Le Discounted Cash Flow (DCF), ou « flux de trésorerie actualisés », est une méthode d’estimation de la valeur d’un actif. Elle est ainsi largement utilisée pour évaluer les biens immobiliers de rendement. Elle repose sur la capitalisation des flux financiers futurs, en partant du principe qu’un investissement vaut ce qu’il rapporte réellement (retour sur investissement). Cette approche est reconnue internationalement pour évaluer aussi bien des immeubles d’investissement que d’autres types d’actifs financiers.
En immobilier, la méthode DCF consiste à déterminer le montant qu’un investisseur serait prêt à payer aujourd’hui. Elle se base pour cela sur les flux de trésorerie (cash-flows) générés par le bien sur une période donnée. Ces flux tiennent compte :
- des loyers futurs estimés ;
- des charges réelles liées à l’entretien et à l’exploitation (taxes, frais de gestion, maintenance, assurances, etc.) ;
- d’une projection réaliste du marché sur la durée d’analyse.
Le calcul s’effectue en actualisant chaque flux futur à une date donnée. On utilise pour cela un taux d’actualisation reflétant à la fois le risque et le rendement attendu. Le cash-flow pris en compte correspond au bénéfice net effectif. Il s’agit en effet de l’argent réellement disponible après toutes les dépenses, et non au bénéfice purement comptable.
Calculer le Discounted Cash Flow requiert une analyse approfondie du bien et du marché immobilier, ainsi qu’une bonne maîtrise des paramètres financiers. Elle est reconnue comme la méthode la plus technique et la seule admise par la FINMA pour l’évaluation des immeubles détenus par les fonds d’investissement immobilier en Suisse. Toutefois, elle reste sensible : la moindre variation d’un paramètre (loyers prévisionnels, taux d’actualisation, taux de vacance, charges, etc.) peut modifier de manière significative le résultat final.
