LPPPL – Le droit de préemption des communes expliqué simplement

Illustration article LPPPL ou L3PL droit d'emption

Dans le canton de Vaud, nous avons une loi qui poursuit un double but :

  1. Lutter contre la pénurie de logements. Il s'agit de la partie "préservation du parc locatif" qui impacte la vente des logements loués.

  2. Promouvoir la construction de nouveaux logements. Ça, c'est la partie qui nous intéresse dans cet article. La promotion du parc locatif.

Il s’agit de la loi sur la préservation et la promotion du parc locatif, ou LPPPL ou encore L3PL.

Vous en trouverez le texte complet ici : Lexfind.ch


Table des matières

Le but de cet article est d’aider les propriétaires à y voir clair, à l’aide d’exemples simples. Le but est également de vous aider à comprendre si votre bien immobilier est concerné par cette loi.

Cet article traite spécifiquement des conditions auxquelles les communes peuvent exercer leur droit de préemption légal.

J’ai organisé les informations sous forme de tamis. En passant votre bien immobilier au crible dans l’ordre des questions, vous pourrez facilement déterminer si la LPPPL vous concerne ou pas pour la vente de votre bien.

Si vous ne vous en sortez pas, appelez-moi, je me ferai un plaisir de vous aider.

L’histoire de la LPPPL

Promulguée le 10 mai 2016 dans le but de lutter contre le manque de logements et de promouvoir la construction de nouveaux logements répondant aux besoins de la population.

La LPPPL ou L3PL contient des dispositions pour préserver le parc locatif existant et encourager la construction de nouveaux logements. Les communes sont tenues de mettre en place des mesures pour garantir une offre suffisante de logements à des prix abordables, notamment par l’intermédiaire de quotas de logements à loyer modéré.

Cette loi sur la préservation et la promotion du parc locatif est en vigueur depuis le 1er janvier 2018 et a été renforcée par l’introduction du droit de préemption le 1er janvier 2020. C’est donc relativement récent.

Elle est applicable dans le canton de Vaud, mais vous vous en doutez, chaque canton suisse a ses propres lois sur le logement et la construction.

Définition du droit de préemption

Il s’agit d’un droit d’achat préférentiel. Fondamentalement, il s’agit du droit de passer devant les autres. Le terme préemption vient du latin pré-, “avant”, “devant” et emere, “prendre”. Ce terme signifie donc “le droit de prendre avant”.

La règle générale concernant les communes

En application de la loi vaudoise sur la préservation et la promotion du parc locatif (LPPPL), les communes disposent d’un droit de préemption pour leur permettre d’acquérir en priorité un bien, construit ou non, lorsqu’il est mis en vente, si plusieurs conditions sont remplies.

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Quelles sont les conditions pour qu’une commune se porte acquéreur ?

Le bien immobilier que vous désirez vendre fait-il partie d’une PPE ?

Si c’est le cas, vous n’êtes pas concerné par le droit de préemption des communes. Mais un autre aspect de la loi pourrait vous toucher.

Si le bien immobilier que vous projetez de mettre en vente n’est pas sous le régime de la PPE, je vous invite à lire la suite.

Le droit de préemption ne peut pas être exercé en cas de vente à vos descendants, à vos pères et mère, à vos frères et sœurs, à vos demi-frères et demi-sœurs, à votre conjoint, à votre partenaire enregistré ou à votre concubin.

Si vous ne comptez pas vendre à l’un des membres de votre famille, la première question à vous poser est :

Votre parcelle est-elle située dans un district à pénurie ?

Explications, le canton de Vaud est divisé en 10 subdivisions administratives ou districts :

  • Nyon,
  • Morges,
  • Ouest Lausannois,
  • Lausanne
  • Lavaux-Oron
  • Riviera-Pays d’Enhaut,
  • Aigle,
  • Broye-Vully,
  • Gros-de-Vaud,
  • et Jura-Nord Vaudois.

La pénurie de logements varie selon les districts et les années. Si la moyenne du taux de logements vacants des trois dernières années est inférieure à 1,5%, vous êtes situé dans un district à pénurie de logements.

Comment vérifier ?

Le site du canton de Vaud publie chaque année la liste des districts concernés par cette pénurie.

Voici le lien qui vous permettra de vérifier ce qu’il en est pour votre parcelle.

Si le bien immobilier que vous souhaitez vendre ne se trouve pas dans un district où il y a pénurie de logements, vous n’êtes pas concerné par le droit de préemption communal.

Mais, comme vous avez pu le constater, une majorité de districts entrent dans cette catégorie de pénurie.

La deuxième question est :

Votre parcelle est-elle située dans une zone à bâtir ?

Le droit de préemption des communes vaudoises ne touche que les parcelles en zone à bâtir. Le point suivant consiste donc à vérifier dans quel type de zone se trouve votre parcelle.

Comment vérifier ?

Voici trois possibilités :

1) Rendez-vous sur le site du Guichet cartographique cantonal
Sélectionnez le thème “Aménagement”.
Tapez l’adresse du bien dans la barre de recherche comme ceci :

Guichet cartographique cantonal - Recherche LPPPL

Dans cet exemple, voici la parcelle recherchée :

Parcelle recherché - Application de la LPPL

Et vous voyez sur la légende qu’il s’agit d’une zone de villas. Donc oui, zone à bâtir.

Affectation principale - Zone d'habitation - Recherche LPPPL

2) Une autre manière d’obtenir l’information est de consulter le site de votre commune et de rechercher le plan des zones. Le PGA, qui va progressivement s’appeler PACom, vous renseignera sur le type de zone dans laquelle se trouve votre bien-fonds.

3) Une troisième possibilité est de demander à la commune si votre parcelle se trouve en zone à bâtir ou pas.

Si votre parcelle n’est pas située en zone à bâtir, qu’elle est par exemple située en zone agricole, en zone réservée, en zone intermédiaire, etc., alors dans ce cas vous n’êtes pas concerné par le droit d’achat préférentiel de votre commune.

Mais si votre parcelle se trouve effectivement dans une zone constructible, le point suivant que vous devez vérifier est si votre parcelle touche l’une des parcelles qui appartient à la commune.

La troisième question est :

Votre parcelle est-elle attenante à une parcelle qui appartient à la commune ?

Comment vérifier ?

Vous pouvez écrire au Registre foncier pour demander le nom des propriétaires des parcelles qui sont attenantes à la vôtre.

Voici le lien du formulaire de contact du Registre foncier.

Mais même si la commune n’est pas propriétaire d’une des parcelles attenantes à la vôtre, vous devez vérifier le point suivant :

Quatrième question :

Votre bien se trouve-t-il dans un périmètre compact d’agglomération ou dans un centre cantonal reconnu par le plan directeur cantonal ?

Ne partez pas, je vous explique de quoi il s’agit !

Par exemple, dans la région entre Lausanne et Morges, a été créé le PALM (Projet d’Agglomération Lausanne-Morges). Il s’agit d’une stratégie d’agglomération prévue pour accueillir des nouveaux habitants, en intégrant tous les paramètres nécessaires pour un développement harmonieux.

Si votre parcelle est englobée dans l’un de ces projets d’urbanisation, la commune dispose d’un droit de préemption.

Comment vérifier ?

Rendez-vous sur le site du Guichet cartographique – Plan directeur cantonal
Rentrez dans la barre de recherche l’adresse de votre parcelle ou le numéro du bien-fonds et la commune comme ceci :

Guichet cartographique cantonal - Recherche LPPPL - L3PL

Et en sélectionnant l’onglet “légende”, vous pouvez voir que la parcelle se trouve en rose, en l’occurrence dans le périmètre de centre cantonal.

Guichet cartographique cantonal - Recherche LPPPL - L3PL

Donc dans ce cas, la commune peut préempter, quelle que soit la taille de la parcelle.

Si votre parcelle ne se trouve pas dans un périmètre compact d’agglomération ou dans un centre cantonal reconnu par le plan directeur cantonal, alors vous devrez vérifier le point suivant :

Votre parcelle a-t-elle une surface d’au moins 1’500 m² ?

Comment vérifier ?

Sur l’extrait du Registre foncier de votre bien immobilier.

  • Si votre parcelle mesure moins de 1’500 m2, alors vous n’êtes pas touché par cette préemption de votre commune.
  • Si la parcelle a une surface d’au moins 1’500 m2, la commune dispose d’un droit d’achat prioritaire.

Que faire si la commune dispose d’un droit d’achat préférentiel ?

Pour vous, le propriétaire vendeur, en première analyse, ce n’est pas très contraignant.

Lorsque vous aurez trouvé un acquéreur, le notaire préparera un projet d’acte de vente conditionné à la décision de la commune.

Si la commune achète, elle doit le faire aux mêmes conditions que celles sur lesquelles vous vous êtes mis d’accord avec l’acheteur (prix, dates et autres conditions).

Là où c’est nettement plus embêtant, c’est pour l’acheteur.

Il n’aura pas la certitude de pouvoir acheter. La vente peut tomber à l’eau rien qu’à cause de cela.

J’ai très souvent été confronté au problème et j’ai trouvé une solution qui fonctionne très bien. Je vous invite à m’appeler au 079 220 06 68 pour en discuter.

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Ce que vous devez retenir de cet article

Lorsque vous mettez un bien en vente dans le canton de Vaud, les communes de celui-ci peuvent passer devant l’acheteur pour se servir en premier.

Les communes ne peuvent préempter que si votre parcelle :

est située dans un district à pénurie de logements,
et
se trouve en zone à bâtir,
et
est attenante à une parcelle qui appartient à la commune,
ou
est située dans un périmètre compact d’agglomération ou dans un centre cantonal reconnu par le plan directeur cantonal, ou a une surface d’au moins 1’500 m2
et la commune ne pourra préempter que si elle projette de construire des logements d’utilité publique (LUP).

Cet article fait partie de notre dossier “La vente immobilière : le guide complet“, n’hésitez pas à le consulter pour aller plus loin.

Vincent Grognard

Directeur général
Courtier avec Brevet Fédéral

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