Estimation de la valeur d’une villa individuelle

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Table des matières

Aujourd’hui, la raréfaction du terrain et son renchérissement sont des facteurs qui rendent l’accès à une villa individuelle neuve assez difficile.

D’autre part, ce type d’habitation rassemble bien souvent tous les avantages qui font que l’on veut être propriétaire de son logement.

Les avantages principaux de la villa individuelle étant :

• la liberté,
• l’espace,
• la lumière,
• le jardin,
• les places de parc,
• etc.

Le désavantage étant la quantité de terrain nécessaire et sa rareté, qui en font un bien immobilier proportionnellement plus cher.

De plus, certains frais tels que les raccordements aux eaux claires et aux eaux usées ne sont pas partagés, contrairement à une villa jumelée.

Les bases sur lesquelles repose l’estimation de tout bien immobilier s’appliquent à l’estimation de la valeur vénale ou valeur de marché d’une villa individuelle.

Voici de quoi se compose la valeur de ce type d’habitation :

L’estimation de la valeur d’une villa individuelle se fait en décomposant le tout en ses éléments fondamentaux.

À savoir : la valeur du terrain, la valeur de la construction à neuf, une déduction pour la vétusté si la maison n’est pas neuve, la valeur des aménagements extérieurs et les frais secondaires.

Estimation de la valeur du terrain d’une villa individuelle

Dans le cas des zones à très faible densité, ou zone de villas, c’est avant tout la localisation du terrain qui va en déterminer la valeur.

Dans le canton de Vaud, les prix des terrains passent par toute la gamme de prix.

Des prix pour le moins astronomiques pour des terrains avec pieds dans l’eau, port privé, aucune nuisance, etc., comme on peut en trouver entre Montreux et Genève, avec, à l’autre extrémité de la gamme de prix, des terrains nettement moins chers.

Tout dépend d’où le terrain est situé. L’idéal étant une vue lac imprenable, proche de toutes les commodités, mais sans la moindre nuisance.

Il existe toute une série de facteurs qui doivent être pris en considération afin de déterminer le bon prix du terrain.

Je vous invite à lire l’article intitulé « De quoi dépend le prix du terrain dans le canton de Vaud » afin de tout connaître à ce sujet.

Nous avons également publié des listes de prix probables de terrains en zone de villas pour plus de 100 communes ou localités des régions autour de Morges, Lausanne, Cossonay, Échallens et leurs environs.

Voici les articles au sujet des prix des terrains dans ces régions :

• Estimation du prix des terrains des communes de la région de Morges
• Estimation des prix des terrains dans l’Ouest-Lausannois
• Estimation des prix des terrains dans la région du Gros-de-Vaud

Estimation de la valeur à neuf d’une villa individuelle

Les coûts de construction se calculent au mètre cube. Un estimateur connaît les coûts de construction de tel ou tel type de construction. Des prix de référence existent. L’Office fédéral de la statistique publie des coûts de construction.

Les entreprises spécialisées dans la fourniture de données statistiques au sujet de l’immobilier en Suisse, telles que Wüest Partner, IAZI/CIFI ou encore Fahländer Partner, fournissent également des indices, index et prix de construction très fiables.

De manière générale, il coûte plus cher de construire une habitation avec quatre façades qu’une maison avec trois façades (villa jumelée ou mitoyenne) ou deux façades (maison contiguë).

Les coûts de construction d’une villa individuelle varient de 800.- francs suisses du mètre cube pour une construction simple avec des finitions basiques, à 1’100.- francs pour une belle villa avec de très bonnes finitions.

Mais cela peut monter à 1’250.- francs du mètre cube pour des finitions qui tendent vers le haut de gamme.

La valeur à neuf doit être estimée par une inspection sur place et des comparaisons approfondies de villas du même type.

Estimation de la vétusté ou dépréciation d’une villa individuelle

Le maître mot dans toute estimation immobilière est « pondération ». Cela vaut également pour l’estimation de la dépréciation (vétusté) due aux effets du temps.

Cette décote ne s’applique qu’à la partie construction et aux aménagements extérieurs.

Le terrain, lui, depuis l’époque romaine, n’a pas cessé de prendre de la valeur.

À ce propos, je suis à la recherche du titre de propriété de mon ancêtre, Vicencius Grognardus. Il s’agit d’une plaque de marbre gravée, attestant de la propriété de toutes les terres autour du « Lacus Lemannus ». J’offre une bonne récompense à la personne qui me rapportera ce titre. 🤓

Trêve de plaisanterie, une vétusté doit être déduite de la valeur à neuf de la construction. Une déduction linéaire de 1% par an peut fonctionner.

Si la villa a été construite il y a 20 ans, vous pouvez déduire 20% du coût de construction.

Une autre manière de calculer cette décote serait de se dire : « Quelle est la somme nécessaire pour remettre à neuf cette villa ? »

Si la villa a été partiellement rénovée, il faut en tenir compte dans le calcul de la vétusté.

Estimation des aménagements extérieurs d’une villa individuelle

Les aménagements extérieurs sont estimés en fonction de la surface de terrain non construite. Si la villa a une empreinte au sol (surface cadastrale) de 100 m² sur un terrain de 800 m², nous aurons 700 m² d’aménagements extérieurs.

Là aussi, il faut faire preuve de bon sens.

Si les 700 m² sont composés de gazon, vous pouvez en estimer la valeur à +/- 30-40 francs du mètre carré.

En revanche, si les 700 m² comprennent des terrasses en bois exotique, une piscine à débordement, un jardin japonais ultra-soigné, un couvert à voiture et une allée éclairée, vous pourrez certainement compter 200 voire 250 francs du mètre carré, en plus de la valeur nominale du terrain.

Voici un tableau reprenant des valeurs indicatives de différents types d’aménagements extérieurs :

Élément	Unité	Valeur unitaire minimale	Valeur unitaire maximale
Terrasse en bois	m²	CHF 150	CHF 200
Terrasse en bois Ipé	m²	CHF 200	CHF 300
Terrasse en pierre naturelle	m²	CHF 250	CHF 300
Accès pour véhicules	m²	CHF 100	CHF 200
Haie vive	m	CHF 150	–
Mur de soutènement	m²	CHF 400	–
Mur de soutènement	1	CHF 15’000	CHF 30’000
Gazon	m²	CHF 20	CHF 30
Étang	1	CHF 15’000	CHF 20’000
Piscine chauffée	1	CHF 60’000	CHF 80’000
Piscine non chauffée	1	CHF 40’000	CHF 60’000
Piscine vétuste	1	CHF 30’000	CHF 40’000
Piscine désaffectée	1	CHF 5’000	CHF 10’000
Jacuzzi	1	CHF 10’000	CHF 15’000
Arbres de haute futaie	1	CHF 1’000	–

Estimation de la valeur des frais secondaires

Les frais secondaires d’une construction englobent des postes tels que :

• les frais de mise à l’enquête ;
• les autorisations et taxes telles que raccordements aux eaux claires et aux eaux usées ;
• les assurances durant la construction ;
• les intérêts du crédit de construction (intérêts intercalaires) ;
• les frais de direction des travaux.

Cette liste est destinée à vous donner quelques exemples, mais elle n’est pas exhaustive.

Les frais secondaires varient en fonction de la complexité du projet. Pour une villa de type « constructeur », les frais sont très facilement prévisibles.

Pour une villa d’architecte avec beaucoup de complexité, ces frais peuvent prendre l’ascenseur.

De manière assez logique, les frais secondaires n’étant pas partagés avec une autre construction (contrairement à la construction de villa jumelée), ces frais sont généralement plus élevés pour une villa individuelle que pour des villas jumelées.

Empiriquement, vous pouvez les estimer entre 5% à 10% de la valeur de la construction à neuf, plus les aménagements extérieurs déduits de leur vétusté respective.

Voici un exemple de tableau reprenant une estimation de la valeur intrinsèque d’une villa individuelle :

	m² ou m³	Prix unitaire	Valeur en CHF
Terrain
Parcelle n° 000	1’216 m²	CHF 500	608’000
Construction
Construction valeur à neuf	780 m³	CHF 800	624’000
Vétusté – dépréciation
30 ans : – 0.75% par an, car rénovations	– 22.5%		– 140’400
Aménagements extérieurs
Places de parc, terrasse, jardin, arbres, clôture, escalier extérieur, bûcher, etc.	1’045m²	CHF 75	78’375
Frais secondaires
7% de la valeur nette de la construction (permis, taxes, raccordements…)	7%		33’852
Total valeur intrinsèque			1’200’000

Comparaison entre la valeur intrinsèque et la valeur hédoniste

Il est très souvent intéressant, voire nécessaire, de comparer cette valeur avec la valeur obtenue par une estimation hédoniste. La raison de la nécessité de cette vérification est que les banques utilisent des logiciels d’estimation hédoniste pour réaliser leurs estimations.

Les estimateurs en ligne sont des logiciels d’estimation hédoniste très fortement simplifiés. Ils renseignent sur une fourchette de valeur approximative, mais il ne s’agit en rien de ce que les banques utilisent.

Les logiciels d’estimation hédoniste complets utilisés par les banques et certaines agences immobilières évaluent plus de 50 éléments sur 4 ou 5 critères chacun afin de réaliser leur estimation.

En comparant et en recoupant un maximum d’informations, en pondérant les différents facteurs et en établissant des scénarios optimistes dans le but de tirer le meilleur prix possible, le courtier estimateur pourra alors vraiment défendre vos intérêts.

En résumé

Les villas individuelles coûtent proportionnellement plus cher que les villas jumelées, mitoyennes ou contiguës, car aucuns frais ne sont partagés et elles nécessitent plus de terrain.

Les éléments de base à considérer pour faire une estimation correcte d’une villa individuelle sont :

• le prix du terrain,
• la valeur à neuf de la construction,
• la vétusté, la dépréciation, l’obsolescence,
• les aménagements extérieurs,
• les frais secondaires.

La combinaison de ces éléments nous donne la valeur intrinsèque.

Cette valeur technique doit encore être pondérée.

La pondération doit anticiper au mieux la réaction du marché, afin de déterminer le prix le plus élevé possible que le marché sera prêt à payer pour acheter ce bien immobilier à cet endroit-là, au moment auquel l’estimation de la valeur vénale est réalisée. 

Cet article fait partie de notre contenu dédié à l’estimation immobilière, n’hésitez pas à le consulter dans son ensemble.