Un promoteur est une entreprise ou un individu spécialisé dans la mise en valeur de terrains à bâtir ou de terrains déjà bâtis qui pourraient être densifiés. Le promoteur doit pouvoir déterminer simplement et rapidement si une affaire est potentiellement intéressante ou pas.
Le calcul du promoteur (également appelé « calcul à rebours » ou « méthode de la valeur résiduelle »), dans les grandes lignes, consiste à :
- Déterminer la construction optimale qui peut être réalisée à cet endroit.
- Déterminer la valeur de marché potentielle de la construction, une fois qu’elle sera terminée.
- Déterminer l’ensemble des coûts de construction de cet immeuble à cet endroit dans ce marché.
- Déterminer la prise de risque et la marge qui doit être incluse pour couvrir les frais de développement de l’opération.
Le prix de vente ou la valeur de rendement de l’immeuble moins tous les coûts et la marge vous donnera le prix d’achat du foncier. Voilà les éléments du calcul du promoteur. Cette méthode d’estimation de la valeur d’un terrain est également appelée « méthode à rebours » ou « méthode de la valeur résiduelle ».
Voici trois exemples pratiques de calcul du promoteur pour des types d’objets différents :
