Valeur intrinsèque : définition et explication
Intrinsèque signifie : qui est inhérent, propre à quelqu’un ou quelque chose.
La valeur intrinsèque d’un bien immobilier correspond à sa valeur réelle, indépendamment des fluctuations du marché. Elle est aussi appelée valeur technique, valeur substantielle, valeur de la pierre ou encore valeur du coût déprécié. À ne pas confondre avec la valeur d’assurance, qui correspond au coût de reconstruction du bien en cas de sinistre, sans tenir compte de la valeur du terrain.
Elle se calcule en prenant le prix à neuf du bien aujourd’hui, auquel on soustrait une dépréciation liée au temps, appelée vétusté. Cette vétusté dépend de l’âge du bâtiment et de son entretien.
Comment calculer la valeur intrinsèque d’un bien immobilier ?
Pour estimer la valeur intrinsèque d’un bien, plusieurs critères sont pris en compte :
- La surface du terrain
- Le volume de la construction
- La qualité des matériaux et des finitions
- L’année de construction
- Les rénovations effectuées
- Les aménagements extérieurs (jardin, murs, raccordements…)
- Les frais annexes liés à la construction
Valeur intrinsèque vs. valeur de marché : quelle différence ?
La valeur de marché prend en compte des éléments supplémentaires, notamment l’offre et la demande au moment de la vente. Contrairement à la valeur intrinsèque, qui repose uniquement sur des critères techniques et objectifs, la valeur de marché peut fluctuer selon la dynamique du marché immobilier. En Suisse, la valeur intrinsèque est souvent utilisée par les banques comme référence pour accorder un prêt hypothécaire. Un bien dont la valeur intrinsèque est nettement inférieure au prix de vente peut entraîner une couverture moindre de l’hypothèque, obligeant l’acheteur à apporter davantage de fonds propres.
Définition officielle de la valeur intrinsèque
La définition complète de la valeur intrinsèque, tirée du glossaire de la Chambre suisse d’Experts en estimations immobilières, est la suivante :
Valeur intrinsèque : valeur technique obtenue par l’addition de plusieurs valeurs, soit :
a) la valeur du terrain en pleine propriété ou en droit de superficie, obtenue par :
– l’analyse du site, du marché et des éventuels contrats constitutifs de droit de superficie se rapportant à l’immeuble,
– l’examen des volumes construits ou constructibles, des parties de terrain utilisées ou utilisables,
– l’incidence financière des servitudes, des contraintes légales ou conventionnelles grevant l’immeuble, diminuée des éventuels frais de démolition et de travaux spéciaux ;b) la valeur de la construction obtenue par le calcul du coût de construction à neuf dans le confort actuel du bâtiment, diminuée de la dépréciation et tenant compte de son degré d’entretien ;
c) la valeur des équipements, des aménagements extérieurs et des infrastructures (raccordements, murs, trottoirs, jardin, etc.), diminuée de leur dépréciation ;
d) pour le cas où la valeur des frais secondaires et financiers n’est pas comprise dans la valeur de construction décrite sous b) et c), il convient d’ajouter la valeur des frais secondaires et financiers. Ces frais doivent également être amortis en tenant compte de l’âge et de l’état du bâtiment.
[Source : Glossaire de définitions relatives aux expertises immobilières de la Chambre suisse d’experts en estimations immobilières]
La valeur intrinsèque n’est qu’un des nombreux critères permettant d’estimer un bien immobilier. Pour mieux comprendre les différentes valeurs utilisées dans l’immobilier suisse et savoir comment calculer la valeur de votre bien, consultez nos articles sur le sujet, notamment celui sur les différents types de valeurs en immobilier ou encore sur celui sur le calcul de la valeur de votre bien immobilier
