Le taux de capitalisation : guide de compréhension

Illustration - Taux de capitalisation

Si vous vous intéressez à l'immobilier de rendement, une notion des plus fréquentes est celle du taux de capitalisation.

En voici la définition :

Le taux de capitalisation est un outil de mathématique financière qui permet de déterminer la valeur de rendement (valeur vénale ou valeur de marché) d'un bien immobilier de rendement en fonction des revenus qu'il génère (les revenus locatifs).


Table des matières

La règle du calcul du taux de capitalisation est la suivante :

Le taux de capitalisation est déterminé par le rapport entre les revenus générés par l’immeuble (les revenus locatifs) et la valeur de rendement de cet immeuble (la valeur vénale ou valeur de marché).

La notion de taux de capitalisation permet de déterminer le prix de vente à annoncer si vous êtes le propriétaire vendeur.

Et ce taux vous permet de déterminer la somme que vous êtes prêt à investir si vous êtes un investisseur à la recherche d’un bien d’investissement.

Comment calculer la valeur de rendement avec le taux de capitalisation ?

Commençons par un exemple simple d’un immeuble locatif qui génère 100’000.- francs suisses par an de revenus. C’est l’état locatif. Il s’agit du total des loyers nets effectivement perçus. (Les loyers nets ne comprennent pas les charges qui incombent au locataire, telles que le chauffage et d’eau chaude.)

Si vous voulez que l’immeuble vous rapporte 5%, le montant que vous serez désireux de payer pour cet immeuble sera calculé selon cette formule :

Valeur de l’immeuble = revenus locatifs / taux de capitalisation en %

Dans cet exemple, avec un revenu locatif de 100’000 francs et un taux de capitalisation de 5%, la valeur de rendement (la valeur de marché ou valeur vénale) sera alors de : (100’000 / 5) × 100 = CHF 2’000’000.-

Si le rendement désiré est de 4%, vous utiliserez alors le taux de capitalisation de 4%, et la valeur de rendement de l’immeuble sera alors de (100’000 / 4) × 100 = CHF 2’500’000.-

Comme vous pouvez le constater, la moindre variation du taux de capitalisation utilisé a une grande incidence sur la valeur de rendement.

Comment calculer le taux de capitalisation sur base de la valeur de rendement ?

En tant qu’investisseur, vous voulez que votre investissement vous rapporte un certain pourcentage. Dans le jargon, nous utilisons les termes « taux de capitalisation » et « valeur de rendement » pour le prix du bien.

Si vous désirez calculer le taux de capitalisation sur base d’un revenu locatif de 100’000 francs suisses et d’un prix de l’immeuble de CHF 2’000’000, alors le taux est calculé selon la formule suivante :

Taux = (revenus locatifs bruts / prix de l’immeuble) × 100

Dans cet exemple, le calcul sera :

(100’000 / 2’000’000) × 100 = 5%

Comment calculer le revenu locatif sur base du taux de capitalisation ?

La troisième formule sera plutôt utile afin de déterminer les loyers que vous devrez percevoir pour obtenir un certain rendement de votre investissement.

Cette option s’applique, par exemple, dans le cas d’un immeuble de rendement neuf dont les appartements sont prêts à être proposés sur le marché.

Dans ce cas, la formule devient :

Revenu locatif = (prix de l’immeuble × taux de capitalisation) / 100

Si votre immeuble vous a coûté CHF 5’000’000 à la construction, tout compris, et que vous désirez un taux de capitalisation de 5%, les revenus locatifs que vous devrez encaisser pour obtenir ce rendement seront de :

(5’000’000 × 5) / 100 = 250’000.- francs/an de loyer.

Différence entre rendement brut et rendement net

« Brut », ici, veut dire « sans qu’aucuns frais qui incombent au propriétaire ne soient déduits ».

Dans l’exemple ci-dessus, il s’agit du calcul d’un rendement brut. Les loyers encaissés, divisés par le taux de capitalisation, déterminent le rendement brut.

Si rien ne précise s’il s’agit d’un rendement brut ou d’un rendement net, il s’agira toujours d’un rendement brut.

Ce type de calcul de rendement ne tient pas compte des frais d’exploitation, des frais de gérance, des frais d’entretien, de l’état de l’immeuble et donc de son besoin de rénovation, du risque de vacance, etc.

Les frais qui incombent au propriétaire vont varier en fonction de l’immeuble, de son utilisation, de son état d’entretien et de bien d’autres facteurs encore.

Le rendement brut peut masquer tous ces points.

Il est alors intéressant de calculer un rendement net plutôt qu’un rendement brut.

Comme nombre de mes professeurs le disaient lors de mes cours du Brevet fédéral : le plus important est de comparer des choses comparables. Cela se résume par l’expression : pommes/pommes ; poires/poires.

Le rendement net se calcule avec le taux de capitalisation net et les revenus nets.

Les revenus nets sont généralement calculés comme suit :

Le revenu locatif, duquel vous allez déduire :

  • les frais d’exploitation. À titre d’exemple, les frais d’assurance, de conciergerie, d’électricité des parties communes, etc.; 
  • les frais d’entretien ;
  • les frais de gérance ;
  • les frais de rénovation ; 
  • le risque locatif ;
  • d’autres dépenses selon le cas.

Une fois que vous avez déduit toutes les dépenses qui incombent au propriétaire, vous obtenez le revenu locatif net.

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Exemple du calcul du revenu locatif net

Calcul du revenu locatif net

Francs suisses

Revenu locatif brut

100'000

Frais d'exploitation

- 7'500

Frais de gérance

- 5'000

Provision pour frais de rénovation

- 5'000

Risque locatif

- 2'500

Revenu locatif net

80'000

Calcul du rendement net

La formule du rendement net est :

Valeur de marché = Revenu locatif net / taux de capitalisation net

Tout comme le revenu locatif net est inférieur au revenu locatif brut, le taux de capitalisation net comprendra moins d’éléments et sera donc inférieur au taux brut.

Prenons un exemple avec un taux de capitalisation net à 4%. Avec cet exemple, la valeur de marché de l’objet de rendement sera :

(80’000 / 4) × 100 = CHF 2’000’000.-

Qu’est-ce qui détermine le taux de capitalisation ?

Le taux de capitalisation peut être déterminé en analysant ses différentes composantes. Chaque partie peut alors être estimée séparément et ensuite être recomposée dans un taux global.

Les éléments constitutifs d’un taux de capitalisation se décomposent comme suit :

La rémunération des fonds

Les fonds peuvent être des fonds propres, des fonds étrangers (emprunt hypothécaire) ou, comme dans la grande majorité des cas, une combinaison des deux.

Dans le cas d’une combinaison des deux sources de fonds, nous pouvons alors utiliser le coût moyen pondéré du capital (CMPC) comme l’une des composantes du taux de capitalisation.

Voici un exemple de calcul du coût moyen pondéré du capital avec les paramètres suivants :

Fonds propres

=

35%

Fonds empruntés

=

65%

Rendement attendu des fonds propres

=

6%

Intérêts emprunt hypothécaire

=

2.5%

CMPC

=(6% x 35%) + (2,5 x 65%)

3.725%

Notez que d’autres méthodes peuvent également être utilisées pour déterminer la partie du taux de base qui sera dédiée à la rémunération des fonds.

Le Manuel suisse de l’estimateur préconise la méthode suivante : vous prenez le taux moyen durable calculé sur base des taux d’intérêt moyens des 50 dernières années pour une proportion de 2/3 à 3/4 de votre taux de base. L’autre partie étant composée du taux d’intérêt actuel pour une pondération de 1/3 à 1/4 de votre taux de base.

Les frais d’entretien et de gérance

Une partie des revenus produits par l’immeuble va être utilisée pour payer les frais de gestion, d’assurance, de gérance, de conciergerie, etc.

Ceci fait donc partie de ce qui compose le taux de capitalisation.

Le risque de vacants

Entre deux locataires, un ou plusieurs appartements peuvent être inoccupés. Une autre partie de ce risque vient des locataires qui sont en défaut de paiement.

Selon la région et le type d’appartements loués, ce risque est plus ou moins élevé.

Provision pour rénovations futures

Une partie des fonds produits par l’immeuble vont servir à en maintenir la valeur.

Si l’immeuble souffre déjà d’un déficit d’entretien au moment de son estimation, vous allez devoir modifier le taux de capitalisation pour en tenir compte.

Dans tous les cas, vous devrez prendre en compte les effets du temps sur votre immeuble afin de le maintenir en état.

Une pondération liée à la situation

En fonction de la localisation du bien, le taux de capitalisation doit être adapté.

Les immeubles dans les grandes villes représentent un investissement moins risqué que les immeubles dans les zones rurales.

Un taux de capitalisation moins élevé, voire une pondération négative du taux de capitalisation, sera alors justifié dans les centres des villes.

Une pondération liée à l’utilisation

Les immeubles industriels souffrent plus que les immeubles locatifs. Dans le cas d’un immeuble soumis à une utilisation intense, un taux de capitalisation plus élevé se justifie.

D’autres facteurs

Comme vous pouvez vous en apercevoir, le taux de capitalisation est déterminé par toute une série de facteurs dont il faut tenir compte.

Cette liste n’est pas exhaustive.

D’autres facteurs peuvent être pris en considération dans l’élaboration de votre taux de capitalisation.

Exemple de construction d’un taux de capitalisation

Voici un exemple de détermination d’un taux de capitalisation sur base de la valeur estimée de ces différentes composantes.

Composants

%

Rémunération des fonds

3,725 %

Situation

-0,925 %

Utilisation

0,1 %

Amortissement

0,5 %

Frais d'entretien et de gérance

1 %

Risque de vacance

0,1 %

Provision pour rénovations futures

0,50 %

Total taux de capitalisation

5 %

À quoi sert le taux de capitalisation ?

La fonction première du taux de capitalisation est de déterminer la rémunération d’un risque de placement.

Le taux de capitalisation permet de décider d’investir votre argent dans de l’immobilier ou dans des obligations de la Confédération, par exemple.

Le taux de capitalisation vous permet, en tant qu’investisseur, de mesurer la pertinence d’un investissement.

Un autre usage du taux de capitalisation est de déterminer le bon prix auquel proposer un bien immobilier de rendement à la vente.

Avantages du taux de capitalisation

Il s’agit d’une méthode de calcul du rendement relativement simple et intuitive. En obtenant l’état locatif et le compte d’exploitation de l’immeuble, vous êtes en mesure de déterminer sa valeur de rendement sur base d’un taux de capitalisation.

Inconvénients du taux de capitalisation

L’inconvénient est que cette méthode est fixe. Elle n’est pas dynamique. Vous prenez une photographie figée à un moment t, et vous calculez une valeur de rendement sur cette base.

Cette valeur est correcte le jour où elle est calculée, mais dès que l’un des chiffres change, la valeur change.

Les loyers pourraient évoluer. Les charges pourraient changer. Des travaux futurs pourraient justifier une augmentation des loyers, et donc des revenus locatifs plus importants.

Pour faire évoluer l’image, il est possible d’utiliser une autre méthode, dynamique cette fois, nommée (en anglais) le « Discounted Cash Flow » ou DFC.

Mais aucune méthode ne permet de prédire l’avenir avec certitude.

Pour les puristes

Le terme « taux de capitalisation » est incorrect. Nous devrions utiliser le terme « taux d’actualisation ».

Voici l’avis d’un expert en estimation immobilière :

« Le taux de capitalisation

Voilà un bel abus de langage qui est utilisé, le plus souvent, lorsqu’il est question de valeur de rendement. En réalité, la capitalisation consiste à déterminer la valeur future d’un placement en tenant compte des intérêts que l’on peut en obtenir durant une période donnée.

Déterminer la valeur, à ce jour, de revenus pérennes au moyen d’un taux est en réalité une actualisation. C’est donc un taux d’actualisation qui est appliqué pour connaître la valeur de rendement. »

Gilles Vago

Donc au lieu de dire « taux de capitalisation », nous devrions dire « taux d’actualisation ». C’est un peu comme les marrons chauds… qui sont en fait des châtaignes grillées !

Ce que vous devez retenir

Le taux de capitalisation permet de déterminer la valeur de rendement d’un bien immobilier sur base des revenus que cet immeuble génère.

Ce taux permet à un investisseur de déterminer la pertinence d’un investissement par rapport à un autre.

Ce taux permet au propriétaire d’un immeuble de rendement qui désire le vendre, de déterminer un prix de vente cohérent avec les revenus de l’immeuble.

Le taux de capitalisation est obtenu en divisant le revenu locatif par la valeur vénale (valeur de marché ou valeur de rendement), multiplié par 100 pour avoir un taux exprimé en pourcentage.

La valeur de rendement est calculée en divisant les revenus locatifs par le taux de capitalisation.

Vincent Grognard

Directeur général
Courtier avec Brevet Fédéral

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