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Mérule
La mérule, également appelée champignon des maisons ou champignon des charpentes, est un champignon lignivore, c’est-à-dire un champignon qui se nourrit de bois.
Le bois attaqué par ce champignon, utilisé dans la construction (pour les planchers et les poutres par exemple), deviendra sec, cassant et se fissurera. La mérule se rencontre presque exclusivement à l’intérieur des habitations, dans les zones tempérées.
Elle a tout d’abord besoin de bois pour se nourrir, puis d’une température entre 18 et 20 °C, d’obscurité et d’une humidité du bois de 30% sans ventilation. Une cave non ventilée en terre battue humide, avec de vieilles palettes de bois qui moisissent, est par exemple un terrain propice au développement de ce champignon.
Méthode de la valeur résiduelle
La méthode de la valeur résiduelle, aussi appelée méthode à rebours ou calcul du promoteur, est une méthode d’estimation immobilière utilisée pour déterminer la valeur d’un terrain constructible (ou foncier). Elle repose sur un principe simple : la valeur du terrain dépend de ce que l’on peut y construire.
Cette approche est couramment utilisée par les promoteurs immobiliers, notamment dans le cadre de projets de villas, d’immeubles en PPE ou de bâtiments de rendement.
Comment fonctionne la méthode de la valeur résiduelle ?
Le calcul de la valeur résiduelle suit plusieurs étapes logiques :
- Déterminer le potentiel constructible du terrain, en tenant compte du règlement communal (densité, gabarits, affectation, etc.).
- Estimer la valeur de marché du bâtiment une fois construit, soit :
- la valeur de vente (pour des logements destinés à être vendus en lots PPE, par exemple),
- ou la valeur de rendement (pour des immeubles locatifs).
- Calculer les coûts totaux du projet, y compris :
- les coûts de construction,
- les honoraires (architecte, ingénieurs, autorisations),
- les frais financiers et notariaux,
- une marge bénéficiaire raisonnable, en tenant compte du risque et du travail de développement.
Enfin, en déduisant l’ensemble des coûts et la marge souhaitée de la valeur potentielle du bâtiment terminé, on obtient le prix maximal que l’on peut payer pour le terrain : c’est cela, la valeur résiduelle.
Formule simplifiée :
Valeur résiduelle = Valeur du projet terminé – (Coûts de construction + Honoraires + Frais divers + Marge du promoteur)
Cette méthode est particulièrement utile dans les zones à fort potentiel, où le prix du foncier dépend avant tout du projet réalisable et de sa rentabilité.
Exemples concrets :
- Pour un projet de villa individuelle ou de villas jumelées
- Pour un immeuble en PPE destiné à la vente en appartements
- Pour un immeuble de rendement destiné à la location longue durée
Des exemples chiffrés de calculs de la méthode de la valeur résiduelle sont disponibles sur les articles suivants :
Mezzanine
Une mezzanine est un niveau intermédiaire dans une pièce très haute de plafond. La mezzanine peut surplomber une partie de la pièce principale.
Micro-situation
La micro-situation qualifie l’environnement à proximité directe de l’objet.
Les critères qui servent à évaluer la qualité de la micro-situation sont l’ensoleillement, la vue, le type de quartier, les services et leur proximité, les loisirs et aires de détente et leur proximité, les transports publics, la desserte routière, les nuisances sonores, le type de chemin permettant d’arriver jusqu’à la propriété, etc.
Pour un même immeuble, la micro-situation peut donc varier d’un appartement à l’autre. Si par exemple un appartement est orienté sud-ouest avec vue sur le lac, un autre appartement du même immeuble sera peut-être orienté nord-est avec vue sur la gare CFF.
👉🏻 Voir aussi Macro-situation dans ce glossaire.
Pour en savoir plus sur l’estimation, consultez notre guide complet 👉 ici.
MINERGIE-A
Le label Minergie-A (A pour autoproduction) est attribué à des constructions autosuffisantes en énergie. Il s’agit de constructions qui produisent autant voire plus d’énergie qu’elles n’en consomment. Ceci est rendu possible grâce à des installations photovoltaïques importantes.
Le bâtiment peut acheter de l’électricité à certaines périodes de l’année, mais la balance annuelle montrera une production globale plus importante que sa consommation.
👉🏻 Voir Minergie dans ce glossaire.
MINERGIE-ECO
En complément des labels Minergie, Minergie-P et Minergie-A, le label ECO ajoute des exigences en matière de santé et d’écologie du bâtiment.
À titre d’exemple, le label Minergie-ECO interdit l’utilisation de produits chimiques pour la protection du bois.
MINERGIE-P
La certification Minergie-P est d’un niveau d’exigence supérieur à la norme Minergie. Le label Minergie-P désigne des constructions à très basse consommation d’énergie et répond aux exigences maximales en termes de qualité de construction et de confort des habitants ou des utilisateurs. Des exigences maximales sont également requises en ce qui concerne la production d’énergie et l’enveloppe du bâtiment.
Minergie®
Minergie est un label de construction suisse pour les bâtiments neufs ou rénovés.
Les exigences afin d’obtenir une certification Minergie sont multiples, mais elles se focalisent sur :
- la qualité de l’isolation de l’enveloppe du bâtiment,
- des besoins très faibles en énergie
- une utilisation des énergies renouvelables aussi élevée que possible
- un confort élevé pour les habitants ou utilisateurs grâce à l’isolation et la ventilation.
Une construction Minergie a un niveau d’exigence supérieur à la moyenne en termes de qualité, de confort et d’énergie.
Le site internet officiel du label 👉🏻 juste ici !
Mise à ban
La mise à ban est une décision ou une proclamation publique d’un ordre ou d’une interdiction.
Par exemple, un propriétaire d’un bien-fonds peut demander au juge de paix de son district une mise à ban concernant une interdiction de stationner sur sa parcelle.
Après avoir obtenu la mise à ban, celle-ci pourra être affichée de la sorte :
« Mise à ban. Défense de passer et de stationner. Le juge de paix du district de … interdit le passage et le stationnement de tous véhicules – ceux des ayants droit exceptés – sur cette propriété. Amende selon la loi sur les contraventions municipales. Date …. Le juge de paix … Signature«
