La LPPPL est-elle problématique pour vente de mon bien ?

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Table des matières

Quel est le but de la LPPPL ou L3PL ?

Le but de cette loi cantonale est de lutter contre la pénurie de logements en conservant sur le marché des logements loués, et de promouvoir la construction de nouveaux logements qui correspondent aux besoins de la population.

Vous trouverez le texte complet de la loi ici : Lexfind.ch

Mais faut-il toujours demander une autorisation pour vendre ?

Avant de vous lancer dans la procédure, sachez qu’il existe de nombreux cas de figure pour lesquels il n’est pas nécessaire de demander une autorisation.

Dans cet article, je vais vous guider pas à pas afin de découvrir si une autorisation est nécessaire pour votre cas bien précis.

Je vais vous présenter plusieurs exemples pratiques et documentés d’exceptions à la loi, qui peuvent vous aider à gagner du temps et vous éviter des tracasseries en cas de vente d’un bien immobilier loué ou qui a été loué.

La toute première question à se poser

Le nouveau propriétaire va-t-il garder le locataire actuel ?

Si l’appartement ou l’immeuble est libre d’occupant, la question est alors :

Le nouveau propriétaire va-t-il à nouveau y mettre un ou plusieurs locataires ?

Si le bien est conservé à la location, il n’y a pas besoin de demander d’autorisation pour le vendre. Ceci est également valable pour un immeuble comportant plusieurs appartements en location, qui sera vendue d’un bloc.

Si en revanche vous ne savez pas encore ce que le nouveau propriétaire compte faire, alors la suite peut vous aider.

La première chose à vérifier

Le bien est-il situé dans un district du canton de Vaud dans lequel il y a pénurie de logements ?

Le canton de Vaud est subdivisé en 10 districts : Aigle, Broye-Vully, Gros-de-Vaud, Jura-Nord vaudois, Lausanne, Lavaux-Oron, Morges, Nyon, Ouest lausannois et Riviera-Pays-d’Enhaut.

Les situations de pénurie de logements évoluent avec le temps.

Vérifiez ce qu’il en est à la date à laquelle vous envisagez de vendre. Ce site vous renseignera concernant l’éventuelle pénurie de logements du district dans lequel se trouve le bien que vous désirez vendre.

Si le bien que vous envisagez de vendre n’est pas situé dans un district à pénurie, il n’y a pas de démarche supplémentaire en ce qui concerne la LPPPL.

Une fois l’acheteur trouvé, le notaire qui va rédiger l’acte de vente y fera mention dans des termes similaires à ceux-ci :

“Loi sur la préservation et la promotion du parc locatif (LPPPL)

La présente vente n’est ni soumise à l’autorisation d’aliénation ni au droit de préemption des communes prévu par la Loi sur la préservation et la promotion du parc locatif (LPPPL), du fait que l’immeuble est situé dans le district de ____________ qui n’est pas touché par la pénurie au sens de l’article 2 al. 2 LPPPL et 31 al. 2 LPPPL.”

Types de biens pour lesquels la loi ne s’applique pas

La L3PL ne s’applique qu’à certains types de biens immobiliers. Voici une liste de types de biens pour lesquels il n’est pas nécessaire de demander une autorisation pour sortir le bien du parc locatif. Et cela, même si le bien est encore ou s’il a été en location.

Les bâtiments qui ne comportent que deux logements sont exclus du champ d’application de la loi.

Donc pour une maison ou une villa divisée en deux appartements, vous ne devez pas demander d’autorisation pour la vendre.

Les bâtiments qui ne comportent pas plus de trois logements, à la condition que l’un de ces logements ait été occupé en dernier lieu par son propriétaire ; un proche parent de celui-ci, un allié ou un partenaire enregistré sont exclus du champ d’application de la LPPL.

Par exemple, vous êtes le ou la propriétaire d’un petit immeuble divisé en trois appartements. Vous habitez l’un de ces trois appartements. Dans ce cas, il n’est pas nécessaire de faire une demande d’autorisation pour vendre.

Et quelle que soit la taille du bâtiment, les logements répondant au critère suivant sont également exclus du champ d’application de la LPPPL :

Les logements occupés en dernier lieu par le propriétaire, un proche parent de celui-ci, un allié ou un partenaire enregistré, sont exclus du champ d’application de la L3PL.

Conseil : la loi ne définit pas la notion de “proche parent”. Dans ce cas, le notaire écrira au service du logement afin de décrire votre situation, pour s’assurer que vous ne devez pas faire la procédure pour sortir votre bien du parc locatif.

Si vous avez un doute, écrivez au service du logement avant de mettre en vente et ce afin de leur demander la confirmation que vous ne devez pas entamer la procédure.

Voici leur adresse :
Direction générale du territoire et du logement
Direction du logement
Rue Caroline 11 bis
CH – 1014 Lausanne

Une autre exception à la loi concerne :
Les logements d’une surface nette habitable de 150 m² et plus sont exclus du champ d’application de la loi LPPPL.

Si vous vous posez la question de savoir comment déterminer correctement la surface habitable, mon article sur le calcul des surfaces répondra précisément à toutes vos questions en la matière.

Donc si le bien que vous désirez vendre à une surface habitable de 150 m² ou plus, vous n’avez pas besoin de demander d’autorisation.

Conseil : pour éviter de retarder la vente, vous seriez bien avisé de faire valider votre exception par le service du logement en leur écrivant. Fournissez-lui les plans au 1:100 ou tout autre document qui montre la surface habitable de votre appartement.

Une autre exception concerne les biens dont la valeur assurée dépasse un certain montant.

Voici le texte de la loi :
Sont exclus du champ d’application de la loi les immeubles ou les logements loués dont la valeur à neuf assurance incendie (ECA) est supérieure à CHF 750.- / m3 (à l’indice 117, 100 = 1990).

Vous n’y comprenez rien ? Ne partez pas ! Je vous explique par l’exemple.

Voici un extrait d’une police ECA d’un immeuble comptant trois appartements :

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La question à laquelle nous devons répondre est la suivante : la partie habitable de ce bâtiment a-t-elle une valeur supérieure à CHF 750 / m3 à l’indice 117 ?

Définition du terme “indice” : un indice est un nombre qui exprime un rapport entre deux valeurs. Ceci permet de faire évoluer des valeurs avec le temps. Par exemple, 100 francs à l’indice 100 en 1990 vaudront 125 francs à l’indice 125 en 2014.

Démonstration :
Pour la partie rez et 1er étage, nous avons une valeur de CHF 795’989.58 pour 899 m3, soit une valeur de CHF 885.42 par m3 à l’indice 125.
Nous devons maintenant calculer combien cela fait à l’indice 117 : 885.42 / 125 × 117 = CHF 828.75 / m3, ce qui est bien supérieur au CHF 750.- / m3. Cet immeuble sort donc du champ d’application de la LPPPL.

La confirmation ressemblera à ceci :

Dans ce cas, il me suffira de remettre cette lettre au notaire, qui ne devra pas faire de démarche supplémentaire en ce qui concerne la L3PL.

Un autre bon conseil :

Si vous avez de bonnes raisons de penser que votre appartement est exclu du champ d’application de la LPPPL pour plusieurs raisons, demandez confirmation à la Direction du logement pour chaque exception que vous désirez faire valoir.

Il suffit qu’une seule d’entre elles soit confirmée pour vous en sortir.

Que faire si mon appartement ne rentre dans aucune des exceptions ?

Si votre logement ne rentre dans aucun des cas d’exclusion, alors trois options s’offrent à vous :

1. Faire la demande pour sortir votre appartement du parc locatif avant de le mettre en vente.
2. Faire la demande en parallèle des démarches de vente.
3. Trouver un acheteur et laisser faire le travail par le notaire.

Dans ce cas, le notaire fera une vente à terme conditionnelle avec la condition suivante : “[…] Les comparants soumettent l’exécution du présent acte à la décision exécutoire suivante : obtention par les vendeurs de l’autorisation de vendre du service des communes et du logement.”

Toujours dans ce cas, tant que l’autorisation n’est pas obtenue, la vente n’est pas faite et personne n’est payé. Et si l’autorisation est refusée, la vente tombe à l’eau. Déception assurée et beaucoup de travail pour rien.

Cas où l’autorisation est automatiquement accordée

L’autorisation de vendre votre bien vous sera accordée sans condition dans les quatre cas de figure suivants:

S’il s’agit d’un appartement “qui n’entre pas dans une catégorie à pénurie”.

À titre d’exemple concret, un appartement avec des finitions haut de gamme ne rentrera certainement pas dans la catégorie à pénurie.

Voici un exemple de la confirmation, de la part de la Division du logement, que j’ai obtenue pour l’une de mes affaires :

Ici aussi, la solution a été de présenter un dossier bien ficelé à la Direction du logement, afin de faire valoir que le bien n’entrait pas dans une catégorie à pénurie.

Voici encore trois autres raisons qui font que l’autorisation pour vendre votre appartement vous sera accordée d’office :

Si l’appartement se trouve dans un immeuble qui a été constitué en PPE dès sa construction.

Si l’immeuble dans lequel se trouve l’appartement a été constitué en PPE avant le 7 octobre 1989.

Si vous vendez l’appartement au locataire qui l’occupe actuellement, sans le contraindre. Ceci fonctionne aussi si l’appartement est acheté par un proche parent, un allié ou un partenaire enregistré du locataire.

Qui doit faire les démarches de demande d’autorisation ?

Vous pouvez faire les démarches vous-même.

Vous pouvez également confier cette tâche à un courtier ou une courtière qui sait comment s’y prendre avec les administrations.

En dernier recours, vous pouvez laisser le notaire s’en occuper. Mais comme vous l’avez lu plus haut dans l’article, cette solution comporte des désavantages et peut être une source de désagréments.

Quelle procédure pour faire la demande ?

La demande pour sortir un appartement ou tout autre type de biens immobilier du parc locatif comporte plusieurs étapes.

Voici un lien vers le site du canton qui décrit la procédure.

Ce n’est pas aussi compliqué que cela en a l’air. Mais comme pour beaucoup de démarches administratives, cela peut être assez chronophage.

L’idéal est de présenter un dossier bien ficelé, avec toutes les informations utiles et nécessaires à l’administration, pour que celle-ci rende la décision que vous désirez.

La demande pour sortir le bien du parc locatif peut-elle m’être refusée ?

Votre requête pour sortir votre appartement du parc locatif peut vous être refusée. Ou l’autorisation peut être accordée tout en étant assortie de conditions très contraignantes. Tout dépend de la situation.

D’après mon expérience, les personnes qui travaillent à la Direction du logement du canton de Vaud sont bienveillantes et de bonne volonté. Mais leur mission est clairement de faire appliquer la loi.

Un autre principe fondamental à comprendre est l’article 26 de notre Constitution suisse : “La propriété est garantie.” Ainsi que l’article 641 alinéa 1 du Code civil suisse qui dit : “Le propriétaire d’une chose a le droit d’en disposer librement, dans les limites de la loi.”

La Direction du logement doit donc bien évidemment tenir compte, dans ses prises de décision, du principe constitutionnel de la garantie de la propriété, ainsi que du principe de disposition prévu dans le Code civil.

Ce que vous devez retenir de cet article

• Si le bien que vous désirez mettre en vente est actuellement loué ou a été occupé en dernier par un locataire, en principe une demande pour sortir le bien du parc locatif doit être faite.
• De très nombreuses exceptions précises évitent de devoir faire la demande.
• Si vous pensez que votre bien sort du champ d’application de la loi, demandez et obtenez une confirmation de la part de la Direction du logement du canton.
• Faites-vous accompagner par un spécialiste compétent et expérimenté en la matière pour augmenter vos chances de réussite.

Cet article fait partie de notre dossier “La vente immobilière : le guide complet“, n’hésitez pas à le consulter pour aller plus loin.