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Capacité financière
La capacité financière est une mesure de l’aptitude d’un emprunteur à faire face aux charges de son achat immobilier. Le terme « tenue des charges » reprend le même concept que la capacité financière.
Le total des charges du bien immobilier ne devrait pas dépasser 33 % des revenus de l’emprunteur. Les charges annuelles sont composées des dépenses suivantes :
- les intérêts de la dette hypothécaire, calculés sur base d’un taux théorique (habituellement 5 %) ;
- le montant de l’amortissement (remboursement de l’hypothèque de deuxième rang) ;
- et 1 % de la valeur du bien acheté pour tenir compte des frais d’entretien de votre bien immobilier.
Le total de ces dépenses ne doit pas être supérieur à 33 % des revenus de l’emprunteur.
Dans cet article, vous trouverez un exemple simple de calcul de la capacité financière.
Capitalisation
Le taux de capitalisation est utilisé en immobilier d’investissement.
Lorsqu’un investisseur achète un immeuble pour le louer, donc un immeuble locatif, la valeur de cet immeuble est déterminée en fonction des revenus qu’il génère et d’un rendement attendu. Le rendement est déterminé par le taux de capitalisation.
Si par exemple le taux de capitalisation désiré par l’investisseur est de 5 % et que les revenus locatifs annuels se montent à CHF 50’000.– pour cet immeuble, le montant que cet investisseur sera désireux d’investir dans cet immeuble sera de 50’000/5×100 = CHF 1’000’000.
Pour en savoir plus sur l’estimation, consultez notre guide complet 👉 ici.
Casatax
Casatax est une initiative genevoise dans le but de faciliter l’accès à la propriété destinée au logement de leur propriétaire dans le canton de Genève. Il s’agit d’une réduction de l’impôt à payer lors de l’achat. Cet impôt s’appelle « droits de mutation » ou encore « droits d’enregistrement ».
Pour bénéficier de cette réduction, les conditions suivantes doivent être remplies :
- offre réservée aux personnes physiques pour l’achat d’un bien immobilier dans le canton de Genève ;
- le bien acheté doit servir de résidence principale ;
- le prix de vente est plafonné. Le plafond est indexé chaque année en fonction de l’indice genevois de la construction ;
- l’habitation doit être utilisée tout de suite en tant que résidence principale – sauf dans le cas d’un achat sur plan où le délai pour habiter le bien est repoussé de deux ans ;
- l’acheteur doit y habiter pendant trois ans au minimum.
À titre d’exemple, à partir du 1er mars 2022, le prix d’achat du bien est plafonné à CHF 1’258’454.–. La réduction des droits d’enregistrement est limitée à CHF 18’877.–.
Catalogue des articles normalisés – CAN
Le Catalogue des articles normalisés est une publication du Centre d’études pour la rationalisation de la construction (CRB).
Il s’agit d’une collection d’articles commercialement neutres qui permettent d’établir des devis ou des descriptions de travaux clairs, que tous les professionnels de la construction suisse pourront comprendre.
👉🏻 Lien direct vers le Catalogue.
Catelle (ou catelles)
La catelle est un helvétisme couramment employé en Suisse romande pour désigner un carreau de céramique généralement utilisé comme revêtement mural. Composée principalement d’argile façonnée puis cuite à haute température, la catelle présente des propriétés particulièrement appréciées en matière de durabilité, de facilité d’entretien et d’esthétique.
Ce type de carreaux en céramique est fréquemment posé sur les murs des cuisines, des salles de bains ou encore des buanderies, car ils résistent bien à l’humidité, aux éclaboussures et aux projections d’eau. Disponibles dans de nombreux formats, coloris, motifs et finitions (brillant, mat, texturé), les catelles permettent de personnaliser et d’embellir les intérieurs tout en assurant une protection efficace des surfaces murales.
Dans l’immobilier suisse, la qualité et l’état des catelles sont souvent des critères déterminants pour les acheteurs potentiels, qui recherchent généralement des revêtements faciles à entretenir et esthétiquement durables. Leur présence peut ainsi influencer positivement l’estimation d’un bien immobilier.
À noter qu’en dehors de la Suisse romande, le terme utilisé est généralement « carreau » ou « carrelage mural ».
Caution
Voir Garantie de loyer.
Cautionnement solidaire
Le cautionnement solidaire est une forme de garantie donnée à un créancier. Le débiteur principal, qui a une dette, s’engage à la rembourser. La caution, qui peut être une personne physique ou morale, s’engage à payer la dette si le débiteur principal ne peut pas le faire.
Si le débiteur principal ne paie pas sa dette malgré les rappels, le créancier peut demander à la caution solidaire de payer à sa place.
Pour que le contrat de cautionnement soit valide, il doit respecter des règles spécifiques définies par la loi. Ces règles sont destinées à protéger la personne qui se porte caution et à l’informer des risques liés à cet engagement. Les exigences de forme varient en fonction de la situation de la caution et de l’importance de son engagement. Si ces règles ne sont pas respectées, le contrat de cautionnement est considéré comme nul.
Le contrat de cautionnement est régi par les articles 493 à 512 du Code des obligations suisse.
Cédule de registre
Depuis 2012 la cédule hypothécaire peut être électronique. Cela s’appelle la cédule de registre.
Cela facilite beaucoup de choses pour la transmission de la cédule. Plus besoin non plus de conserver ce document dans un coffre-fort, la cédule de registre ne peut pas se perdre.
La décision d’utiliser une cédule de registre au lieu d’une cédule traditionnelle sous forme de papier est un choix entre le prêteur et l’acheteur.
Cédule hypothécaire
La cédule hypothécaire est un papier-valeur qui sert de garantie à un prêt hypothécaire. Lorsqu’une personne achète une maison ou un appartement, elle emprunte généralement une partie du prix auprès d’une banque. En échange de cet argent, la banque exige une garantie : c’est le principe du gage.
Pour comprendre ce mécanisme, imaginez un exemple simple. Vous empruntez 1’000 francs à un ami et vous lui laissez en gage votre Rolex. Il vous donne un reçu indiquant qu’il a prêté 1’000 francs et pris la Rolex en garantie. Quand vous lui rendez la somme, il vous restitue la montre.
Dans l’immobilier, la situation est similaire, mais il est évidemment impossible de déposer sa maison dans un coffre. C’est là qu’intervient la cédule : ce document officiel représente la maison aux yeux de la banque. Elle est inscrite au registre foncier et conservée dans un coffre-fort, ce qui permet à l’établissement prêteur d’exercer ses droits si l’emprunteur ne rembourse pas. En cas de défaut de paiement, la banque peut utiliser la cédule pour demander une vente forcée du bien immobilier (vente aux enchères) et récupérer ainsi son argent.
La cédule hypothécaire est toujours rattachée à un bien immobilier. Sans bien de référence, elle n’a plus de valeur. Lors d’une vente, le notaire rembourse d’abord la dette hypothécaire grâce au produit de la vente. La cédule peut ensuite être réutilisée et placée sur un autre bien, ce qui évite de devoir en créer une nouvelle.
La création d’une cédule a un coût. Elle engendre :
- un droit de timbre (impôt fédéral),
- des émoluments du registre foncier,
- les honoraires du notaire,
- ainsi que la TVA.
Le prix d’une cédule hypothécaire dépend donc de la valeur garantie et des frais annexes. À noter qu’il est coutumier, dans le canton de Vaud, que les vendeurs cèdent gratuitement leur cédule existante aux acheteurs, ce qui permet d’éviter ces frais.
👉🏻 Voir aussi Cédule de registre dans ce glossaire.
