Table des matières
Votre budget dépendra de deux facteurs
- Vos fonds propres.
- Vos revenus.
À moins que vos fonds propres ne soient équivalents à la valeur du bien que vous convoitez, vous aurez besoin des deux éléments pour emprunter la somme manquante.
Les deux règles générales concernant le financement pour l’achat d’un bien immobilier en usage propre en Suisse, sont les suivantes :
- Vous devez apporter 20% de fonds propres.
- Les charges théoriques de votre logement ne doivent pas dépasser un tiers de vos revenus bruts.
Je parle de charges théoriques, ou de tenue des charges, de charges maximales ou encore du taux d’effort. Tous ces termes signifient la même chose.
Les charges théoriques se calculent à partir de trois éléments :
- La charge annuelle des intérêts sur base d’un taux théorique de 5%.
- Un amortissement de l’hypothèque en deuxième rang en 15 ans ou à l’âge de la retraite.
- Des frais d’entretien de 1% de la valeur du bien.
Ce que je viens d’exposer, ce sont les règles générales. Elles sont valables aussi bien dans le Jura, le Valais, Vaud, Neuchâtel, Fribourg et même à Genève.
Dans la pratique, les banques et assurances disposent d’une certaine marge de manœuvre concernant la manière dont elles appliquent les règles.
Ne tombez pas dans les pièges coûteux !
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J’obtiens mon exemplaire !Calculateur de budget en ligne
Une toute première action que vous pouvez entreprendre afin de déterminer votre budget, est d’utiliser un calculateur en ligne.
Vous y entrez vos revenus bruts annuels et vos fonds propres, et le calculateur va vous sortir le montant maximal de votre achat. Cela va vous donner une première idée.
Voici quelques liens vers des calculateurs de budget en ligne :
Ou encore celui-ci, qui est déjà plus sophistiqué :
Flexibilité dans l’application des règles du calcul du budget
Il n’y a quasiment pas de flexibilité possible en ce qui concerne les fonds propres. Mais peut-être n’avez-vous pas pensé à toutes les sources de fonds propres qui s’offrent à vous ?
Je vous invite à lire mon article intitulé « Comment constituer ses fonds propres pour l’achat d’un bien immobilier en Suisse » , dans lequel je donne 12 sources potentielles de fonds propres.
En ce qui concerne la tenue des charges, il y a des différences entre une banque ou une assurance et une autre.
Connaissez-vous notre podcast dédié aux acheteurs ?
La Taverne Immobilière
Calculer votre budget : avec votre banquier ou un courtier en hypothèque ?
D’après mon expérience de courtier en immobilier, le courtier en hypothèque va être un partenaire important pour la réussite de votre projet d’achat.
Le courtier en hypothèque est indépendant des banques et des assurances. En fonction de :
- votre profil,
- la composition de vos revenus,
- la composition de vos fonds propres,
- la période de l’année,
- du type de bien à financer,
- et de la région dans laquelle vous projetez de devenir propriétaire.
Il va orienter votre dossier vers une institution financière ou une autre.
Notez que je parle bien d’un courtier (ou d’une courtière, vous l’aurez compris) et non pas de votre banquier.
Votre banquier utilise un schéma qui lui est imposé par sa direction. Sa marge de manœuvre change en fonction de la politique de sa banque.
Un courtier en hypothèque va jongler entre 20 et 30 banques et assurances. Il ne va pas introduire votre dossier auprès de chacune, mais il sait quelles sont les institutions où il a le plus de chances de faire passer votre dossier.
J’ai pu observer à plusieurs reprises que le même dossier, présenté par un courtier en hypothèque à la banque des acheteurs, permettait d’obtenir de meilleures conditions que celles que les acheteurs avaient obtenues en direct.
Ce qui est extraordinaire avec un achat immobilier, c’est que chaque situation est unique. D’une manière générale, on trouve des solutions adaptées pour finir avec une solution unique qui ne correspond qu’à vous personnellement.
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Je veux mes conseils gratuits !Ce qu’il faut retenir de cet article
Votre budget d’achat maximal pour un bien immobilier destiné à votre usage propre est déterminé par deux facteurs :
- Vos fonds propres.
- Vos revenus.
Vous devez apporter 20% de fonds propres.
Le total des charges de votre habitation ne doit pas dépasser un tiers des revenus cumulés du couple, ou de vos revenus si vous achetez seul.
Les charges théoriques sont composées de trois éléments :
- Les charges d’intérêts avec un taux de 5%.
- L’amortissement du deuxième rang en 15 ans ou à l’âge de la retraite.
- Des frais d’entretien estimés à 1% de la valeur du bien.
Les banques et assurances appliquent ces règles avec plus ou moins de vigueur, en particulier en ce qui concerne la tenue des charges et le taux d’intérêt théorique.
S’il existe la moindre chance de faire passer votre dossier, un courtier en hypothèque vous aidera à trouver la bonne combinaison.
Cet article fait partie de notre dossier dédié à l’achat d’un bien immobilier en Suisse, n’hésitez pas à le consulter dans son ensemble.
2 réponses
Bonjour, j’apprecie votre effort et les infos présentées et j’aurais une question, les banques ne prennent pas en compte 7% pour le calcul de la capacité financière ? 5% taux, 1% entretien mais de la valeur du bien, éventuellement 0,5-0,7% si la maison est neuve, et 1% l’amortissement…Merci d’avance de vos précisions, A.Navrot
Bonjour Monsieur,
Le 7 % du montant emprunté pour calculer les revenus nécessaires est une approximation qui est relativement juste si vous avez moins de 50 ans. Cette approximation introduit tout de même une erreur de plusieurs milliers de francs dans le calcul des revenus nécessaires selon le montant emprunté.
La règle générale est que vous pouvez emprunter au maximum 80 % de la valeur du bien pour un objet destiné à votre résidence principale.
L’hypothèque en premier rang est de 2/3 ou 66.66 % de la valeur du bien (valeur de nantissement) et le solde (l’hypothèque en deuxième rang) doit être amorti en 15 ans ou à l’âge de la retraite.
Si vous avez emprunté 80 % de la valeur du bien, la partie devant être amortie est donc de 80 % – 66.66 % (les 2/3) soit 13.33 % (le deuxième rang).
Cette approximation des 7 % peut paraître anodine, mais voici un exemple du revenu minimal pour l’achat d’un bien à 1’000’000.- de francs suisses et d’un prêt hypothécaire de 800’000.- francs. Avec l’approximation à 7 %, ce qui donne CHF 56’000.- de charges ne devant pas dépasser 1/3 des revenus. Les revenus nécessaires sont alors de 56’000 *3 = 168’000.- francs par an.
Pour vous démontrer l’erreur avec cette approximation de 7 % du montant emprunté, voici une démonstration du calcul du montant de revenus nécessaire pour l’achat d’un bien à 1 million de francs suisses avec la bonne méthode de calcul :
Prix d’achat : 1’000’000.-
Prêt hypothécaire : 800’000.- divisé en 666’600.- en premier rang et 133’300.- en deuxième rang.
Les intérêts théoriques de 5 % sur la dette sont de 800’000.- X 5 % = CHF 40’000.- par an
Le deuxième rang de 133’300.- doit être amorti en 15 ans, soit 133’300 / 15 = CHF 8’866 par an
Les frais d’entretien sont de 1 % de 1’000’000.- soit CHF 10’000.- par an
Le total des charges théoriques est alors de 40’000 + 8’866 + 10’000 = 58’866 francs suisses
Les revenus nécessaires sont alors de 58’866 X 3 = 176’600.- francs par an.
Cela demande un peu plus de calculs mais ça c’est net et précis. Si vous faites cette démonstration à votre banquier, il saura à qui il a affaire.