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Claude se pose des questions au sujet de l’avenir. Il se demande s’il ne pourrait pas vendre son immeuble et déménager à l’étranger, ou alors vendre et vivre de ses rentes, ou bien…
Son projet n’est pas encore clairement défini, mais une estimation de la valeur de l’immeuble lui est nécessaire afin d’échafauder différents scénarios.
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Estimation
J’ai consciencieusement calculé la valeur de l’immeuble selon deux méthodes.
La première méthode est un calcul de la valeur technique ou valeur vénale :
Le principe est de partir d’une valeur à neuf calculée avec les prix de la construction du moment et le prix du terrain dans cette région, et de déduire un pourcentage pour la vétusté tout en tenant compte des travaux d’entretien et de rénovation entrepris.
Cette méthode, est celle qui est très souvent utilisée pour déterminer la valeur d’un bien de jouissance, c’est-à-dire la valeur d’une habitation utilisée par les propriétaires.
Mais dans ce cas nous avons affaire à un immeuble composé de 5 logements, dont 4 sont loués et le cinquième est utilisé par le propriétaire pour son propre logement.
Pour un immeuble, ce qui compte réellement c’est le rendement.
Il existe des méthodes ultra-sophistiquées pour calculer le rendement d’un immeuble. Mais il en existe également une d’une simplicité déconcertante.
Le prix est égal au total de loyers encaissés, divisé par un taux de capitalisation désiré.
Exemple : admettons qu’un investisseur désire un taux de rendement de 5 % et que le total des loyers annuels d’un immeuble est de 50’000.–. Dans ce cas, la valeur de l’immeuble est de 50’000 / 5 × 100 = 1’000’000.–.
⛔ Attention, ces 5 % ne représentent pas le bénéfice net, il s’agit là d’un rendement brut. Le propriétaire va devoir payer un tas de frais tels que les assurances, l’entretien du bâtiment (réparation de toiture, du sanitaire, remplacement du chauffage), la remise en état entre deux locataires, les taxes foncières, etc. (Que du bonheur !)
L’état général du bâtiment joue donc tout de même un rôle.
Un immeuble qui génère un revenu locatif de 100’000.– francs et un taux de capitalisation de 5 % ne signifie pas obligatoirement que la valeur de l’immeuble est de 2 millions, notamment si :
- tout est à refaire,
- que la toiture prend l’eau,
- que les plomberies datent des années 1930,
- que l’électricité représente une menace d’incendie constante
- et que les locataires, dégoûtés du manque de considération accordée par le propriétaire, ont généré une usure prononcée de toutes les parties louées.
Dans ce cas, les frais de remise en état de l’immeuble devront absolument être pris en considération afin de calculer la bonne valeur de marché de celui-ci.
Les charges de chauffage, l’eau chaude sanitaire, la fourniture en eau potable et les taxes d’épuration n’entrent pas en ligne de compte, étant donné que ce sont des frais refacturés aux locataires, qui les payent au prorata du volume ou de la surface louée.
Étant donné que nous sommes en présence d’un immeuble locatif, si petit soit-il, la méthode de calcul qui prévaut est la méthode de rendement. Dans notre cas, l’immeuble a été correctement entretenu au fil des ans.
- La chaudière a quelques années à peine.
- Toutes les fenêtres en PVC, double vitrage, ont été changées il y a 10 ans.
- Les appartements ont été rafraîchis à chaque changement de locataires.
- La toiture est inspectée et des réparations mineures y sont faites chaque année. Le sanitaire a été bien entretenu.
L’immeuble n’est pas neuf, mais aucuns travaux majeurs ne sont à prévoir à court terme, et cela se voit lors de la visite des lieux.
Vendeur | “Claude” |
Profession | Garagiste |
Tranche d’âge | La cinquantaine |
Localité | Croy |
District | Jura-Nord vaudois |
Canton | Vaud |
Typologie | Immeuble locatif de 5 unités |
Volume | 1’944 m3 |
Année de construction | 1915 |
Type de chauffage | Mazout par radiateurs |
Valeur estimée | CHF 1’000’000.– |
Prix de vente affiché | CHF 1’000’000.– |
Délai entre l’estimation et le mandat | 1 an ½ |
Durée de la vente | 6 mois |
Notaire | Maître Stéphanie Kauv à Renens |
L’administratif
Les classeurs de Claude sont bien rangés, et tous les documents nécessaires me sont fournis, tels que les copies de chaque bail ; les copies des notifications de loyers ont été faites sur le formulaire officiel.
La comptabilité est artisanale, mais les chiffres sont vérifiables et montrent une bonne gestion de l’ensemble au fil des ans. J’ai remis mon rapport d’estimation quelques jours plus tard.
Le propriétaire ne me cache pas qu’il en espérait « un peu plus ».
Je lui explique les détails de mes calculs et lui montre qu’une augmentation de la valeur de l’immeuble passe par une augmentation des loyers perçus. Cependant, les loyers perçus sont pile dans la moyenne pour ce type d’objet dans la campagne vaudoise.
Claude n’a pas encore de projet clairement défini. Il étudie différentes options mais ne peut pas encore se prononcer sur un choix. Mais c’est qui pose le plus gros problème.
C’est chose courante dans mon métier. Il est très fréquent que je commence une relation avec un propriétaire 12 voire 18 mois avant la mise en vente à proprement parler. C’est tout à fait normal. J’ai gardé le contact avec lui en l’appelant de temps en temps pour avoir de ses nouvelles.
Un an et demi après avoir réalisé la première estimation, Claude m’a rappelé pour discuter de différentes options avec moi. Il n’avait pas encore pris de décision, mais peu à peu l’idée principale s’est précisée.
Il voulait vendre son immeuble pour pouvoir disposer de ses fonds autrement, mais il ne voulait pas déménager de là.
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Juste une idée en passant
J’étais à ce moment-là en train de suivre une formation de perfectionnement professionnel à l’USPI, et je venais d’avoir toute une série de cours au sujet de la PPE.
Je lui ai donc soumis l’idée : diviser l’immeuble en 5 lots PPE et d’en vendre 4, le cinquième restant sa propriété. Il a aimé l’idée.
Nous nous sommes mis d’accord sur les termes du mandat exclusif, et j’ai commencé mon vrai travail pour vendre son immeuble.
Suite à la vente d’un autre immeuble dans la même région du Jura-Nord vaudois, je disposais d’une liste de 30 investisseurs cherchant un objet de rendement dans la région. J’ai commencé à contacter ces personnes une à une, en présentant un dossier bien ficelé. De tous ces contacts, aucun n’était intéressé par l’achat de 4 des 5 lots.
La PPE n’était pas une si bonne idée que cela dans la pratique.
J’ai placé des annonces publicitaires pour faire connaître cette opportunité d’investissement rentable.
J’ai eu l’occasion de renseigner de nombreux potentiels acheteurs, mais d’une manière ou d’une autre, après avoir échangé des centaines d’e-mails, personne ne semblait aimer cette histoire de propriétaire qui vend 4 des 5 appartements.
Tous les investisseurs voulaient tout ou rien.
Dans le tas, je suis tout de même parvenu à convaincre deux de ces personnes de venir visiter.
Les locataires en place
Il est particulièrement perturbant pour des locataires de voir défiler chez eux quelqu’un qui, à leurs yeux, représente une menace pour la stabilité de leur logement.
C’est là que j’ai pu voir que la pyramide de Maslow ne se trompe pas en ce qui concerne les deux premiers besoins fondamentaux.
Il y avait une locataire qui venait de s’installer dans son nouveau logement, et elle était particulièrement stressée à l’idée que l’immeuble puisse être vendu.
J’avais prévu le coup et j’avais pris avec moi une copie du Code des obligations afin de lui montrer les articles tels que l’art. 261, qui dit en substance que, en cas de vente de l’immeuble, les baux sont transférés aux nouveaux propriétaires.
Ceci a bien entendu été de nature rassurante.
Il est très important de prendre soin de ce genre de situation.
Si les 4 locataires s’étaient sentis menacés, Dieu seul sait quelles actions ils auraient pu entreprendre, pensant se protéger, alors que dans les faits la loi les protège entièrement.
Encore faut-il connaître les articles de loi qui s’appliquent et être capable de les expliquer en termes compréhensibles par le commun des mortels.
Il est également très important de comprendre que les locataires font partie de la valeur de l’immeuble. C’est-à-dire que cet immeuble, sans locataires, n’a alors qu’une valeur théorique.
Mais là, avec des locataires qui versent leur loyer en temps voulu, il y a un rendement tout à fait prévisible et démontrable.
La vente
La vente d’un immeuble est avant tout un travail de renseignement minutieux.
Les chiffres de base doivent être justes. Les baux doivent être bien faits. Ils peuvent être rédigés à la main ou complétés à la main, ce n’est pas cela qui importe.
Ce qui importe est que les montants des loyers et des charges soient clairement notés, que le mode de calcul des charges soit bien précisé.
Il est vital que les notifications de loyer initial aient bien été données en utilisant le formulaire officiel pour ce faire. Imaginez-vous que, si vous avez fait un bail à loyer il y a 10 ans de cela et que vous n’avez pas fourni la formule de notification de loyer initial, dans ce cas, le locataire est en mesure d’introduire une contestation du montant du loyer.
La loi protège fortement les locataires.
Les juges appliquent les lois. En cas de contestation de loyer, le locataire obtient quasiment toujours gain de cause. Un loyer non abusif permettrait au propriétaire d’obtenir 0.5 % de plus de rendement sur ses fonds propres que le taux hypothécaire de référence. Ceci nécessite un autre article afin d’expliquer cette problématique en détail, mais ce que vous devez absolument retenir si vous désirez vendre un immeuble de rendement, est que les papiers doivent être propres en ordre.
Toujours est-il que, dans notre cas, l’administration de l’immeuble est bien faite. Il n’y a plus qu’à trouver l’acheteur.
Des deux personnes qui sont venues visiter l’immeuble, seule une envisage de faire une offre. Pour cet acquéreur potentiel, l’idée de la PPE n’est pas idéale, mais nous établissons un dialogue et plusieurs idées sont partagées. Les paramètres de base de l’équation sont que le propriétaire veut vendre, qu’il veut conserver un logement jusqu’à l’âge de sa retraite sans devoir payer un loyer.
Un autre facteur est que l’investisseur reconnaît le rendement de l’immeuble et le bon état général de la construction. Mais revenons à notre histoire, en parallèle, je continue ma formation professionnelle. Je viens de suivre un module de cours sur « Les droits réels limités » en relation avec le Registre foncier et la vente immobilière.
Je ne veux ne suis pas là pour me donner un air pédant en utilisant des termes juridico-légaux que seuls des juristes, avocats et notaires comprennent vraiment.
Par contre, ce que j’ai retenu de ce cours est que quelqu’un peut bénéficier d’un droit d’habitation sans être le propriétaire des murs.
Voilà LA solution.
On oublie cette histoire de PPE qui n’intéresse personne dans ce cas bien précis, mais on vend le tout en un bloc avec, pour le vendeur, un droit de rester habiter là jusqu’à l’âge de sa retraite. Ce droit d’habitation représente une valeur chiffrable que nous avons déterminée de commun accord.
Les acheteurs ont obtenu un accord de principe ferme de leur banque sur base de ce nouveau montage. Ils m’ont donné les coordonnées de la notaire avec qui ils désiraient faire la transaction.
Nous avons pu nous retrouver chez la notaire afin de signer l’acte de vente, et que maintenant l’ancien propriétaire habite au même endroit et dispose d’un droit d’habitation jusqu’à ses 65 ans.
Notez que nous avons également prévu que, passé ce délai, Claude pourra continuer à habiter là en louant l’appartement aux conditions de marché du moment.
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- La vente dépend en premier lieu d’un facteur qui a tout à voir avec la vie du vendeur.
- Il ne faut pas rester fixé sur une idée ou une solution, mais en débattre et analyser plusieurs hypothèses.
- De la confrontation de ces hypothèses jaillit une nouvelle idée à laquelle personne n’avait pensé au départ, et qui en fin de compte permet à toutes les parties de faire la bonne affaire recherchée, comme dans le cas exposé.
Le vendeur a réalisé son objectif, et les acheteurs ont eux aussi réalisé leur objectif de placement de leurs économies dans un investissement au rendement assuré sur le long terme.
Cela n’a pas été facile, cela a demandé beaucoup de travail, et le vendeur n’a pas hésité une seconde à signer ma facture d’honoraires. Et fort heureusement pour moi, ils n’hésitent jamais.
Cet article fait partie de notre dossier “La vente immobilière : le guide complet“, n’hésitez pas à le consulter pour aller plus loin.
Suite à la lecture de cet article, si vous avez la moindre question, n’hésitez pas à me la poser en laissant un commentaire. 👇
Je réponds à tout le monde avec grand plaisir !
