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Valeur U, facteur U ou coefficient de transmission thermique U
La valeur U indique la capacité des matériaux de construction à résister au transfert de chaleur.
La chaleur se transmet du milieu le plus chaud vers le plus froid. La valeur U indique la capacité des matériaux de construction (mur, plancher, toiture, fenêtres, etc.) et des matériaux isolants à empêcher ce transfert de chaleur. Plus la valeur U est faible, plus le matériau ou la construction empêche le transfert de chaleur et donc plus la construction est isolante.
L’unité de la valeur U sont des watt (quantité d’énergie) par m² et par degré de température. Dans le cas de cette unité, la température utilisée est en degré Kelvin (K). Mais dans les faits, que cela soit en Kelvin ou en degrés Celsius n’a aucune importance puisqu’il s’agit de la différence de température entre le milieu extérieur et le milieu intérieur qui importe. Si la température intérieure est de 20° Celsius ou 293.15 degrés Kelvin et que la température extérieure soit de 0° Celsius ou 273.15 °K, la différence est de 20 Celsius ou Kelvin.
À titre d’exemple, voici des valeurs U de différentes parties d’une construction aux normes actuelles bien isolée :
Murs : U entre 0.2 et 0.4 W/(m2K)
Toiture : U entre 0.2 et 0.4 W/(m2K)
Fenêtres : U entre 1.2 et 2.4 W/(m2K)
Valeur vénale
La valeur vénale d’un bien immobilier correspond à son prix de vente potentiel sur le marché libre, dans des conditions normales de transaction. Elle concerne tous types de biens : appartements, maisons, immeubles, terrains. Cette estimation repose sur l’hypothèse qu’un vendeur consentant cède son bien à un acquéreur sans lien avec lui, excluant ainsi les transactions familiales ou les ventes forcées.
Comment est déterminée la valeur vénale ?
La détermination de la valeur vénale repose sur plusieurs critères :
- L’état du marché immobilier : offre et demande influencent directement le prix.
- Les caractéristiques du bien : emplacement, superficie, état général, prestations.
- Les méthodes d’estimation en Suisse :
- L’approche par comparaison, utilisée par les banques et les évaluateurs agréés.
- La valeur de rendement, essentielle pour les biens locatifs.
- La valeur intrinsèque, basée sur le coût de reconstruction du bien, déduction faite de l’amortissement.
Différence entre valeur vénale et prix de vente
La valeur vénale est une estimation théorique. Le prix de vente final peut varier en fonction de la négociation, de l’attrait du bien ou encore des conditions économiques. Une estimation précise permet d’éviter une sous-valorisation ou une surévaluation, retardant la vente.
Pourquoi connaître la valeur vénale de son bien ?
Que ce soit pour vendre, acheter ou souscrire à une assurance, connaître la valeur vénale de son bien est essentiel. En Suisse, elle est aussi utilisée pour :
- Déterminer l’assiette fiscale d’un bien dans le cadre de l’impôt sur la fortune, qui varie selon les cantons.
- Estimer une indemnisation en cas de sinistre.
- Faciliter une transaction équitable.
- Les financements hypothécaires, car les banques suisses l’utilisent pour accorder un prêt immobilier.
- Les successions et donations, car elle sert de référence pour le calcul des droits de succession, qui dépendent des législations cantonales.
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Articles complémentaires :
Vanne thermostatique
De thermo, « chaleur », et de statique, « qui ne change pas ». La vanne thermostatique permet d’ouvrir, de régler ou de fermer le flux d’eau chaude dans les radiateurs afin de maintenir une température constante dans la pièce.
Pour un salon par exemple, un réglage de la vanne entre les positions 3 et 4 va assurer une température entre 20 et 22 °C. Lorsque la température ambiante baisse, la vanne s’ouvre pour laisser passer plus d’eau chaude, ce qui va réchauffer l’atmosphère. Lorsque la pièce est plus chaude, par exemple par un apport de chaleur par le soleil ou un poêle, la vanne se ferme automatiquement.
Vénal
Qui peut s’échanger contre de l’argent. Une valeur vénale est donc la valeur d’un bien, estimée en argent.
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Vente
Le Code des obligations suisse définit le terme « vente » à l’article 184, comme ceci : « La vente est un contrat par lequel le vendeur s’oblige à livrer la chose vendue à l’acheteur et à lui en transférer la propriété, moyennant un prix que l’acheteur s’engage à lui payer. »
Une vente est donc l’échange d’un bien contre de l’argent.
L’article 1 du Code des obligations (CO) précise quant à lui que « le contrat est parfait lorsque les parties ont, réciproquement et d’une manière concordante, manifesté leur volonté ».
Pour certains types de ventes tels que la vente d’un bien immobilier, il faut respecter la forme authentique. Cette exigence vient de l’article 216 du CO. Dans le canton de Vaud et dans les autres cantons romands, cela implique de passer devant un notaire pour vendre son bien immobilier.
Vente à terme
La vente à terme est la forme la plus fréquente de vente immobilière. Le terme est la date à laquelle le changement de propriétaire se fera.
La vente à terme permet aux parties, acheteurs et vendeurs, de se lier dès la signature de l’acte, tout en bénéficiant d’un délai durant lequel les acheteurs ont le temps d’organiser leur financement, et les vendeurs de trouver un autre logement et de vider les lieux.
Vente conditionnée ou conditionnelle
La vente conditionnelle, aussi appelée vente conditionnée ou contrat de vente conditionnelle, est une forme de vente qui ne devient valable qu’à la réalisation d’une ou plusieurs conditions définies à l’avance. Il s’agit d’un contrat conclu sous condition suspensive : tant que la condition n’est pas remplie, la vente n’est pas effective. Une fois la condition réalisée, la vente devient pleinement exécutoire et produit ses effets juridiques.
Ce type de vente est fréquent dans les transactions immobilières, notamment lorsqu’un élément important reste incertain au moment de la signature. Par exemple, la vente d’un terrain peut être conditionnée à l’obtention d’un permis de construire, ou une promesse d’achat peut dépendre de l’octroi d’un crédit hypothécaire. On parle également d’offre d’achat conditionnelle lorsqu’un acheteur souhaite subordonner son engagement à la vente préalable de son propre bien.
En droit suisse, la vente conditionnelle est régie par les articles 151 et suivants du Code des obligations. Ces dispositions permettent d’assortir un contrat d’une condition suspensive, c’est-à-dire un événement futur et incertain. Si la condition ne se réalise pas dans le délai prévu ou dans les conditions fixées, la vente devient caduque sans effet rétroactif, sauf clause contraire.
Il convient de distinguer la vente conditionnelle de la promesse de vente. Dans une vente conditionnelle, le contrat est déjà conclu mais suspendu dans ses effets. Dans une promesse de vente, il s’agit d’un engagement unilatéral ou bilatéral de conclure un contrat de vente ultérieurement, souvent lui aussi assorti de conditions.
La vente conditionnelle est donc un outil précieux pour sécuriser une transaction, tout en laissant le temps nécessaire à la réalisation de démarches administratives, financières ou juridiques.
Vente directe
Dans une vente directe, tout se passe en une seule étape : le paiement complet du bien est effectué avant la signature de l’acte de vente chez le notaire. Le notaire lit ensuite l’acte de vente aux parties, puis chacun le signe. La vente est alors considérée comme conclue.
Concrètement, la vente devient juridiquement effective une fois que le changement de propriétaire est inscrit au Registre foncier. C’est le notaire qui s’en charge, généralement dans les jours qui suivent la signature.
Ce type de vente est peu courant en Suisse. En pratique, les acheteurs ou les vendeurs ont souvent besoin de temps pour organiser un financement hypothécaire, résilier un bail, ou préparer un déménagement. Dans ces cas-là, on privilégie une vente à terme, qui prévoit un délai entre la signature et la remise des clés.
Vente forcée
La vente forcée, ou plutôt réalisation forcée ou encore vente aux enchères publiques, est le moyen dont dispose un créancier gagiste (la banque qui a prêté l’argent) pour récupérer son argent lorsqu’un débiteur (le propriétaire qui doit payer la banque) n’arrive plus à honorer ses engagements (payer les intérêts et amortissement de la dette).
La vente aux enchères peut être demandée par la banque à l’office des poursuites car elle dispose d’un droit de gage en garantie de l’argent qu’elle a prêté. Le bien immobilier est alors vendu aux enchères au plus offrant.
