution des fonds propres.

    Je suis un artiste et vends regulièrement mes oeuvres depuis 4 ans. J’ai également un prix de vente de mes oeuvres, conseillé par un expert.

    Ma question est la suivante: j’ai toujours un stock important de toiles à mon atelier, qui représente une certaine somme d’argent. J’aimerais savoir si ces toiles prêtes à la vente pourraient être considérées comme capital et donc constituer un apport en capital pour l’achat d’un bien immobilier?

    Merci d’avance pour votre considération!

    Bien à vous

    Michele Lysek

    1. Bonjour,
      Je comprends que votre stock d’œuvres représente une valeur.

      Théoriquement, à condition d’être liquide, c’est-à-dire, à condition de pouvoir être facilement transformé en argent, votre stock pourrait servir de nantissement pour un crédit Lombard.

      Je dis “théoriquement”, car je n’ai pas d’expérience dans ce domaine. Des titres ou des actions, par exemple des actions Nestlé, peuvent être donnés en garantie d’un crédit Lombard. L’argent qui vous est prêté devient alors des fonds propres qui peuvent être utilisés pour le financement d’un achat immobilier.

      Le banquier reçoit physiquement les actions en garantie du prêt. Cela vaut la peine de poser la question à un banquier.

      Mais je ne serais pas du tout étonné que le banquier vous dise ” vendez vos œuvres afin de constituer vos fonds propres”.

      Je vous souhaite de réussir votre projet d’achat!

      1. Bonjour,
        Merci beacoup pour avoir pris le soin et le temps de me répondre.
        Effectivement réponse logique, même si la banque pourrait générer une plus value avec l’intérêt qu’elle me facture..

        Bien à vous & belle continuation!

  2. Bonjour,

    Est-il possible de mettre comme fond propre une résidence secondaire en nantissement que nous avons déjà depuis plus de 3 ans et un appartement que nous avons comme investissement (qui sera terminé et loué prochainement) ?
    comment mettre des biens immobiliers en notre possession en nantissement pour une partie des 20% de fonds propres pour un bien en résidence principale ?
    Merci

    1. Bonjour,

      Merci pour votre question. Une augmentation du prêt hypothécaire sur votre résidence secondaire vous permettrait d’obtenir plus de fonds propres pour un achat d’une résidence principale. Ceci dépend tout de même de l’estimation que la banque fera de votre résidence secondaire.

      Si nécessaire, et pour autant que l’estimation de la banque le permette, vous pourriez également augmenter le prêt hypothécaire sur votre appartement de rendement. Dans ce deuxième cas l’estimation de la banque dépendra essentiellement du revenu locatif de cet appartement.
      D’autres montages sont sans doute envisageables. Un conseiller en hypothèque compétent pourra être de très bon conseil pour vous aider à réaliser votre projet.

      Excellente journée et tout de bon pour votre projet !

  3. Bonjour,
    Avec mon mari nous avons un appartement acquis avant 2012 avec CHF 100’000 provenant du 2ème pilier. Nous venons de le vendre dans le but d’acheter une maison, on se pose la question de savoir si ces CHF 100’000 peuvent être utiliser pour notre nouvel achat dans le sens que le bien à financer est de CHF 800’000, il faut donc CHF 160’000 d’apport personnel ce qui représente les 20%, mais comme vous dites, il faut un minimum de 10% d’apport qui ne provienne pas du 2ème pilier, mais dans notre cas si on doit ajouter ce qu’il reste c’est déjà moins de 10%, vu qu’on a plus qu’à ajouter CHF 60’000… est-ce possible ? D’autant plus que nous avons encore un 3ème pilier 3a de CHF 40’000 qu’on pourrait prélever ce qui fait qu’on aurait qu’à ajouter CHF 20’000 cash pour atteindre les 20% d’apport, mais voilà, est-ce que c’est possible de financer ainsi?

    1. Bonjour,

      Concernant les règles au sujet du financement, lorsque l’on dit qu’il faut apporter 20% de fonds propres, il s’agit d’un minimum. Pour l’achat de votre maison à CHF 800’000.- vous pouvez donc tout à fait apporter CHF 80’000.- en cash et CHF 100’000.- provenant de votre deuxième pilier.

      Lorsque l’on dit qu’il faut 10% de cash et 10% du deuxième pilier, c’est une simplification, car en théorie, à la condition de pouvoir apporter 10% en cash, vous pourriez payer le solde, soit les 90% restant, avec le deuxième pilier. Dans la pratique je ne connais pas de cas de ce genre.

      Vous pourriez également acheter votre maison avec CHF 80’000.- en cash, CHF 80’000.- de votre deuxième pilier et 80% d’emprunt hypothécaire. Dans ce cas le solde du deuxième pilier que vous aviez utilisé pour votre appartement sera réinvesti à votre caisse de prévoyance, ce qui vous assurera quelques prestations supplémentaires à la retraite.

      L’idéal serait de faire plusieurs simulations avec un conseiller en hypothèque qui pourra vous diriger vers la solution optimale correspondant le mieux à votre situation personnelle.

      En espérant que cela vous a un peu éclairé !

  4. Bonjour,
    mes parents veulent nous donner à mon frère et moi leur maison qui compte 4 appartements. Une régie nous a fait une estimation de l’immeuble et des lots qui lui alloue une valeur vénale d’env. 2’400’000.- Une hypothèque très raisonnable court encore.
    Afin de permettre à nos parents de continuer à vivre correctement après la donation (et sans les loyers qui rentrent) j’envisageais qu’en recevant un premier lot, je pouvais l’utiliser comme fonds propres pour leur acheter un deuxième et ainsi leur constituer du cash. A savoir que des travaux de rénovation importants seront à prévoir rapidement pour environ 300’000.-
    Mon frère est en situation précaire mais habite la maison. Il hériterait en tout cas de son appartement mais pas sûr qu’il soit prêt à jouer pareil que moi
    A côté de ça, ma femme est déjà propriétaire de notre logement. En qualité de codébiteur, je partage l’hypothèque en cours.
    Là où ça se corse, c’est que j’ai repéré un bâtiment à vendre incroyable, franchement magnifique et hyper bien situé. Les propriétaires en demande quand-même 2 millions et il y a des travaux à faire pour plusieurs centaines de milliers de francs…
    Enfin, je suis architecte et ai plus de 50 ans

    En résumé:
    -fournir du cash via l’achat d’un lot avec un autre comme fonds propres: 480’000.-
    -augmenter l’hypothèque de mes parents pour faire des travaux: 300’000.-
    -acheter un bâtiment avec les deux lots et peut-être une assurance-vie (à vérifier) et ma qualité d’architecte comme fonds propres: 2’000’000.-
    -faire des travaux pour rendre habitable le bâtiment (peut-être deux logements ?): 500’000.-
    -si possible ne pas mettre en danger notre maison actuelle
    -le revenu locatif des lots dont je pourrais hériter est d’environ 63’000.-/année
    -la valeur locative de notre maison serait potentiellement de 36’000/an minimum
    -la valeur locative du bâtiment pourrait dépasser les 60’000.-/an
    -nous avons un revenu d’environ 160’000.-an

    J’espère néanmoins louer notre maison à un de nos enfants avec un loyer préférentiel (env. 21’000.-/an) et habiter cette nouvelle acquisition en profitant du rendement des loyers de mes autres biens pour ne pas trop, voire ne plus rien payer comme loyer à l’âge de la retraite (dans 15 ans)

    Voilà, vous savez tout de notre vie. Est-ce cohérent comme vision ou suis-je un doux rêveur?

    Merci du temps que vous avez pris à me lire et pour celui que vous prendrez à me répondre (j’espère) !

    1. Bonjour Monsieur,

      Je vous remercie d’avoir partagé toutes ces informations avec moi.

      Bien que vous m’ayez donné beaucoup de détails, il faudrait se pencher sur toute une nouvelle série d’autres détails afin de déterminer la solution vraiment optimale pour tous.
      Voici un résumé de quelques fondements afin de déterminer cette solution optimale :
      La qualité de propriétaire est désirable et ouvre la porte à des facilités au niveau des financements. De manière générale l’augmentation d’hypothèque permet d’obtenir des fonds afin d’acheter un autre bien ou d’en rénover un existant.

      Les objets de rendements fournissent des revenus stables qui augmentent votre surface financière et capacité d’emprunt.

      Si les conditions nécessaires sont remplies, vous pouvez hypothéquer un bien de rendement à hauteur de 70% de sa valeur. Ou à hauteur de 70% de la valeur estimée par l’institution financière.

      Pour ce qui est d’apporter des fonds propres par un apport de compétences, c’est possible, à condition que la banque l’accepte et que vous puissiez démontrer factuellement la valeur de votre apport en compétences.

      Sur base de ces fondements je dirais que « non, vous n’êtes pas un doux rêveur ». En revanche les banques ne vous prêteront de l’argent que si elles sont certaines de le récupérer si vous faites faillite. Ce qui met fin à toute possibilité de rêverie entre nous soit dit.

      Je vous invite à décortiquer chaque aspect du problème avec un conseiller financier en explorant plusieurs pistes et hypothèses afin de trouver une solution optimale.

      En vous souhaitant de réussir votre projet, je vous présente mes meilleures salutations

  5. Bonjour,

    Ma femme a hérité d’un appartement avec ses 2 frères.
    Les trois ont décidé de le mettre en vente, cependant le temps passe et ma femme penche sur la possibilité de racheter les part de ses deux frères.
    Il y a quelques travaux à faire dans l’appartement, peinture, wc, éventuellement les sols… Quels possibilités pourrait avoir ma femme au niveau des fonds propres, en sachant qu’elle est copropriétaire de l’appartement et que l’on pourrait faire les travaux nous même.

    Merci d’avance pour votre réponse.

    1. Bonjour Monsieur,

      Habituellement les fonds propres doivent être au minimum de 20% de la valeur de nantissement de l’objet. Si l’objet est destiné à être loué (objet de rendement) la banque pourrait exiger une part plus importante de fonds propres. Mais dans le cas de votre femme, elle est déjà propriétaire d’un tiers de l’appartement.

      Si la valeur à laquelle elle rachète les parts de ses frères correspond à la valeur retenue par la banque (valeur de nantissement), le tiers dont elle est déjà propriétaire devrait pouvoir faire office de fonds propres. Je vous conseille tout de même de proposer la problématique à un courtier en hypothèque pour déterminer quel est le montage le plus intéressant.

      En ce qui concerne les travaux, ils peuvent être considérés comme apport de fonds propres à certaines conditions très précises. Généralement la banque va exiger une preuve que les travaux seront effectués par un professionnel accrédité afin de les considérer comme fonds propres.

      PS : Il existe également la possibilité de nous en confier la vente après analyse de sa valeur dans le marché actuel. 🙂

      En espérant vous avoir aidé !

  6. Bonjour Monsieur,

    Ma copine et moi souhaitons acheter un bien immobilier. Ses parents sont propriétaire d’un maison individuelle, les miens sont également propriétaire d’une maison individuelle. Nous sommes tous les deux salariés, pas marié et sans enfants. Est-il possible d’utiliser les biens de nos parents (avec leurs accord naturellement) pour devenir nous même propriétaire de notre propre bien?

    Merci de votre temps consacré pour me lire et je vous souhaite une excellente journée

    1. Bonjour,
      Je vous remercie pour votre question.

      En théorie oui il est tout à fait possible pour vous d’obtenir des fonds propres de la part de vos parents. Dans ce cas de figure, il faudra certainement passer par une augmentation hypothécaire sur les maisons de vos parents.

      Il faut bien entendu que cela soit possible. Si vos parents ont acheté leurs maisons il y a longtemps, elles auront pris de la valeur et ils auront remboursé une partie de leurs hypothèques. Dans ce cas, leur banque pourrait être d’accord d’augmenter leurs hypothèques, ce qui leur donnera des fonds qu’ils pourront ensuite vous donner.
      Dans la pratique, il y a beaucoup de facteurs à prendre en compte tels que :
      – Les frères et sœurs
      – Que se passera-t-il en cas de décès
      – Vos parents ont ils la possibilité de s’endetter plus et donc de payer plus d’intérêts, sans devoir vous répercuter cette charge financière, etc.

      La toute première chose est d’obtenir l’accord de vos parents sur l’idée même. Ensuite qu’ils se renseignent auprès de leur banquier actuel. De collecter les différentes possibilités et de voir pour vous-même quelle solution serait optimale.

      Le fait que vous ne soyez pas marié n’est pas un problème en soi mais il faudra prévoir très clairement qui apporte combien de quelle manière pour que plus tard il n’y ait pas d’ambiguïté si des comptes doivent être rendus.
      Je vous souhaite de réussir votre projet.

  7. Bonjour

    Je vais vendre mon appartement a Amsterdam, ce qui me permettra de fournir les fonds propres nécessaires pour acheter en suisse. Néanmoins j’aurais aimé trouver le bien a acheter avant d’avoir finaliser la vente de mon appartement pour des raisons logistiques et ne faire qu’un déménagement. Savez vous si les banques suisses peuvent faire une sorte de “prèt relais” qui compense le manque de fonds propres sur quelques mois et dès que l’appartement est vendu je fourni le montant des fonds propres? (maximum 3 mois je pense). Mon salaire est suisse et je suis résidente suisse (permis B)
    Merci

    1. Bonjour Madame,

      Je vous remercie pour votre question.

      Chaque banque dispose d’une multitude de produits et de solutions. Sur le principe je vous dirais que oui cela doit être possible. Mais dans les faits, le bien que vous possédez étant à l’étranger, cela risque de compliquer les choses. Car de manière générale, une institution financière ne prêtera de l’argent qu’avec la garantie de pouvoir le récupérer par une vente forcée si nécessaire. Ce qui est nettement plus compliqué lorsque le bien est à l’étranger.

      Vous pourriez éventuellement retourner le problème et négocier un achat à terme avec un payement différé de quelques semaines. C’est-à-dire que vous achetez en Suisse à telle date, vous prenez possession de votre nouveau logement en Suisse, mais vous le payez 2 ou 3 semaines plus tard. Le notaire devra bien entendu transcrire ceci en terme juridico-légaux bien plus élaborés mais le principe est là. Des garanties et dédommagements devront également être prévus en cas de non-réalisation de vos engagements.

      Et il faut bien entendu que le propriétaire vendeur soit d’accord avec le montage. Mais à partir du moment où le notaire rédige un contrat qui prend en compte les intérêts de chaque partie en toute légalité, tous les cas de figure seront pris en considération.

      L’année passée j’ai eu à résoudre une situation un peu similaire. La solution que nous avons trouvée est que les acheteurs de la villa l’ont loué pendant un mois avant d’en faire le payement complet. Ce qui leur a permis de s’installer un mois avant d’être les propriétaires. Et tout ceci avait été précisé dans l’acte notarié.

  8. Bonjour Monsieur, nous souhaitons construire. Nous avons 20’000 cash et 20’000 du 3e pilier. Le terrain coûte 115’000 et la construction sera 460’000, total 575’000.
    Si on achète le terrain (à crédit bien sûr) en premier, est-ce possible de le mettre en gage pour la suite (pour la construction)?
    Merci de votre réponse

    1. Bonjour Madame,
      Je ne veux pas être porteur de mauvaises nouvelles mais à ma connaissance, pour un achat immobilier d’une valeur totale de CHF 575’000.- vous devez disposer d’un minimum de CHF 115’000.- de fonds propres composés d’au minimum de CHF 57’500.- en cash et le solde pouvant être prélevé sur votre deuxième pilier.

      Si vous achetez le terrain avec 100% de fonds propres, alors oui il pourra servir de fonds propres pour le solde. Mais si vous empruntez pour l’achat du terrain, il sera déjà mis en gage pour ce prêt là, et ne pourra donc pas être considéré comme fonds propres. En plus de cela vous devez encore compter les droits de mutation et autres frais d’achat (frais de notaire) qui varient selon le canton où se trouve le terrain.

      Ne pouvez-vous pas obtenir une avance sur héritage, une donation ou un prêt sans intérêts et sans obligation de remboursement de vos parents pour les 75’000.- manquants ?

  9. bonjour,

    je suis déjà propriétaire depuis 2 ans et j aimerais acquérir un bien locatifs pour l avenir de mes enfants et nous même, bien entendu nous avons mis les 20% d’apport dans la maison actuelle…
    quels sont les solutions pour moi pour un bien locatifs de de 1 500 000 francs avec 8 logements?
    merci d’avance pour votre réponse

    1. Bonjour Sebastien,
      Là vous changez de catégorie pour passer dans la ligue des investisseurs. Et cela passe par de nouvelles règles du jeu.

      La première chose à savoir est que selon les dernières directives de l’Association Suisse des Banquiers, le financement de biens de rendement demande un apport de 25% de fonds propres.

      D’autre part, le deuxième pilier ne peut être utilisé que pour votre logement personnel. Donc pas de retrait de deuxième pilier possible pour les fonds propres d’un immeuble de rendement. (Mais si vous n’avez pas déjà utilisé vos avoirs de prévoyance pour votre logement alors vous pourriez récupérer du cash à partir de là).

      La notion suivante est précisément celle du rendement. Est-ce que les revenus nets de l’immeuble permettent le financement hypothécaire avec un taux d’intérêt théorique ? Vous avez donc besoin des comptes d’exploitation de l’immeuble des 3 ou 5 dernières années et des revenus locatifs correspondants.

      Pas des revenus théoriques, le cash flow. Avec cela vous serez en mesure de calculer un rendement net. Et finalement, vous devrez amortir votre hypothèque de deuxième rang en 10 ans.

      Ça c’est dans les grandes lignes. Selon le banquier différentes options doivent être étudiées.
      Le point principal est le rendement de l’immeuble, sa localisation et son état d’entretien avec les rénovations à prévoir dans le futur.

  10. Bonjour,
    J’habite Vaud et travaille sur Genève. J’ai une SA dont je suis le propriétaire et seul signataire. Mes associés (parents) étant à la retraite, ne sont plus dans la société.
    Je voulais savoir si je peux m’endetter auprès de ma société pour environ 200’000 frs sans intérêts et sans qu’une échéance de remboursement ne soit définie. Puis-je utiliser ce capital comme fonds propre pour demander un prêt hypothécaire ? Ce prêt ne serait du coup pas un salaire, donc non taxé par l’AVS et ne serait pas du revenu, donc non taxé par les impôts. Est-ce possible ? Est-ce intéressant de faire cela ? Si oui quels sont les inconvénients ?
    Merci d’avance pour votre réponse.
    Sébastien

    1. Bonjour Sébastien,
      Merci pour votre question. Je comprends tout à fait votre raisonnement. Mais je ne peux pas vous répondre. Je dois vous rediriger vers un fiscaliste.

      Une bonne solution consiste à travailler avec un courtier en hypothèque. Resolve par exemple, ils sont de très bons conseils !

      En vous souhaitant de réussir votre projet, je vous présente mes cordiales salutations.

  11. Bonjour,

    Merci pour votre article, il est très instructif.

    J’habite dans un des deux appartements de la maison appartenant à mes parents, ils habitent l’autre appartement. Mes parents (et moi aussi) souhaiteraient que je leur achète mon appartement, afin de renforcer leur retraite, entre autre. Existe-t’il des solutions simplifiée pour l’apport des fonds propres dans un tel cas?

    Merci d’avance pour votre réponse.

    Bonne journée

    Cordialement

    1. Bonjour Monsieur,
      Je comprends votre question. C’est un peu l’histoire de l’œuf et de la poule. Qui vient en premier ?

      Parce que, dès que vos parents ont touché l’argent de la vente, ils peuvent vous en donner une partie pour vos fonds propres. Alors l’idée c’est de faire les deux opérations en même temps.
      Partons donc du principe que l’argent que vous emprunter pour acheter votre appartement vous revient en partie comme donation pour constituer vos fonds propres, alors vous pouvez envisager la solution suivante :
      Vous empruntez les 80%.

      Cela sert à payer vos parents. Cet argent est versé par la banque au notaire. De cela, ils vous font dans la minute, chez le notaire, une donation qui forment vos fonds propres.
      Je vais détailler la solution en partant du principe que votre appartement est acheté dans le canton de Vaud et que vous l’achetez au prix de 400’0000.- francs.

      Fonds propres nécessaires CHF 80’000
      Frais d’achat CHF 20’000
      Emprunt hypothécaire CHF 320’000
      Donation de vos parents CHF 100’000
      Solde pour vos parents CHF 300’000

      Il faut que le notaire et la banque jouent le jeu. Mais j’ai vérifié avec un ami courtier en hypothèque et cela tient la route, à condition que vos revenus le permettent.
      Qu’en pensez-vous ?

  12. Bonjour,

    Je suis architecte et travail dans une entreprise générale. Nous allons prévoir une promotion et je souhaiterais devenir acquéreur d’un des appartements. Y-a-t-il des “astuces” pour faire baisser le prix de l’appartement ou gonfler mon apport (faire valoir mon travail d’architecte comme “apport financier” pour l’appartement? Ou en tant que salarié ce n’est pas possible?

    1. Bonjour Monsieur,

      Sous certaines conditions, des travaux que l’acheteur réalise lui-même peuvent être en partie comptés comme fonds propres. Par exemple un artisan carreleur avec CFC, peut acheter un appartement sur plan et faire valoir dans sa demande de financement, devis à l’appui, qu’il va apporter telle valeur dans cet appartement grâce à ses compétences.

      Il pourrait en être de même pour un architecte. Mais encore faut-il que ce soit vrai et démontrable. Si vous étiez à votre compte et que vous achetiez un terrain constructible pour y faire votre villa, vos compétences seraient chiffrables et vous pourriez faire valoir votre apport de compétences dans le projet en tant qu’apport de fonds propres. Ce qui ne me semble pas évident dans votre cas parce que, si j’ai bien compris, votre employeur vous paye un salaire pour un job qui consiste à dessiner les plans d’immeubles à construire.

      Vous désirez acheter un appartement qui sera réalisé sur base de plans que vous avez dessinés sur ordre de votre employeur, qui vous verse un salaire pour ce travail.

      Mais peut-être que vous pouvez trouver un arrangement avec votre employeur qui vous permette de démontrer votre apport de compétence dans ce projet afin de les valider en partie comme apport de fonds propres. Je vous encourage également à poser la même question à votre banquier.

      Je vous souhaite de réussir votre projet.

  13. Bonjour
    Merci pour cet article très riche et très complet.
    Nous sommes propriétaires d’une parcelle d’une valeur de 95’000 fr avec autorisation de construire. Nous ne voulons pas habiter cette commune et donc construire sur ce terrain. Toutefois, on a vu une vieille maison qui nous plaît beaucoup et qu’on souhaiterait acheter et rafraîchir. Est-il possible de proposer à la banque de prendre le terrain de 95’000 fr comme fonds propres (en plus de nos 2èmes piliers) même si on ne construit pas sur ce terrain ? On pourrait essayer de vendre la parcelle mais on craint que cela prenne du temps et que la maison qu’on souhaite acheter ne soit plus disponible. Une banque aurait intérêt à reprendre ce terrain constructible, ou à le prendre en garantie le temps qu’on arrive à le vendre et à encaisser l’argent ?
    Je vous remercie d’avance

    1. Bonjour Madame,
      Je comprends votre question. Je ne pense pas que la banque puisse acheter votre terrain. Elle se retrouverait automatiquement en conflit d’intérêts. Mais si le terrain est constructible avec une autorisation de construire en force, cela à de la valeur. Vous pourriez soit vendre le terrain, ce dont je peux volontiers m’occuper, ou alors l’hypothéquer. Là la banque vous prête une somme en contrepartie du terrain qu’elle prend en gage. C’est le principe même du prêt hypothécaire.

      Puis-je vous demander de me communiquer en message privé les coordonnées de votre terrain ?

      Avec mes cordiales salutations,

  14. Bonjour je veux acheter un 3 pièces et 1/2 dans le canton de fribourg pour y habiter
    Moi j’ai du cash mais tout le monde me dit si j’achète cash je payerai bcp l’impôt sur la fortune pouvez vous m’expliquer s’il vous plaît ?
    L’appartement Me coûtera 430000 chs
    Les Charges 400chs finalement je ne sais plus quoi faire. J’ai peur des Crédits
    Merci d’avance pour vos réponses

    1. Bonjour Madame,
      Différents aspects de la fiscalité sont impactés par l’achat et la possession d’un bien immobilier. Actuellement, les intérêts d’une dette hypothécaire sont déductibles de vos revenus. C’est sans doute la raison pour laquelle ces personnes qui tentent de vous conseiller vous encouragent à vous endetter.

      Chaque situation est différente, et seule une analyse personnalisée permet de donner de bons conseils. Après tout, c’est votre vie et votre manière de mener votre barque qui compte. Si vous préférez ne pas être endettée, il y a de nombreux autres avantages à ne pas l’être, tels que la tranquillité d’esprit, ce qui n’a pas de prix.

      Je vous conseille tout de même de soumettre cette problématique à un fiscaliste compétent qui, lui, pourra vous donner des conseils spécifiques à votre situation.

      Et pour terminer, je vous invite à lire un article que j’ai rédigé pour Le Journal de l’Immobilier au sujet des personnes qui donnent facilement des conseils.

  15. Bonjour,

    Je suis intéressée à acheter un bien immobilier de 3.5 sur le canton de Fribourg pour CHF 455’000.-

    Malheureusement, je n’ai pas de fonds propre. Est-il possible de prendre un crédit sur ces 20%?

    Deuxième question, ma mère est propriétaire de 2 appartements à Fribourg. Serait-il possible de mettre en garantie les appartements (avec son consentement) sans devoir sortir un fond propre ?

    Merci pour votre réponse.

    1. Bonjour Madame,
      À ma connaissance il n’est pas possible d’accéder à la propriété en suisse sans apport de fonds propres d’une manière ou d’une autre. Cependant, comme expliqué dans l’article, vous pouvez obtenir une avance sur héritage, une donation ou un prêt sans intérêt et sans obligation de remboursement de la part de votre mère. Votre mère peut, par exemple, augmenter son hypothèque sur l’un ou sur les deux biens qu’elle possède et vous apporter des fonds propres de cette manière. Je vous encourage vraiment à prendre la peine de lire le texte de l’article dans son intégralité. N’hésitez pas non plus à utiliser le glossaire que nous avons mis à votre disposition.

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