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Surface habitable
Selon les recommandations de l’USPI Suisse, la surface habitable est la surface mesurée à l’intérieur des murs extérieurs de l’habitation. Cette surface inclut donc la surface de construction intérieure (l’épaisseur des murs internes).
La surface habitable est habituellement de 5% de plus que la surface nette habitable.
Surface nette habitable
La surface nette habitable est composée de la somme des surfaces de toutes les pièces propres à l’habitation. Les mesures se prennent entre chaque murs. Seules les pièces chauffées répondant à certains critères de volume, de hauteur, d’éclairage et de ventilation, sont prises en compte.
👉🏻 Volume : Les pièces doivent avoir un volume d’au moins 20 m3. Les chambres à coucher occupées par plus d’une personne doivent avoir une capacité d’au moins 15 m3 par occupant. Dans les combles, le cube n’est compté qu’à partir d’une hauteur minimale de 1.30 m sous le plafond ou sous les chevrons.
👉🏻 Hauteur : Les pièces doivent avoir une hauteur de 2.40 m au moins entre le plancher et le plafond, à l’exception des espaces de prolongement telles les mezzanines. Dans les combles, la hauteur de 2.40 m doit être respectée au moins sur la moitié de la surface utilisable. Celle-ci n’est comptée qu’à partir d’une hauteur minimale de 1.30 m sous le plafond ou sous les chevrons.
👉🏻 Éclairage et ventilation : Tout local susceptible de servir à l’habitation doit être aéré naturellement et éclairé par une ou plusieurs baies représentant une surface qui n’est pas inférieure au 1/8e de la superficie du plancher et de 1 m² au minimum.
Les locaux annexes tels que salle de bains, w.-c., cellier, dressing attenant à une surface habitable comptent également dans cette surface.
Bases légales : La surface nette habitable est définie par l’application conjointe de la SUP (Surface Utile Principale), issue de la norme SIA 416, et du règlement d’application de la loi vaudoise sur l’aménagement du territoire et les constructions – RLATC Art. 25, 27 et 28.
Surface PPE
La surface PPE, également appelée surface de vente nette ou encore surface pondérée, désigne une méthode de calcul standardisée pour déterminer la surface d’un appartement en propriété par étages (PPE), notamment dans le canton de Vaud.
Elle se calcule selon la formule suivante :
La surface nette habitable
PLUS la surface de construction intérieure (l’épaisseur des murs non porteurs dans l’appartement)
PLUS 50% de la surface des balcons ou loggias
PLUS 33% de la surface des terrasses.
Exemple :
La surface nette habitable est la surface teintée en jaune. La surface nette habitable est la zone colorée en jaune.
À cela s’ajoutent :
- la surface occupée par les murs intérieurs non porteurs (en gris sur le plan),
- 50 % de la surface du balcon ou de la loggia,
- 33 % de la surface de la terrasse.
Comme ceci :
PRECISIONS IMPORTANTES :
- La surface nette habitable inclut les éléments fixes comme les armoires encastrées, le bloc cuisine, les foyers de cheminée, ainsi que les escaliers intérieurs (à un seul niveau).
- Pour les mezzanines et combles, la législation vaudoise (RLATC art. 27 al. 2) précise que :
la hauteur minimale doit être de 2,40 m sur au moins la moitié de la surface considérée comme utilisable. Seules les surfaces disposant d’au moins 1,30 m de hauteur sous plafond ou sous les chevrons peuvent être prises en compte.
- En l’absence de mesures précises, il est d’usage de considérer que la surface de construction intérieure représente environ 5 % de la surface nette habitable (selon les recommandations de l’USPI sur les standards de calcul).
Cette méthode de calcul permet d’uniformiser les comparaisons entre appartements PPE en tenant compte non seulement de la surface intérieure réellement habitable, mais aussi des surfaces extérieures partiellement valorisées.
Elle est couramment utilisée lors de la mise en vente d’un bien en PPE, pour évaluer sa valeur, effectuer une simulation de prix ou encore répondre à une réclamation liée à la surface vendue.
Surface utile principale – SUP
Par surface utile principale ou SUP, on entend la partie de la surface utile (SU) qui est affectée aux fonctions répondant à la destination, au sens strict, de l’immeuble. (Source : norme SIA 416 – Surfaces et volumes des bâtiments)
Concernant une maison d’habitation ou un appartement en PPE, les surfaces affectées aux fonctions répondant à la destination sont les pièces habitables.
La norme SIA 416 définit 31 notions de surfaces relatives aux bâtiments. Cependant, cette norme ne définit pas la surface habitable à proprement parler. Dans la pratique, la surface utile principale telle que définie par la SIA est ce qui se rapproche le plus de la surface habitable telle qu’utilisée dans les modèles d’estimation hédoniste, ou de la surface nette habitable telle qu’elle est définie dans les recommandations concernant un mode standard de calcul des surfaces de l’USPI.
Pour en savoir plus sur l’estimation, consultez notre guide complet 👉 ici.
SVIT Romandie
Le SVIT Romandie est une association au sens des art. 60 ss. du Code civil suisse.
L’acronyme SVIT vient de « Association Suisse de l’économie immobilière », qui se dit en suisse alémanique : « Schweizerische Verband der Immobilienwirtschaft ».
Les buts du SVIT Romandie sont :
- d’intervenir en faveur de la professionnalisation de l’économie immobilière suisse ;
- d’encourager la reconnaissance et la réputation des métiers de l’immobilier ainsi que de l’ensemble de la branche, en particulier en Suisse romande ;
- de travailler en étroite collaboration avec les associations professionnelles et immobilières ;
- de représenter les intérêts de l’économie immobilière à l’égard du public, des organes législatifs et des autorités en Suisse romande ;
- de soutenir les intérêts de la politique commerciale de ses membres, de même que des acteurs du marché de l’économie immobilière. Le SVIT Romandie s’engage notamment en faveur d’une réglementation libérale du marché et de la propriété en Suisse romande ;
- d’instituer et de promouvoir avec le SVIT Suisse la formation professionnelle et continue au sein de l’économie immobilière et d’offrir des programmes de formation à ses membres, correspondant aux attentes de ceux-ci ;
- d’offrir aux acteurs du marché de l’économie immobilière, avec le SVIT Suisse, une formation de base orientée vers leurs besoins ;
- d’élaborer les règlements professionnels de l’économie immobilière et d’examiner leur application.
Leur site internet 👉🏻 juste ici !
Système séparatif
À une certaine époque, toutes les eaux (claires, provenant de la pluie ou des sources, et usées, provenant des sanitaires de la maison) étaient collectées dans un seul réseau dit « système unitaire ». Cela surcharge les STEP et, par forte pluie, les font déborder.
Le réseau appelé « séparatif » sépare les eaux de pluie et de source (eaux claires) des eaux usées (ménagères ou industrielles) en deux canalisations bien distinctes. Les eaux usées sont épurées à la STEP, et les eaux claires sont envoyées directement à la rivière ou au lac.
Taux d’avance
Le taux d’avance est un terme propre au financement immobilier. Il s’agit du rapport entre le montant du prêt hypothécaire et le prix d’achat ou le prix estimé par la banque.
Dans la majorité des cas, le taux d’avance est de 80% de la valeur de l’objet, les 20% restants devant être des fonds propres.
Taux d’effort
En financement hypothécaire, le taux d’effort est le rapport entre le total des charges théoriques du bien immobilier, c’est-à-dire la somme des intérêts de la dette, et le montant annuel de l’amortissement ainsi que les frais d’entretien.
Pour être viable aux yeux des financiers prêteurs, ce total ne doit pas dépasser un tiers des revenus du ménage. Cette notion est également connue sous le nom de « tenue des charges » ou « charges théoriques ».
Taux d’intérêt théorique
Afin de vous octroyer un prêt hypothécaire, l’institution financière va évaluer votre aptitude à faire face à vos charges financières en faisant des calculs avec un intérêt théorique. La majorité des banques utilisent 5% d’intérêt théorique. Donc même si les taux hypothécaires sont au plus bas, le calcul de la banque sera fait avec un taux de 5% afin de prendre une grande marge de sécurité.
Taux de capitalisation
Le taux de capitalisation est un indicateur financier utilisé dans l’immobilier de rendement pour évaluer la rentabilité d’un bien. Il représente le rapport entre les revenus locatifs annuels nets générés par un bien immobilier et son prix d’achat ou sa valeur de marché. Il permet ainsi d’estimer le rendement brut d’un investissement immobilier.
La formule de calcul est la suivante :
Taux de capitalisation = (Revenus locatifs annuels nets / Prix du bien) × 100
Ce taux peut être utilisé de deux manières :
- en amont d’un achat, pour déterminer combien un investisseur peut raisonnablement investir en fonction du rendement qu’il souhaite obtenir ;
- en aval, pour mesurer la rentabilité réelle d’un bien acquis, sur la base des loyers effectivement perçus.
Exemples :
– Un immeuble génère CHF 50’000.– de loyers nets par an. Si l’investisseur souhaite un rendement de 5 %, il acceptera d’investir au maximum CHF 1’000’000.– (50’000 ÷ 5 × 100).
– Un bien est acheté CHF 2’500’000.– et génère CHF 108’000.– de revenus locatifs annuels nets. Le taux de capitalisation est alors de 4,32 % (108’000 ÷ 2’500’000 × 100).
Il s’agit généralement d’un taux brut, qui ne prend pas en compte certaines charges comme les frais d’entretien, les impôts fonciers, ou les périodes de vacance locative. Pour une analyse plus fine, on peut calculer un taux net, mais cela nécessite davantage de données.
👉 Pour approfondir le sujet et découvrir comment utiliser concrètement le taux de capitalisation dans une stratégie d’investissement, consultez cet article complet sur notre blog.
