Chronique d’une vente immobilière à Saint-Légier : promotion immobilière et oppositions

Contexte : une succession familiale au cœur de Saint-Légier-La Chiésaz

Il était une fois une vente immobilière à Saint-Légier-La Chiésaz… Les noms ont été changés, mais l’histoire est vraie. Toute ressemblance avec la réalité est… tout sauf fortuite.

Protaonistes : les héritiers face à un choix décisif et d’autres personnages

D’un côté, cinq frères et sœurs, âgés de 66 à 85 ans, ayant hérité d’une vieille propriété familiale au centre de Saint-Légier-La Chiésaz. Cinq personnalités différentes, cinq histoires de vie qui se croisent à nouveau autour d’un bien hérité. Certains vivent encore dans la région, d’autres plus loin, mais tous partagent un objectif commun : tourner la page et vendre.

Comme souvent dans les affaires familiales, il y a des sensibilités différentes : l’un est attaché au souvenir de la maison, un autre voit avant tout le potentiel financier, un troisième veut que les choses soient réglées vite. Mais, malgré leurs divergences, ils parviendront à parler d’une seule voix au moment clé.

De l’autre côté, moi, leur courtier. Et si je me suis retrouvé chez eux, ce n’est pas grâce à un démarchage classique mais par un enchaînement d’événements improbables : un article que j’avais écrit sur la vente d’une maison de maître à Orbe a été lu par le beau-frère d’une propriétaire à Chardonne… qui n’arrivait pas à vendre. Intriguée par mon approche, elle m’a mandaté. De là, de fil en aiguille, j’ai été mis en relation avec sa belle-sœur, l’une des héritières de la propriété de Saint-Légier-La Chiésaz.

En coulisse, plusieurs autres acteurs vont jouer un rôle déterminant :

• Un promoteur ami, fiable et méthodique, qui sait qu’un projet solide se construit sans prendre de risques réglementaires.
• Des voisins directs, pragmatiques et ouverts à la discussion.
• Des voisins plus éloignés… beaucoup moins coopératifs.
• Et quelques avocats qui semblent raffoler de ce type de procédure.

Un terrain biscornu et une vieille bâtisse au centre de Saint-Légier-La Chiésaz

Saint-Légier-La Chiésaz est un village perché entre lac et montagnes, à deux pas de Vevey et Montreux, apprécié pour sa tranquillité, sa vue et sa proximité des grands axes. La propriété en question se situe en plein centre, sur un terrain de 1 500 m², en zone de centre de localité.

La bâtisse, plus que centenaire, a connu plusieurs vies : probablement d’origine agricole, elle a été transformée en habitation il y a longtemps. Aujourd’hui, elle abrite deux appartements à plafonds bas, énergivores, et un ancien rural attenant qui servait autrefois à stocker le foin. Le tout est implanté sur un terrain à la forme irrégulière, avec pas moins de neuf angles.

Pour un œil non averti, cette géométrie est un handicap. Pour un architecte inspiré, c’est une opportunité : en suivant les courbes du terrain, on peut concevoir un immeuble qui s’insère parfaitement, avec une brisure centrale offrant plus d’intimité et des balcons plein sud, véritables prolongements des pièces à vivre.

Deux scénarios possibles : vendre l’existant ou céder à un promoteur

Dès la première visite, deux scénarios s’imposent :

1. Vendre l’existant en l’état, pour environ 1,5 million.
2. Vendre à un promoteur qui rase tout pour reconstruire, pour environ (chiffre confidentiel) millions.

La famille choisit logiquement la deuxième option, séduite par le gain potentiel et la perspective d’un projet neuf. Ironie de l’histoire (car si vous avez bien suivi jusque-là) ce qui, à la base, les avait conduits à m’appeler, c’était un article que j’avais écrit sur la vente d’une maison de maître. Or, non seulement l’existant n’avait rien d’une maison de maître, mais en plus, la décision finale allait être… de tout raser pour laisser place à une promotion immobilière. Comme quoi, dans ce métier, les histoires commencent parfois là où on croit qu’elles vont se terminer.

Mais il s’agit d’une vente conditionnelle à l’obtention du permis de construire. Et dans ce genre de situation, un simple détail ou un retard peut tout faire basculer.

Le nœud de l’histoire : entre fusion communale et recours juridiques

Un projet à peu près clair… jusqu’à la fusion de Saint-Légier et Blonay

Sur le papier, le dossier est limpide : un terrain bien placé, un promoteur fiable, un prix accepté par tous. Sauf que la commune de Saint-Légier-La Chiésaz est en pleine fusion administrative avec Blonay. Deux communes, deux règlements d’urbanisme, deux historiques, deux façons d’appliquer la loi.

Pour des projets déjà en cours, cela devient un casse-tête. Qui est compétent ? Quel règlement appliquer ? Celui de Saint-Légier, plus permissif sur certains points, ou celui de Blonay ? Résultat : neuf mois de discussions, de vérifications et d’allers-retours avant même de pouvoir déposer le permis de construire. Et une fois le permis de construire, c’est tout sauf gagné…

Alliés et obstacles

Alliés

• Le promoteur, ami de longue date, qui connaît la valeur d’un projet strictement réglementaire, totalement défendable face aux oppositions.
• Les quatre voisins directs, avec qui il a pris le temps de discuter, proposant des aménagements pour limiter les nuisances. Résultat : zéro opposition de leur part.
• Les héritiers vendeurs, qui renouvellent à plusieurs reprises la promesse d’achat-vente, malgré les années qui passent et la tentation d’abandonner.

Obstacles

• La fusion communale, qui ralentit et complexifie tout.
• Des oppositions bien préparées par des avocats qui semblent se spécialiser dans cette matière, s’appuyant sur des arguments déjà vus dans d’autres dossiers.
• Un propriétaire installé à Dubaï, qui laisse entendre qu’il pourrait retirer son opposition moyennant une compensation financière absolument outrageante.

Les premières oppositions : six recours déposés face au projet de Saint-Légier

C’est à partir de là que l’histoire prend une tournure digne d’un feuilleton.

Le projet est prêt, les plans sont validés par l’architecte, les voisins directs ont donné leur accord verbal… et pourtant, tout bascule quand tombent les oppositions.

Six au total.

Quatre viennent de personnes qui n’ont pas de vue directe sur le terrain, mais qui craignent malgré tout que le projet change l’ambiance du quartier.

Deux autres sont déposées par des propriétaires plus éloignés, mais représentés par des conseils juridiques particulièrement rodés à ce genre de démarches.

Leurs arguments sont précis, rédigés dans un langage juridique maîtrisé, avec des références à d’autres dossiers similaires. Rien d’illégal là-dedans : c’est l’expression de leur droit. Mais c’est aussi un signal clair que la route ne sera pas courte.

Une demande surprenante : 400 000 francs pour retirer une opposition

L’une des oppositions attire particulièrement l’attention. Elle émane d’un propriétaire installé à l’étranger, qui fait savoir par l’intermédiaire d’un proche qu’il pourrait “réexaminer sa position” contre une compensation financière. Une somme est évoquée : 400’000 francs pour retirer son opposition. C’est ni plus ni moins criminel.

Autant dire que la proposition n’est pas passée inaperçue… mais elle n’a pas non plus fait long feu.

La position du promoteur : rester ferme et respecter les règles

Le promoteur, homme d’expérience, connaît ce genre de situation. Il sait que payer un montant aussi élevé créerait un précédent dangereux. De plus, le projet ne serait tout simplement plus rentable. Payer pour faire tomber une opposition peut parfois sembler la voie rapide, mais cela attire souvent de nouvelles exigences ailleurs.

“Si c’est légitime, on le fait. Si c’est pour acheter la paix à prix d’or, non.” Voilà, en résumé, sa position.

Nous explorons tout de même d’autres options : organiser une rencontre, clarifier les points du projet, proposer de petites adaptations qui ne modifient pas l’équilibre global mais montrent une volonté d’écoute. Certaines discussions sont cordiales, d’autres… beaucoup moins.

La question de la dérogation : pourquoi elle a été écartée

On aurait pu tenter de gagner quelques mètres carrés supplémentaires en déposant une demande avec une petite dérogation au règlement communal. Mais j’ai expressément demandé à ce qu’il n’y en ait aucune. Pourquoi ? Parce que la moindre dérogation ouvre la voie aux opposants. Même si elle est validée sur le papier par la commune, elle devient une cible idéale : facile à comprendre, facile à attaquer. Dans ce genre de dossier, il vaut mieux être strictement dans les règles. Ainsi, le projet est jugé uniquement sur sa conformité et non sur un “petit plus” perçu comme une faveur.

Quatre ans d’attente à Saint-Légier : la pression financière et psychologique

Pendant ce temps, les héritiers attendent.

Ils me disent souvent : “Alors, ça avance ?” Et moi, je dois leur répondre avec un mélange d’honnêteté et d’optimisme : “Oui, ça suit son cours… mais ce genre de procédure prend du temps.”

La réalité, c’est qu’à chaque mois qui passe, le promoteur supporte des coûts financiers importants. Les banques, prudentes, n’accordent pas de financement tant que le permis n’est pas obtenu. Résultat : recours à des prêts privés, avec des taux qui rappellent ceux du début des années 80, quand les hypothèques suisses frôlaient les 10 %.

Cette pression financière, le promoteur ne la partage pas avec les vendeurs, mais je la sens dans ses silences. Ce n’est pas par malhonnêteté, mais pour éviter de les inquiéter inutilement. Il a l’habitude de ce genre de situation, et sait que lorsque le permis est obtenu dans le respect strict des règles, les choses finissent toujours par se débloquer.

Mais cela n’est pas sans une certaine pression psychologique : quatre ans à attendre que les choses se débloquent, c’est long, même pour un professionnel aguerri.

Le verdict : le CDAP tranche en faveur du projet

Finalement, après un enchaînement d’audiences et de délais prolongés, l’affaire arrive devant la Cour de droit administratif et public.

Le verdict tombe : le projet est validé, toutes les oppositions sont levées.

Dénouement du projet de Saint-Légier : un succès après quatre ans de patience

Une transaction conclue et des héritiers reconnaissants

Ce jour-là, j’appelle le promoteur, puis les héritiers. Chez ces derniers, la nouvelle se diffuse comme un feu de prairie : un frère appelle une sœur, qui rappelle l’aîné, qui envoie un message au cadet.

On parle de soulagement, de champagne… et aussi d’une certaine usure après toutes ces années. Forcément, l’excitation des débuts avait laissé place à un rythme plus lent, mais la satisfaction de voir enfin le projet aboutir prenait largement le dessus.

Finalement, les cinq frères et sœurs touchent les millions convenus. Chacun prend le temps de m’écrire un avis positif sur Google, tous plus gentils les uns que les autres.

Nous célébrons autour d’un bon repas. J’offre deux bouteilles de vin à chacun… et repars avec 24 bouteilles offertes par les vendeurs, toutes suisses, toutes différentes. Un symbole de reconnaissance et de lien humain dans une transaction qui aura demandé plus de patience que prévu.

La morale : dans l’immobilier, la rigueur est la meilleure stratégie

Dans l’immobilier, surtout pour un terrain destiné à une promotion :

• Ne jamais miser sur une dérogation réglementaire pour gonfler un projet. C’est tendre une perche aux opposants.
• Inclure dans la promesse d’achat-vente un délai clair pour le dépôt du permis et l’obligation de respecter strictement le règlement.
• Choisir un promoteur solide, capable de supporter les aléas financiers et de rester ferme mais correct dans ses négociations.

Et se rappeler qu’une construction conforme ne peut pas être empêchée… mais peut être ralentie. Et parfois, c’est exactement ce que cherchent les opposants.