La plus-value désigne une augmentation de valeur. En immobilier, elle peut prendre plusieurs sens.
La définition la plus courante est l’augmentation de valeur d’un bien qui n’a pas subi de modification matérielle. Par exemple, un terrain situé à la campagne peut prendre de la valeur si une nouvelle gare est construite à proximité.
Mais la notion de plus-value se rencontre aussi très concrètement dans deux situations : l’achat sur plans et la fiscalité immobilière.
1) Achat sur plans. Lorsque vous achetez un bien sur plans, le constructeur vous propose certains matériaux et finitions.
Par exemple, dans le prix de base proposé, la cuisine pourrait représenter un budget de 25’000.— correspondant à certains matériaux et électroménagers standards. Si vous demandez des prestations plus haut de gamme avec de l’électroménager plus cher, votre budget cuisine peut vite monter à 50’000.—. Cette augmentation s’appelle des plus-values.
2) Fiscalité. Pendant la vie de votre immeuble, vous engagez des frais qui en augmentent la valeur. Ce sont des plus-values.
Par exemple, vous avez fait construire une véranda. Il ne s’agit pas de frais d’entretien déductibles des impôts de cette année-là. Il s’agit de plus-values, également appelées impenses, que vous pourrez alors déduire de l’impôt sur les gains immobilier.
En résumé, la plus-value immobilière peut être :
- une amélioration volontaire (matériaux, finitions, transformations),
- ou une augmentation de valeur due à des facteurs extérieurs (situation du marché, nouveaux aménagements publics).
La distinction entre entretien et plus-value est essentielle en fiscalité immobilière suisse, car elle détermine ce qui peut être déduit des impôts et à quel moment.
