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Fonds de pension
Les fonds de pension sont des organismes qui gèrent l’argent des retraites et de l’épargne salariale. Il s’agit du deuxième pilier sur lequel repose le système suisse de prévoyance. Employeurs et salariés versent de l’argent sur le compte du deuxième pilier. Cet argent est investi dans le but de le faire fructifier. Arrivé à l’âge de la retraite, le salarié pourra soit retirer son capital, soit bénéficier d’une rente.
Fonds de rénovation
Pour les propriétés par étages (PPE) il s’agit d’une forme d’épargne réalisée par tous les copropriétaires en vue du financement de travaux d’entretien et de réparations des parties communes de l’immeuble.
L’assemblée générale des copropriétaires décide de la création de ce fonds et fixes les montants. Chaque copropriétaire contribue au fonds de rénovation en fonction de sa quote-part (millièmes). Le jour où, par exemple, la toiture doit être remplacée, si le fonds de rénovation est suffisamment provisionné, la somme nécessaire s’y trouvera déjà.
La création d’un fonds de rénovation n’est pas obligatoire mais cela permet de gérer les dépenses nécessaires à l’entretien de l’immeuble de manière beaucoup plus souple. Il est conseiller de provisionner le fonds de rénovation à raison de 5.- à 15.- francs par an par m2 de surface nette habitable. Une autre mesure est de prévoir un montant entre 2 et 3 pour mille par an de la valeur d’assurance incendie de l’immeuble (assurance ECA dans le canton de Vaud).
Le fonds de rénovation reste attaché au lot de la PPE en cas de vente. Le propriétaire ne peut donc pas récupérer cette épargne qui sera transmise au nouveau propriétaire.
Fonds étrangers
Les fonds étrangers sont exactement l’inverse de vos fonds propres. Il s’agit des fonds que vous allez emprunter, que ce soit à une banque, une compagnie d’assurances, un fonds de pension ou tout autre bailleur de fonds.
Fonds propres
Les fonds propres sont de l’argent dont vous pouvez disposer sans devoir l’emprunter à une banque.
Forme authentique
La forme authentique veut dire que cela se passe chez un notaire. Le notaire atteste que les parties ont lu et approuvé le contrat.
Par exemple, une vente immobilière, pour être légalement valable, doit se faire chez un notaire. Deux personnes ne peuvent pas établir un contrat elles-mêmes pour se vendre un bien immobilier. Le contrat ne sera pas valable. Donc tant qu’une vente n’est pas signée devant un notaire, elle n’est pas faite. Dès qu’elle est signée chez le notaire, la vente est faite.
Frais annexes – Frais d’entretien ou frais accessoires (financement immobilier)
Dans le cadre du financement immobilier en Suisse, les frais annexes, également appelés frais d’entretien ou frais accessoires, désignent l’ensemble des dépenses nécessaires pour faire fonctionner et entretenir un bien immobilier. Ces charges incluent par exemple l’électricité, l’eau, le chauffage, les assurances, les taxes communales ou cantonales, ainsi que les frais d’entretien courant du bâtiment.
Lorsqu’une banque analyse la faisabilité d’un prêt immobilier ou la tenue des charges, elle intègre systématiquement une estimation de ces frais dans ses calculs. De manière générale, les établissements financiers suisses appliquent une règle simplifiée : ils estiment le montant annuel des frais liés à la propriété à environ 1 % de la valeur du bien.
Par exemple, pour l’achat d’une villa au prix de CHF 1’200’000.–, un institut financier considérera qu’il faut prévoir environ CHF 12’000.– par an pour couvrir les frais annexes. Cette estimation n’est pas une dépense réelle calculée au centime près : elle sert de base théorique pour vérifier que l’acheteur pourra assumer durablement les charges liées à son logement.
Les frais annexes peuvent varier selon le type de bien (villa individuelle, appartement en PPE, immeuble locatif), son état, son emplacement ou encore son niveau de performance énergétique. Dans le cas d’une construction neuve ou de l’achat d’un terrain, certaines de ces charges peuvent ne s’appliquer qu’après l’achèvement des travaux, mais elles seront néanmoins prises en compte par la banque dans son évaluation.
Frais de gérance
Les frais de gérance correspondent à l’ensemble des montants que le propriétaire d’un bien immobilier verse à la société de gérance chargée de l’administration de son immeuble. Ces frais couvrent des prestations variées : recherche et sélection de locataires, établissement des baux, encaissement des loyers, réponse aux demandes des locataires, gestion technique de l’immeuble (entretien, réparations courantes), coordination de la conciergerie, gestion des contentieux, etc.
Le montant des frais de gérance dépend notamment du type et de l’étendue des prestations fournies, du nombre de logements à gérer et du volume des loyers perçus. En Suisse, la rémunération de la gérance se fait le plus souvent sous forme d’un pourcentage prélevé directement sur les loyers encaissés, selon des conditions définies dans un contrat de gestion. Ce pourcentage varie généralement entre 4 % et 6 %, mais peut être ajusté selon la complexité du mandat ou la taille du parc immobilier.
Frais de notaire
Les frais de notaire sont, dans le langage courant, la totalité des frais lié à un achat immobilier. Il ne s’agit donc pas de l’argent que le notaire va empocher pour son travail, qui ne représente qu’une petite partie de ces « frais de notaire ».
Dans le canton de Vaud, les frais de notaires sont approximativement de 5% du montant de la vente. Dans la très grande majorité des transactions, ce sera un petit peu moins que 5%.
La plus grande partie des 5% est composée d’un impôt lors d’un achat immobilier, le droit de mutation, qui est de 3.3% du prix de vente.
Les autres parties de ces « frais de notaire » sont les émoluments de l’acte, les émoluments du Registre foncier, les débours (poste, extraits de Registre foncier …).
💡 Nous détaillons les frais de notaire par canton dans notre article « Les frais de notaire : le guide complet«
Frais secondaires
Les frais secondaires à la réalisation sont des frais tels que les émoluments de permis de construire, les taxes de raccordement aux eaux claires et usées, les frais d’assurance pendant la construction, les frais financiers, etc.
Dans la classification du code des frais de construction (CFC) les frais secondaires font partie du CFC 5.
Dans le cadre d’une estimation de la valeur intrinsèque d’un bien immobilier on peut inclure la valeur des frais secondaires directement dans les coûts de construction ou les considérer séparément.
Pour en savoir plus sur l’estimation, consultez notre guide complet 👉 ici.
Gage
Un gage est un objet de valeur qui est remis en garantie du payement d’une dette.
Par exemple, un collègue vous demande 100 francs à prêter. Vous convenez qu’il doit vous les rendre dans une semaine. Les intérêts consistent en un café à la pause. Mais pour être certain de récupérer vos 100 francs, vous lui demandez sa montre en garantie du prêt. La montre est le gage. Si votre collègue ne vous rend pas vos 100 francs, vous disposerez de sa montre en contrepartie. (Assurez-vous que sa valeur est d’au moins 100 francs).
Dans l’immobilier suisse, le prêteur est la banque. Le gage est la maison ou l’appartement (l’immeuble).
