La différence de budget entre locataire et propriétaire

Grâce à mon métier de courtier en immobilier, j’ai l’occasion de rencontrer chaque année des centaines de personnes qui cherchent à acheter un bien.

Et j’aide plusieurs dizaines d’entre elles à y parvenir. Je discute fréquemment avec les gens qui visitent les biens que je vends, et il y a quelques points vraiment importants qui motivent leurs démarches.

Parmi vos motivations, il ressort les points suivants :

• être libre de vivre chez soi ; 
• le désir de ne plus « payer dans le vide » ; 
• la sécurité du logement ; 
• payer moins ;
• etc.

L’objectif de cet article est de détailler le point « payer moins », en comparant les budgets logement annuel pour une habitation louée et une habitation en propriété qui font toutes deux la même surface, et ce pour plusieurs types d’habitations.

Je peux déjà vous donner la conclusion de cette comparaison de budget entre locataire et propriétaire :

En comparant des biens aux caractéristiques similaires, il ressort de manière évidente que le propriétaire d’un bien immobilier dépense moins pour son logement qu’une personne qui loue son logement.

Afin de corroborer cette conclusion, voici une série d’exemples pour différentes sortes d’habitations.

Étude de cas n° 1

Comparons la situation de la famille Rochat, locataire d’un appartement à Lausanne.

Il s’agit d’un appartement de 120 m² de surface habitable, avec 4.5 pièces, 3 chambres, un séjour, balcon, au 3e étage d’un immeuble construit en 1980.

Le loyer mensuel net est de 3’000.- francs et les charges sont de 300.- francs par mois.

L’appartement d’à côté, en tout point identique, a été acquis par la famille Pittet pour la somme de 1’200’000.- francs.

Les charges de PPE, incluant toutes les charges et le provisionnement d’un fond de rénovation, qui incombent au propriétaire, se montent à 600.- francs par mois.

Ce couple a contracté un prêt hypothécaire pour 80% du prix d’achat de l’appartement, soit 960’000.- francs suisses avec un taux d’intérêt de 1%.

Voyons lequel de ces deux couples dépense plus que l’autre pour se loger.

Dépenses annuelles	Locataire Famille Rochat	Propriétaire Famille Pittet
Loyer	CHF 36’000
Charges eau chaude et chauffage	CHF 3’600
Intérêts dette hypothécaire 1% sur CHF 960’000.-		CHF 9’600
Remboursement de l’hypothèque en 2e rang		CHF 10’664
Charges PPE		CHF 7’200
Total	CHF 39’600	CHF 27’464
Différence	+ CHF 12’136	– CHF 12’136

Dans cet exemple, j’ai pris un taux hypothécaire à 1%. Vérifions maintenant ce que les calculs deviennent avec un taux à 1.5%.

Dépenses annuelles	Locataire	Propriétaire
Loyer	CHF 36’000
Charges eau chaude et chauffage	CHF 3’600
Intérêts dette hypothécaire 1.5% sur CHF 960’000.-		CHF 14’400
Remboursement 2e rang		CHF 10’664
Charges PPE		CHF 7’200
Total	CHF 39’600	CHF 32’264
Différence	CHF 7’336	– CHF 7’336

Et vérifions maintenant ce qu’il en advient avec un intérêt à 2% :

Dépenses annuelles	Locataire	Propriétaire
Loyer	CHF 36’000
Charges eau chaude et chauffage	CHF 3’600
Intérêts dette hypothécaire 1.5% sur CHF 960’000.-		CHF 19’200
Remboursement 2e rang		CHF 10’664
Charges PPE		CHF 7’200
Total	CHF 39’600	CHF 37’064
Différence	CHF 2’536	– CHF 2’536

Le propriétaire dépensera toujours moins pour se loger, même si l’intérêt sur la totalité de sa dette hypothécaire double.

Ceci sans compter que l’immobilier prend de la valeur avec le temps.

Étude de cas n°2

Prenons maintenant l’exemple d’une famille de quatre personnes, les Muller, un couple avec deux enfants. Ils louent une villa jumelée de 4.5 pièces à Boussens, dans le Gros-de-Vaud.

La villa dispose de 3 chambres, d’un séjour et d’une cuisine. Elle dispose de 400 m² de pelouse et de deux places de parc extérieures.

La maison a été construite en 1970 et a été complètement rénovée une première fois en 2001.

Ils louent cette villa 3’000 francs par mois et payent en plus toutes les consommations, les compteurs étant ouverts à leur nom. Le budget pour les consommables est de 400 francs par mois.

La villa jumelle est occupée par leurs voisins immédiats, qui ont acheté leur maison il y a deux ans à un couple de retraités. C’est la famille Junod.

Il s’agit d’une villa en tout point identique qui, elle aussi, a été complètement rénovée en 2001.

Les Junod ont acheté cette villa en l’état pour la somme de 1 million de francs suisses et ont investi 100’000 francs de plus pour refaire la salle de bains, la cuisine, et pour remplacer le chauffage à mazout par une pompe à chaleur.

La banque leur a prêté 80% de 1’100’000.- francs, soit 880’000.- au taux de 1.25% bloqué sur 10 ans.

Les consommations d’énergie de la maison sont moindres, grâce à la pompe à chaleur plus performante. Les consommations se montent à 325 francs par mois.

Comparons les budgets logement des deux familles :

Dépenses annuelles	Locataire Famille Muller	Propriétaire Famille Junod
Loyer	CHF 36’000
Charges eau chaude et chauffage	CHF 4’800
Intérêts dette hypothécaire 1.25% sur CHF 880’000.-		CHF 11’000
Remboursement 2e rang		CHF 9’775
Charges des consommables		CHF 3’900
Total	CHF 40’800	CHF 24’675
Différence	CHF 16’125	-CHF 16’125

C’est édifiant ! J’ai dû vérifier mes calculs afin de m’assurer de ne pas avoir commis d’erreur, mais non, ils sont justes !

De grandes variations de prix de loyer et de prix de vente sont observées selon que vous êtes dans le canton de Genève, de Vaud, de Neuchâtel, du Jura, de Fribourg ou du Valais.

Mais en comparant le coût du loyer avec les charges d’un bien en tous points similaire de la même région, la même conclusion s’impose :

Une fois que vous êtes arrivé à économiser les fonds propres nécessaires et que vos revenus le permettent, la propriété permet de dépenser moins pour se loger.

Pour être vraiment précis, il faut également prendre en compte le revenu locatif, qui augmente le revenu et donc le taux d’imposition des propriétaires.

Mais comme en contrepartie les propriétaires peuvent déduire les intérêts de la dette, les frais d’entretien, les frais d’assurance, etc., liés à leur propriété, ce revenu locatif ne provoque pas de grandes différences d’imposition.

Ce qu’il faut retenir

Pour une fois c’est assez simple :

• La propriété de son habitation permet de dépenser moins pour se loger.

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Cet article fait partie de notre dossier dédié à l’achat d’un bien immobilier en Suisse, n’hésitez pas à le consulter dans son ensemble.