La méthode de la valeur résiduelle, aussi appelée méthode à rebours ou calcul du promoteur, est une méthode d’estimation immobilière utilisée pour déterminer la valeur d’un terrain constructible (ou foncier). Elle repose sur un principe simple : la valeur du terrain dépend de ce que l’on peut y construire.
Cette approche est couramment utilisée par les promoteurs immobiliers, notamment dans le cadre de projets de villas, d’immeubles en PPE ou de bâtiments de rendement.
Comment fonctionne la méthode de la valeur résiduelle ?
Le calcul de la valeur résiduelle suit plusieurs étapes logiques :
- Déterminer le potentiel constructible du terrain, en tenant compte du règlement communal (densité, gabarits, affectation, etc.).
- Estimer la valeur de marché du bâtiment une fois construit, soit :
- la valeur de vente (pour des logements destinés à être vendus en lots PPE, par exemple),
- ou la valeur de rendement (pour des immeubles locatifs).
- Calculer les coûts totaux du projet, y compris :
- les coûts de construction,
- les honoraires (architecte, ingénieurs, autorisations),
- les frais financiers et notariaux,
- une marge bénéficiaire raisonnable, en tenant compte du risque et du travail de développement.
Enfin, en déduisant l’ensemble des coûts et la marge souhaitée de la valeur potentielle du bâtiment terminé, on obtient le prix maximal que l’on peut payer pour le terrain : c’est cela, la valeur résiduelle.
Formule simplifiée :
Valeur résiduelle = Valeur du projet terminé – (Coûts de construction + Honoraires + Frais divers + Marge du promoteur)
Cette méthode est particulièrement utile dans les zones à fort potentiel, où le prix du foncier dépend avant tout du projet réalisable et de sa rentabilité.
Exemples concrets :
- Pour un projet de villa individuelle ou de villas jumelées
- Pour un immeuble en PPE destiné à la vente en appartements
- Pour un immeuble de rendement destiné à la location longue durée
Des exemples chiffrés de calculs de la méthode de la valeur résiduelle sont disponibles sur les articles suivants :
