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Quand l’estimation gratuite fait bien le job

Votre projet est encore flou

Dans la vie d’un propriétaire, il peut y avoir des moments où la perspective de vendre se présente. L’idée vous effleure l’esprit. Vous avez cette envie que vous évoquez parfois avec vos proches de déménager à l’étranger ou dans une zone plus rurale. Ou à l’inverse, de vous rapprocher de la ville et des diverses commodités que la vie citadine offre. Rien n’est véritablement concret, c’est un rêve, ou au mieux un vague projet sans échéance précise.

Alors, vous vous demandez si c’est le bon moment pour vendre. Si cela vaut le coup de vous y consacrer dans les prochains mois, ou dans 2 ans, 5 ans… voire 10. À ce moment, l’estimation gratuite peut vous donner un ordre de grandeur, sans engagement. Elle vous permet de vous situer sur le marché de l’immobilier suisse. De voir justement s’il vaut mieux patienter ou commencer à sérieusement envisager ce projet de manière plus concrète.

Entre vous et moi, c’est d’ailleurs l’une des erreurs les plus fréquentes que je détaille dans mon guide des erreurs fatales : ne pas avoir de vrai projet concret. Rien de pire pour faire traîner une vente ! Donc tant que votre projet n’a pas pris plus de forme, ne mettez pas en vente.

Votre bien est “standard”

Un bien standard est assez commun : appartement en PPE, villa récente dans une ville prisée. Il s’agit d’un bien immobilier dont les critères sont particulièrement recherchés et représentés sur le marché. Donc si vous disposez par exemple d’un appartement rénové ou neuf à Morges de 3,5 pièces, il se trouve très probablement dans la classification de « bien standard ».

À ce moment, l’estimation en ligne gratuite peut être un bon outil pour obtenir une première idée de la valeur de votre appartement.

La raison est simple : les estimations en ligne gratuites se basent sur des modèles de comparaison de biens similaires – on appelle cela la méthode hédoniste. Moralité ? Plus votre bien est standard et situé dans une grande localité, plus l’estimateur en ligne a des chances de viser juste.

Vous cherchez juste à tester un scénario

Vous avez un projet de vie clair, que vous voulez ajuster mais sans enclencher une vente tout de suite. À ce stade, vous souhaitez vérifier la faisabilité de ce projet. Par exemple : si vous vendez votre appartement en PPE à Lausanne pour l’achat d’une vieille ferme vaudoise, combien vous restera-t-il pour les rénovations ? Est-ce que ce montant est suffisant ou vous faudra-t-il acheter dans un autre canton ?

À ce moment, l’estimation gratuite est un précieux outil. Histoire de jouer un peu au Monopoly avant de se lancer pour de vrai. Vous allez ainsi pouvoir tester ces nombreux scénarios en ayant une idée approximative du budget dont vous disposerez pour mener à bien votre projet de vie lié à la vente de votre bien.

C’est aussi fortement utile dans des scénarios moins heureux mais pourtant courants : les séparations et héritages. Pouvoir évaluer la fourchette de prix du bien dont vous êtes propriétaire peut permettre à chaque personne impliquée de disposer d’une première base solide pour mener à bien les discussions.

Ce qu’une estimation gratuite ne vous dira jamais

Elle ne voit pas ce que l’humain voit

Toutes les estimations gratuites en ligne du monde n’y feront rien : rien ne remplacera l’œil humain. Par exemple : quel est l’état réel du bien ? Ou que signifient ces joints noircis dans la salle de bain ? Et la cire par terre, près du tableau de distribution électrique ? Sans parler de la luminosité ou de la vue, qui ont pourtant une incidence majeure dans l’évaluation du prix d’un bien.

Notez que les autres sens, olfactif et auditif notamment, ont aussi leur rôle ! Trafic, cloisons fines ou toute autre nuisance sonore ne sont bien entendu pas prises en compte par une estimation en ligne gratuite, tout comme l’odeur de la ferme à 50m…

Enfin, l’estimation en ligne ne connaît pas les particularités juridiques ou techniques. Elle ne s’adonne pas à l’une de mes activités préférées (pas tout à fait, mais que ne ferais-je pas pour mes clients) : la lecture des PV des assemblées générales de PPE. Travaux votés, budgets consacrés aux rénovations, sujets récurrents… Ce sont en effet de véritables mines d’informations pour l’estimation de la valeur d’un bien.

Elle peut vous induire en erreur

Il peut y avoir des différences colossales d’un estimateur à l’autre. Je vous en parle en connaissance de cause : j’ai comparé plusieurs estimateurs et, comment dire… les écarts font parfois peur. Et je crois ne pas trop m’avancer si je suppose que, dans le cas où vous seriez confronté à plusieurs options, vous seriez tenté de choisir la plus haute. C’est tout à fait normal : vous souhaitez réaliser le plus de bénéfices possible lors de cette vente immobilière.

Mais si l’estimateur s’est montré bien trop optimiste – euphorique comme j’aime le dire – c’est un piège de ne vous baser que sur cette estimation pour fixer le prix de vente. Car un prix trop élevé mène presque inévitablement au scénario du bien grillé que j’ai détaillé dans un autre article.

L’inverse existe : les estimations gratuites en ligne peuvent aussi se montrer pessimistes. Il se peut aussi que vous ayez commis quelques erreurs contribuant à une dévaluation du prix de votre bien. Par exemple, avez-vous utilisé la bonne surface ?

Quand l’expert devient indispensable

Votre bien est atypique

Quand vous êtes propriétaire d’un bien atypique : maison d’architecte, villa de grande taille, ancien corps de ferme rénové, terrain particulier, etc., il n’existe pas assez de données sur le marché pour établir des comparaisons fiables. Aucun algorithme ne saura prendre cette particularité de votre bien en compte.

Dès qu’un bien ne rentre pas tout à fait dans les cases, il faut un œil humain, un vrai. Seul un expert en immobilier sera en mesure d’apprécier chaque spécificité à sa juste valeur et de la refléter correctement dans le prix.

Votre projet est imminent

Pour diverses raisons, il arrive parfois que la mise en vente doive se faire de manière précipitée. Votre vente doit être conclue dans les 3 à 6 mois ? Ne perdez pas de temps ! Mieux vaut aller droit à l’essentiel et vous rapprocher d’un courtier immobilier ayant réalisé plusieurs ventes dans la région pour bénéficier d’une estimation solide.

Si vous choisissez d’avoir recours à une estimation gratuite en ligne et que vous en faites votre point de départ stratégique, vous risquez de vous enfermer dans une idée fausse du prix, difficile à corriger ensuite.

Vous avez besoin d’arguments solides

Les propriétaires me demandent souvent comment mener au mieux les phases de négociation après avoir reçu plusieurs visites – voire quelques offres. Pourtant, c’est souvent bien en amont que se joue la négociation. Vous me voyez ainsi venir : c’est lors de l’estimation. Car un prix basé sur une estimation solide, qui a évalué la maison dans ses moindres recoins avec rationalité, est un prix que vous saurez défendre.

En revanche, un prix basé sur une estimation bâclée, qui a passé sous silence ou omis certains éléments majeurs, sera bien plus difficile à justifier face à un acheteur exigeant.

Enfin, dans certains cas, la vente d’un bien est imbriquée dans une situation personnelle aux contours juridiques. Je pense notamment aux successions ou séparations. Je pense également aux ventes sous curatelle, comme ce mandat que j’ai géré à Gimel. Ici, l’approximatif n’est pas une option. Rigueur et précision sont de mise.

Il vous faudra donc avoir recours à un courtier expert en immobilier. Il en va de même pour les banques, qui vont évaluer la valeur du bien avant d’accorder le prêt à l’acheteur. Pensez donc que si votre propriété est au-dessus du marché, même si l’acheteur est prêt à vous faire une offre au prix affiché, tout peut bloquer lors du financement.

En résumé : estimation gratuite ou pas ?

Maintenant que nous avons posé le pour et le contre de l’estimation gratuite en ligne, faut-il y avoir recours ou se tourner vers un expert ? En réalité, ce n’est pas une opposition. C’est un enchaînement.

• L’estimation gratuite en ligne constitue un bon point de départ.
• Mais elle ne remplace pas une vraie analyse, surtout quand les enjeux sont importants.
• Commencez simple, affinez ensuite. Et surtout, ne vous fiez pas aveuglément au premier chiffre venu.

La première vraie question, ce n’est pas « est-ce que je fais une estimation gratuite en ligne ? », mais « où j’en suis vraiment dans mon projet ? ». Ensuite seulement vous pourrez déterminer si l’estimateur est un outil intéressant pour vous. À cet égard, le tableau ci-dessous pourra vous guider.

Estimation gratuite vs estimation experte : comparaison en un coup d’œil

Critères	Estimation gratuite	Estimation experte
Délai	Immédiat (quelques minutes)	1 semaine en moyenne
Coût	Gratuit	En fonction du courtier : parfois payant, souvent offert
Niveau de détail	Bas (fourchette indicative)	Élevé, adapté au bien et au contexte
Prise en compte du terrain	Non, ou très générique	Oui, selon registre foncier et potentiel
État réel du bien	Très approximatif	Évalué lors d’une visite
Validité juridique/fiscale	Aucune	Parfois utilisable pour successions/prêts
Pertinence pour bien atypique	Aucune	Forte
Crédibilité face à acheteurs	Limitée	Forte (argumentaire précis et réaliste)
Appréciation de la localisation	Sur base de statistiques générales	Grande connaissance du marché local et de ses spécificités

Vous hésitez encore ? Testez notre estimation gratuite, et si vous voulez un regard d’expert pour aller plus loin, on est là pour vous.

Pour aller plus loin

Si vous souhaitez approfondir le sujet ou préparer au mieux votre projet, voici quelques ressources complémentaires qui pourraient vous être utiles :

• On a testé pour vous : vendre trop cher
• Les 10 conseils de pro pour vendre sa maison au meilleur prix
• La méthode ULTIME pour estimer votre bien immobilier
• Peut-on faire confiance aux outils d’estimation immobilière en ligne ?

Suite à la lecture de cet article, si vous avez des questions, laissez un commentaire.
Je réponds à tout le monde avec grand plaisir !