Table des matières
Pour estimer la valeur d’un terrain selon la méthode à rebours ou méthode du promoteur, la méthode consiste à :
- Déterminer ce qui peut être construit sur ce terrain.
- Déterminer à quel prix le bien immobilier pourra être vendu une fois construit.
- Déterminer quels sont les coûts de construction pour ce type d’objet immobilier.
- La valeur probable du terrain sera égale au prix de vente de l’objet neuf, moins tous les coûts de production de l’objet.
Je vais volontairement simplifier certains paramètres afin de faciliter la compréhension des principes de base. Cet exemple sera donc théorique, bien que les principes exposés puissent être transposés dans la très grande majorité des situations spécifiques.
Dans la pratique, vous devrez aller chercher les informations du plan d’affectation communal (PACom), composé d’un plan de zones et d’un règlement.
Démonstration par l’exemple de la constructibilité d’un terrain. Il s’agit d’un exemple fictif sur base de paramètres probables.
| Zone | Villas (très faible densité) |
| Surface | 1’000 m² (un carré de 31.62 m de côté) |
| IOS (Indice d’Occupation du Sol) | 0.2 |
| IUS (Indice d’Utilisation du Sol) | 0.3 |
| Distances aux limites | 6 mètres |
| Nombre de niveaux | 3 (sous-sol, rez et 1er) |
| Toiture à deux pans |
Calculons, sur base de chacun de ces critères pris séparément, quelle taille de villa nous pourrions construire sur cette parcelle.
Indice d’occupation du sol
Avec un indice d’occupation du sol de 0.2, l’empreinte au sol de la villa pourra être au maximum de 1’000 × 0.2 = 200 mètres carrés.
Indice d’utilisation du sol
Avec un indice d’utilisation du sol de 0.3, la surface de plancher au-dessus du niveau du sol pourra être au maximum de 1’000 × 0.3 = 300 mètres carrés, qui peuvent être répartis sur 2 niveaux, soit 150 m² de surface de plancher par niveau, le rez et le premier étage.
Surface habitable
En considérant une surface de construction de 20%, ce qui représente la surface occupée par les murs, la surface habitable serait de +/- 240 mètres carrés. Ce qui est une belle grande villa.
Notez encore que, par souci de simplification de l’exemple, je ne tiens pas compte du fait que le premier étage est sous les combles d’une toiture à deux pans.
Cela implique que cet étage sera mansardé, ce qui en diminue la surface habitable.
Dans le canton de Vaud, la surface des pièces mansardées est mesurée à partir d’une hauteur de 1.3 m, selon l’article 27 alinéa 2 du règlement d’application de la loi du 4 décembre 1985 sur l’aménagement du territoire et les constructions (RLATC), qui précise : « Dans les combles, la hauteur de 2,40 m doit être respectée au moins sur la moitié de la surface utilisable. Celle-ci n’est comptée qu’à partir d’une hauteur minimale de 1,30 m sous le plafond ou sous les chevrons. »
Donc, dans les faits, une partie de la surface du 1er étage ne sera pas comptée dans le total de la surface habitable. Selon le règlement des constructions de cette zone, la surface finale pourrait être de +/- 200 mètres carrés, ce qui reste une très grande maison.
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Je récupère mon guide offert !Distances aux limites
Les distances aux limites, dans cet exemple, ne forment pas un élément limitatif. En théorie, le terrain mesurant 31.5 m sur 31.5 m, en déduisant 6 mètres de chaque côté, il serait possible de construire une maison carrée de (31.5 – 6) × (31.5 – 6), soit 625 m² au sol.
Facteur limitatif
En partant du principe que nous désirons construire une maison sur deux niveaux au-dessus du sol, nous voyons alors que, dans cet exemple, le facteur le plus limitatif est l’IUS.
Coûts de construction
Travaux préparatoires
Dans cet exemple, le terrain est déjà viabilisé : il s’agit d’un terrain plat avec un sol meuble (terre). Nous n’ajoutons pas de travaux préparatoires.
Coûts de construction du bâtiment
En admettant que l’on désire construire une villa de la plus grande surface habitable qui soit autorisée par la police des constructions, dans cet exemple, nous aurons un bâti avec une emprise au sol de 150 m². En partant du principe que cette villa sera complètement excavée, avec une hauteur sous plafond au sous-sol de 2.2 m et une hauteur sous plafond de 2.4 m dans la partie habitable. À cela, il faut ajouter l’épaisseur des dalles, qui sera de 30 cm.
Les coûts de construction se calculent en fonction des volumes construits
Détail des volumes construits :
Sous-sol : 2.2 mètres de hauteur + 0.3 mètre de dalle × 150 mètres carrés au sol = 375 m3
Rez : 2.4 mètres de hauteur + 0.3 mètre de dalle × 150 mètres carrés = 405 m3
Premier : 2.4 mètres de hauteur + 0.3 mètre de dalle × 150 mètres carrés = 405 m3
Total du volume de la construction : 1’185 m3
Prenons un coût de construction moyen pour l’ensemble de 800 francs du mètre cube – il s’agit du coût de construction d’une villa avec des finitions standards. Cela nous donne en l’occurrence : 1’185 × 800 = 948’000 francs pour la construction à proprement parler.
Aménagements extérieurs
La villa sera livrée avec une pelouse, deux places de parc et un chemin d’accès à la maison. Nous comptons pour cet exemple 50 francs du mètre carré pour l’aménagement de la partie non construite, soit 1’000 – 150 = 850 × 50 = 42’500 francs pour les aménagements extérieurs.
Frais secondaires
À cela, il faut ajouter les frais secondaires tels que les intérêts intercalaires du crédit de construction, les taxes de raccordement aux eaux claires et aux eaux usées, les frais et émoluments pour obtenir le permis de construire, etc. Selon la complexité du projet, les frais secondaires varient entre 5 à 10% des coûts de construction. Prenons 7.5%, ce qui en l’occurrence représente : 948’000 × 7.5% = 71’100 francs.
Prix de vente
Afin de déterminer un prix de vente, il est nécessaire de réaliser une étude de marché. Afin d’être réaliste, j’ai fait une estimation avec le logiciel Wüest Dimention de Wüest et Partner, avec les caractéristiques suivantes :
| Commune | Apples |
| Type de zone | Villa |
| Surface de la parcelle | 1’000 m² |
| Type de villa | Individuelle |
| Année de construction | 2021 |
| Type de construction | Traditionnelle |
| Volume | 1’185 m3 |
| Nombre de pièces | 5.5 |
| Surface habitable | 200 m² |
| Garages inclus dans le volume | 2 |
| Places de parc extérieures | 2 |
| Standard | Usuel |
| État | Neuf |
| Micro-situation | Légèrement supérieure à la moyenne |
| Nuisances | Aucune |
Remarque : cette villa théorique est un peu atypique, en ce sens que son volume est plus grand que la moyenne. Une villa de 5.5 pièces mesure habituellement dans les 900 m3.
Tableau récapitulatif villa individuelle
| Volume/surface | Prix unitaire | Total | |
| Prix de vente | CHF 1’550’000 | ||
| Coûts de construction | 1’185 m² | 800 | CHF 948’000 |
| Aménagements extérieurs | 850 m² | 50 | CHF 42’500 |
| Frais secondaires | 7.50% | CHF 71’100 | |
| Prix du terrain | CHF 488’400 |
Dans cet exemple, le prix du terrain coûte environ 500 francs du mètre carré.
Remarque
Dans cet exemple, j’ai renoncé à prévoir une marge bénéficiaire pour le promoteur, car la valeur du terrain deviendrait inférieure au prix du marché dans cette région.
Dans la pratique, si un terrain de 1’000 m² en zone de villas existait à Apples (nouvellement nommée Hautemorges), il est plus plausible que ce soit une entreprise de construction qui y construirait deux villas jumelées d’un volume de +/- 850 m3 chacune. Ces maisons jumelles seraient vendues au prix de 1’200’000 francs l’unité.
Les coûts de construction augmentent un peu, vu que les espaces sont optimisés : il y a plus d’équipements dans un plus petit volume, ce qui augmente la valeur relative du volume.
D’autre part, certaines économies d’échelle sont réalisées, car la mise en place du chantier, les frais de permis de construire, les frais de raccordement, pour ne citer que quelques exemples, seront les mêmes pour une villa individuelle que pour des villas jumelées.
Tableau récapitulatif villas jumelées
| Volume/surface | Prix unitaire | Total | |
| Prix de vente | CHF 2’400’000 | ||
| Coûts de construction | 1’700 m³ | 850 | CHF 1’445’000 |
| Aménagements extérieurs | 800 m² | 75 | CHF 60’000 |
| Frais secondaires | 7.50% | CHF 108’375 | |
| Prix du terrain | CHF 786’625 |
Avec cet exemple, en permettant à deux familles de trouver une maison neuve avec un jardin, le terrain peut être vendu à 800 francs du mètre carré, tout en permettant à chaque partie de réaliser une affaire équitable.
Avec ces deux exemples, la donnée maîtresse disant qu’un terrain a une valeur proportionnelle à ce qui peut y être construit, devient vraiment évidente.
Cet exemple illustre également pourquoi les villas individuelles deviennent vraiment rares.
Conclusion
- Une des méthodes d’estimation de la valeur d’un terrain est la méthode à rebours ou méthode du promoteur.
- Le principe est de déterminer ce qui peut être développé sur la parcelle en fonction du règlement des constructions de cette zone.
- Il convient ensuite de chiffrer les coûts de construction effectifs.
- En parallèle, il faut déterminer quel serait le prix de vente accepté par le marché à ce moment-là et à cet endroit spécifique.
Avec cette méthode, le prix du terrain devient le prix de vente de la nouvelle construction, moins tous les coûts inhérents à cette construction. La différence vous donne la valeur du terrain.
Cet article fait partie de notre contenu dédié à l’estimation immobilière, n’hésitez pas à le consulter dans son ensemble.
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