Il s’agit d’une méthode d’estimation de la valeur de biens immobiliers de rendement, par capitalisation des flux financiers futurs. En français on pourrait dire que la valeur DCF est la somme actualisée des flux de trésorerie nets futurs.
Cette méthode est reconnue sur le plan international pour évaluer toutes sortes d’actifs, en se basant sur la théorie qu’un investissement a une valeur déterminée par ce qu’il rapporte (retour sur investissement).
Il s’agit donc d’une méthode d’évaluation financière adaptée aux immeubles d’investissement.
La méthode du DFC a pour but d’estimer le montant d’argent qu’un investisseur serait prêt à engager à un instant donné sur la base des flux de trésorerie (cash-flows) des années futures. La méthode DFC utilise une estimation des loyers futurs sur une période déterminée. Elle permet également de tenir compte des charges réelles liées à l’entretien et au fonctionnement de l’immeuble, car le cash-flow est fondamentalement le bénéfice net effectif (l’argent dont vous disposerez au final, et non pas le bénéfice comptable).
Cette méthode nécessite une analyse approfondie du bien immobilier ainsi que du marché actuel et futur. Bien que cette méthode soit la plus technique et la seule admise par la FINMA pour les fonds d’investissement immobilier, elle reste très tributaire du raisonnement de l’estimateur.
La moindre variation d’un des paramètres change très fortement le résultat final.