Le glossaire immobilier
de l'agence Concretise

La valeur vénale d’un bien immobilier correspond à son prix de vente potentiel sur le marché libre, dans des conditions normales de transaction. Elle concerne tous types de biens : appartements, maisons, immeubles, terrains. Cette estimation repose sur l’hypothèse qu’un vendeur consentant cède son bien à un acquéreur sans lien avec lui, excluant ainsi les transactions familiales ou les ventes forcées.

Comment est déterminée la valeur vénale ?

La détermination de la valeur vénale repose sur plusieurs critères :

• L’état du marché immobilier : offre et demande influencent directement le prix.
• Les caractéristiques du bien : emplacement, superficie, état général, prestations.
• Les méthodes d’estimation en Suisse :
  • L’approche par comparaison, utilisée par les banques et les évaluateurs agréés.
  • La valeur de rendement, essentielle pour les biens locatifs.
  • La valeur intrinsèque, basée sur le coût de reconstruction du bien, déduction faite de l’amortissement.

Différence entre valeur vénale et prix de vente

La valeur vénale est une estimation théorique. Le prix de vente final peut varier en fonction de la négociation, de l’attrait du bien ou encore des conditions économiques. Une estimation précise permet d’éviter une sous-valorisation ou une surévaluation, retardant la vente.

Pourquoi connaître la valeur vénale de son bien ?

Que ce soit pour vendre, acheter ou souscrire à une assurance, connaître la valeur vénale de son bien est essentiel. En Suisse, elle est aussi utilisée pour :

• Déterminer l’assiette fiscale d’un bien dans le cadre de l’impôt sur la fortune, qui varie selon les cantons.
• Estimer une indemnisation en cas de sinistre.
• Faciliter une transaction équitable.
• Les financements hypothécaires, car les banques suisses l’utilisent pour accorder un prêt immobilier.
• Les successions et donations, car elle sert de référence pour le calcul des droits de succession, qui dépendent des législations cantonales.