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Entreprise générale
Une entreprise générale, dans le secteur de la construction, est une société unique qui prend en charge l’ensemble d’un projet immobilier. Elle se charge du projet dans sa globalité : de la conception à la livraison clé en main. En Suisse, cette entreprise constitue un interlocuteur unique pour le maître d’ouvrage, simplifiant la gestion globale du chantier. Sa fonction est semblable à celle d’un architecte. Sa particularité tient au fait qu’elle réunir sous une seule structure la vente, la coordination et la réalisation effective des travaux immobiliers.
L’une des spécificités majeures de l’entreprise générale est de proposer un prix forfaitaire garanti dès le départ. Cela permet ainsi d’éviter les mauvaises surprises budgétaires, sauf en cas de modifications demandées en cours de projet (plus-values). En standardisant ses modèles de construction et en optimisant ses méthodes de travail, elle parvient généralement à réduire les coûts globaux. Cela la rend particulièrement intéressante pour les maîtres d’ouvrage recherchant une gestion financière claire et prévisible.
Tout au long du processus de construction, l’entreprise générale coordonne l’ensemble des artisans et corps de métiers nécessaires : maçons, charpentiers, électriciens, plombiers, chauffagistes, etc. Son rôle couvre à la fois les aspects techniques, administratifs et organisationnels, garantissant ainsi une bonne exécution des travaux jusqu’à la réception finale du projet immobilier.
Le cadre juridique et opérationnel des prestations fournies par l’entreprise générale est fixé par un contrat d’entreprise générale. Ce document essentiel définit précisément les obligations de chacune des parties, les délais de réalisation, les modalités financières et les garanties applicables, assurant ainsi une sécurité juridique accrue pour le maître d’ouvrage. Faire appel à une entreprise générale permet ainsi une gestion simplifiée, des coûts maîtrisés et une réalisation optimale des travaux.
Entreprise totale
Alors que l’entrepreneur général exécute la totalité de l’ouvrage sur la base de plans que lui fournit le maître d’œuvre (ou l’architecte mandaté par ce dernier), l’entreprise totale se charge, en plus de l’exécution de l’ouvrage, des travaux de planification et de projet.
Autrement dit, l’entrepreneur total se charge de tout, à savoir l’établissement des plans et l’exécution de l’ouvrage.
Ce type de contrat présente pour le maître d’œuvre l’avantage de n’avoir qu’un seul cocontractant, lequel répondra à l’endroit du maître de tout défaut affectant l’ouvrage (défaut de plan, défaut dans l’exécution).
Estimation
Action de déterminer la valeur ou le prix de quelque chose.
👉🏻 Voir aussi Estimation immobilière dans ce glossaire.
Estimation fiscale
L’estimation fiscale est une valeur calculée et attribuée par l’État à un bien immobilier, à des fins d’imposition.
Par exemple, l’impôt foncier dans le canton de Vaud est de 1.5 pour mille de l’estimation fiscale.
Estimation hédonique
L’estimation hédonique, aussi appelée méthode des prix hédoniques ou encore valeur hédoniste, est une approche statistique permettant d’évaluer un bien immobilier par comparaison avec des ventes similaires récemment conclues. Cette méthode repose sur le principe que la valeur d’un bien peut être décomposée en plusieurs éléments, chacun ayant une influence spécifique sur le prix de marché.
La valeur hédonique ainsi calculée tient compte de divers critères :
- Environnement immédiat : nuisances sonores, vue, présence d’espaces verts.
- Facteurs géographiques : localisation, proximité des transports, écoles, commerces.
- Caractéristiques du bien : surface, nombre de pièces, année de construction, étage.
- Éléments qualitatifs : état général, matériaux, performance énergétique, exposition.
Les banques, assurances et courtiers alimentent des bases de données avec les prix effectivement payés devant notaire, permettant ainsi des comparaisons réalistes et précises. Cette méthode est souvent utilisée pour les estimations en ligne et pour obtenir une première idée de la valeur d’un bien sur le marché.
Exemple d’estimation par la méthode hédoniste
Prenons l’exemple d’un appartement de 100 m² à Lausanne, situé au 3ᵉ étage avec balcon et vue sur le lac. Pour estimer sa valeur hédonique, un algorithme analyse les transactions récentes de biens similaires dans le même quartier, ajustant le prix en fonction des critères spécifiques (m², étage, exposition, équipements, etc.).
Limites de la méthode hédoniste
Bien qu’utile pour une estimation rapide et basée sur des tendances de marché, la méthode hédoniste présente plusieurs limites :
- Chaque bien est unique : deux biens de même surface dans le même immeuble peuvent avoir des valeurs différentes en raison de leur état ou de leur vue.
- Les modèles statistiques ne captent pas tout : certaines caractéristiques subjectives (qualité des finitions, luminosité, ambiance du quartier) ne sont pas toujours prises en compte avec précision.
- Les données peuvent être incomplètes ou datées : la fiabilité dépend de la qualité des transactions référencées.
Ainsi, si la valeur hédonique offre une bonne base d’estimation, seule une visite sur place par un expert immobilier permet d’affiner l’évaluation et d’obtenir un prix de marché réellement fiable.
📌 Pour aller plus loin :
🔎 Qu’est-ce que la valeur hédonique dans l’estimation immobilière ?
🔎 Comment estimer un bien immobilier ?
🔎 Les différentes méthodes d’évaluation immobilière
Pour en savoir plus sur l’estimation, consultez notre guide complet 👉🏻 ici.
Estimation immobilière
L’estimation immobilière consiste à déterminer le prix de marché d’un bien immobilier. Il s’agit d’un travail hautement spécialisé nécessitant des connaissances du domaine et de la région, de l’expérience et de l’honnêteté.
Plusieurs méthodes d’estimation existent.
La plus précise préconisée par l’USPI consiste à prendre en considération la surface et le coût du terrain, le coût de construction à neuf, la vétusté, les aménagements extérieurs et les frais annexes.
Une autre méthode dite hédoniste ou économétrique utilise le calcul statistique afin de déterminer le prix de marché probable sur base de transactions passées.
Estimer
Calculer le prix d’un bien par expertise ; déterminer la valeur financière à attribuer à une certaine chose.
Pour en savoir plus sur l’estimation, consultez notre guide complet 👉 ici.
Étude de faisabilité
Recherche de scénarios de projets potentiels pour le maître de l’ouvrage, évaluant les avantages et désavantages.
📚👉🏻 Source : SIA
Excavé
Excavé signifie creusé dans le sol. Le verbe excaver désigne l’action de retirer de la terre pour former un vide, souvent à des fins de construction.
En Suisse, une maison excavée est une maison dotée d’un sous-sol, partiel ou total. Cela inclut par exemple une cave, un local technique, une buanderie ou un garage enterré.
On oppose la maison excavée à la maison non excavée, qui repose directement sur une dalle sans volume creusé en dessous.
Extrait du Registre foncier
Un extrait du Registre foncier est une sorte de carte d’identité d’une parcelle bien précise.
L’extrait mentionne, entre autres, qui est le propriétaire et depuis quand, quelles sont les servitudes dont bénéficie la parcelle (droits), et quelles sont les servitudes que doit tolérer le propriétaire de la parcelle (charges).
Si le bien est mis en gage en garantie d’un prêt hypothécaire, cela sera également noté sur l’extrait du Registre foncier.
