L’anti-oups ultime
Les questions à se poser avant de mettre en vente
Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier, maison ou appartement, et vous êtes en phase de réflexion avant de passer à l’action.
Voici une liste de questions (et leurs réponses) susceptibles d’apparaître durant votre processus de vente, rassemblées en catégories.
Ces questions aspirent à vous aider à envisager les tenants et les aboutissants de la vente de votre bien immobilier.
Il s’agit de pistes de réflexion pour vous aider à préparer votre projet.
Pour certaines questions, vous disposerez déjà des réponses.
Pour d’autres, vous devrez entreprendre des recherches plus poussées, d’autres encore vous permettront de prendre conscience de démarches à entreprendre dans le futur et certaines questions ne vous concernent tout simplement pas.
Quand cela est possible, nous avons indiqué des liens vers des contenus supplémentaires pour vous assister dans vos recherches.
L’espace commentaire est ouvert, utilisez-le autant que nécessaire pour demander des éclaircissements ou pour soumettre une question à laquelle nous n’avons pas pensé !
AVANT LA VENTE
Il n’y a pas de liste exhaustive de toutes les raisons qui poussent un propriétaire à vendre son bien immobilier, car chaque situation est unique et personnelle.
Cependant, voici quelques raisons courantes qui pourraient vous amener à décider de vendre :
- Difficultés financières : Vous envisagez de vendre votre propriété, car votre situation financière vous oblige à rembourser des dettes ou à obtenir des liquidités.
- Déménagement : Vous décidez de vendre votre bien immobilier car vous souhaitez déménager dans une autre ville, un autre pays ou simplement changer de quartier.
- Évolution de la composition familiale : Vous mettez en vente votre bien immobilier, car vous avez besoin de plus ou moins d’espace suite à une naissance, un mariage, un divorce ou le départ des enfants.
- Investissement : Vous vendez votre propriété pour réaliser un profit ou pour investir dans un autre bien immobilier offrant un meilleur rendement.
- Retraite : Vous décidez de vendre votre maison pour réduire vos dépenses et votre responsabilité en matière d’entretien, ou pour déménager dans une région plus adaptée à votre style de vie.
- Héritage : Vous mettez en vente un bien immobilier hérité car vous n’avez pas l’intention de l’occuper ou de le louer.
- Changement professionnel : Vous vendez votre bien immobilier car vous changez de travail et devez vous rapprocher de votre nouveau lieu d’emploi.
- Problèmes de voisinage : Vous décidez de vendre votre propriété en raison de conflits ou de nuisances sonores causées par les voisins.
- Besoin de liquidités : Vous choisissez de vendre votre bien immobilier pour financer un projet important, comme la création d’une entreprise ou l’achat d’une autre propriété.
- Amélioration de la qualité de vie : Vous vendez votre bien immobilier pour déménager dans une zone offrant plus de sécurité, de tranquillité ou de meilleures infrastructures et services.
Bien sûr, ces raisons peuvent se combiner.
Il n’est pas utile que je vous fournisse une liste exhaustive de tous les endroits disponible pour votre nouveau logement, mais c’est une question que vous devez réellement vous poser.
Il est conseillé d’avoir une destination définie avant de se lancer dans l’aventure de la vente.
C’est une solution envisageable.
Les éléments clés sont les suivants :
- Les locataires disposent d’une plus grande flexibilité et d’une facilité à changer de logement, mais versent des loyers à fonds perdu.
- Les propriétaires doivent disposer de grosses sommes de fonds propres et de revenus importants afin de pouvoir accéder à la propriété.
- Le propriétaire dépensera moins pour se loger et réalisera un bon investissement tout en habitant chez lui.
Il ne faut pas négliger l’intérêt financier de vendre un bien pour en acheter un autre.
Si vous souhaitez creuser le sujet, notre article Avantages et inconvénients entre être locataire ou propriétaire en Suisse” propose un tableau récapitulatif bien utile.
Je vous encourage à prendre en compte l’entièreté de votre situation financière et de prendre conseil auprès de votre fiduciaire.
Mais voici quelques pistes :
- Investir dans un autre bien immobilier : acheter une nouvelle maison, un appartement ou un terrain pour la construction. Il vous est également possible d’investir dans des biens immobiliers locatifs pour générer des revenus supplémentaires.
- Placements financiers : investir dans des actions, des obligations, des fonds communs de placement…
- Épargne retraite : mettre de l’argent de côté dans un plan de prévoyance privé.
- Rembourser des dettes : utiliser une partie de l’argent pour rembourser des dettes en cours.
- Créer ou développer une entreprise : investir dans une nouvelle entreprise ou financer l’expansion d’une entreprise existante.
- Éducation : financer les études supérieures pour soi-même, ses enfants ou ses petits-enfants.
- Fonds d’urgence : mettre de l’argent de côté dans un fonds d’urgence pour faire face à des situations imprévues.
- Vacances et loisirs : utiliser une partie de l’argent pour voyager, profiter de loisirs ou réaliser des projets personnels.
- Donations et philanthropie : faire des dons à des organismes de bienfaisance ou soutenir des causes qui vous tiennent à cœur.
- Assurance-vie : souscrire à une assurance-vie pour protéger sa famille en cas de décès.
Le seul moyen de le savoir est de leur poser la question.
Une bonne discussion s’impose. Rien de pire que la vente d’un bien avec un des propriétaires en désaccord.
L’estimation correcte du prix est un élément important pour vendre une propriété
Une propriété qui est mise en vente à un prix trop élevé mettra plus de temps à se vendre (après avoir baissé le prix) ou ne se vendra pas du tout.
L’intention de vendre est un autre facteur important, des propriétaires qui doivent vendre rapidement pour réaliser un projet, auront une vente plus rapide
Le lieu est également important, car les villas individuelles près des centres urbains et proches du lac Léman sont plus recherchées que des appartements dans des zones plus éloignés.
En moyenne, une propriété correctement estimée dans une zone où il y a de la demande peut se vendre dans les trois à six mois.
Cependant, il n’y a pas de garantie qu’une vente réussira, et certaines propriétés peuvent rester sur le marché pendant une longue période
La quantité de prospects et d’acheteurs potentiels varie selon la localisation du bien immobilier
Un prix correct, une annonce bien faite et un accompagnement professionnel sont des facteurs majeurs pour une vente réussie
Pour résumer : Il est important d’aligner tous les critères pour une vente rapide et réussie
Les critères comprennent l’estimation correcte du prix, une mise en valeur de qualité, une négociation professionnelle, etc.
Si cela vous intéresse, nous avons consacré un épisode de notre podcast sur ce sujet.
En 16 min d’écoute vous y découvrirez des astuces plus précises et des indicateurs à suivre pour savoir si le bien va se vendre rapidement. “Épisode 32 – Combien de temps pour vendre mon bien ?“.
Il n’est généralement pas nécessaire de quitter la maison immédiatement.
Les conditions de départ sont déterminées par l’accord de vente conclu entre le vendeur et l’acheteur.
Dans la plupart des cas, une date de déménagement est convenue entre les parties, ce qui donne vous donne suffisamment de temps pour trouver un nouvel endroit où vivre.
Les délais varient en fonction de chaque situation et des conditions négociées entre le vendeur et l’acheteur.
C’est un point qui fait pleinement partie de la phase de négociation.
Ce choix dépend de plusieurs facteurs, tels que votre situation financière, le marché immobilier et votre tolérance au risque. Voici quelques points à considérer pour chacune des options :
Vendre avant d’acheter
Avantages
- Sécurité financière : en vendant d’abord, vous saurez combien d’argent vous avez pour acheter votre nouvelle propriété et éviterez de prendre des décisions financières risquées.
- Pas de pression pour vendre rapidement : vous aurez plus de temps pour vendre votre propriété actuelle au meilleur prix possible, sans la pression de devoir trouver un nouvel endroit où vivre rapidement.
Inconvénients
- Trouver un logement temporaire : vous devrez peut-être louer un logement ou rester avec des amis ou de la famille entre la vente de votre maison actuelle et l’achat de la nouvelle.
- Double déménagement : vous devrez déménager deux fois, d’abord dans un logement temporaire, puis dans votre nouvelle propriété.
- Risque de ne pas trouver la propriété idéale : vous pourriez avoir du mal à trouver une nouvelle maison qui répond à vos besoins et à votre budget dans les délais impartis.
Acheter avant de vendre
Avantages
- Plus de temps pour chercher : vous pouvez prendre votre temps pour trouver la propriété idéale avant de vous engager à vendre votre maison actuelle.
- Déménagement plus simple : vous n’aurez qu’à déménager une fois, directement de votre ancienne maison à la nouvelle.
- Sécurité : vous évitez le risque de devoir quitter votre maison actuelle sans avoir trouvé un nouvel endroit où vivre.
Inconvénients
- Pression financière : Vous devrez peut-être contracter un crédit relais pour financer l’achat de la nouvelle propriété avant la vente de l’ancienne, ce qui peut entraîner des coûts supplémentaires et des risques financiers.
- Double paiement de frais de logement : Vous devrez continuer à payer les frais liés à votre ancienne propriété, tels que l’hypothèque, les taxes et l’entretien, tout en assumant les coûts de votre nouvelle maison.
- Vendre sous pression : Si vous avez des difficultés à vendre votre maison actuelle, vous pourriez être contraint de la vendre à un prix inférieur à celui que vous espériez.
Les deux sont possibles et présentent des intérêts. À vous de voir ce qui correspond le mieux à vos besoins.
L’article “Combiner vente et achat : nos meilleurs conseils“, vous apportera des éléments supplémentaires.
Si vous avez besoin de vendre, c’est le bon moment.
Des transactions immobilières se font toute l’année. De plus, il n’est pas rare qu’une vente prenne entre 3 et 6 mois, donc entre le moment où l’on commence les premières visites et le moment où l’on termine, les saisons ont changé.
Concernant les saisons :
Saison | Avantages | Inconvénients |
Printemps |
| Forte concurrence due à un grand nombre de propriétés en vente car les propriétaires et mes confrères insistent sur cette période. Alors que la rareté est un élément majeur pour ce qui est de justifier un prix élevé. |
Été |
| Moins d'acheteurs potentiels à cause des vacances estivales. |
Automne |
|
|
Hiver |
| Parfois plusieurs jours de brouillard ininterrompu avec une faible lumière. |
- Le meilleur moment pour vendre est lorsque vous avez décidé de vendre.
- Le facteur de décision de vente est le plus important dans l’équation.
- Le bon moment pour vendre dépend largement de vos objectifs, de votre projet de vie et de votre motivation à vendre.
Il est possible de mettre en vente un bien en utilisant une estimation optimiste. Mais vous devez aussi vous préparer à des négociations. Surtout si le marché s’y prête.
Vous devez définir dès le début votre seuil maximal de négociation. Indiquez-le à votre courtier, pour qu’il puisse vous transmettre les offres intéressantes. En cas d’offres trop basses il pourra mettre en œuvre ses talents de négociateur avec l’acheteur.
Plusieurs méthodes d’estimation coexistent. Durant les cours préparatoires aux examens du Brevet fédéral, j’ai eu l’occasion de côtoyer des enseignants en estimation immobilière qui ne juraient que par une seule méthode. Leur méthode.
Eh bien non !
Désolé, mais il n’existe pas une seule recette infaillible.
Les trois grandes méthodes d’estimation immobilière pour des biens du type appartements en PPE ou maisons individuelles en tous genres, donc des biens destinés au logement de leurs propriétaires, sont :
- la méthode de la valeur intrinsèque,
- la méthode par comparaison directe,
- et la méthode hédoniste ou économétrique.
Je peux dire, pour avoir testé et comparé les trois méthodes sur des centaines de biens que j’ai estimés, que ce n’est qu’en les utilisant toutes les trois pour chaque estimation que l’on peut arriver à anticiper correctement les réactions du marché.
C’est du boulot. Mais une vente réussie au meilleur prix du marché est à la clé.
Faites confiance à un estimateur qui vous remettra un rapport compréhensible, basé sur plusieurs méthodes d’estimation reconnues. Et qui saura expliquer et/ou justifier ses calculs.
Et entre nous soit dit, si vous trouvez un estimateur qui est capable de recouper plusieurs méthodes pour vous aider à vendre au meilleur prix du marché, vous pourrez alors vous épargner le travail de faire réaliser plusieurs estimations.
Vous avez fait réaliser plusieurs estimations, et il y a de grandes différences entre elles. Comment savoir laquelle est la bonne ?
La tentation de croire en l’estimation la plus élevée est grande. Très grande. Mais si c’est vraiment trop beau pour être vrai, vous avez probablement plus de chances de gagner à l’EuroMillions que de vendre votre bien à ce prix-là…
Voici quelques questions à vous poser avant de prendre une décision :
Est-ce que l’estimateur a utilisé les bonnes informations dans son estimation ? Par exemple, pour la méthode hédoniste, une donnée capitale est la surface habitable. La moindre erreur dans le calcul de cette surface a une grande incidence sur l’estimation.
En vous défaisant de toute attache sentimentale, posez-vous cette question :
– Est-ce que j’achèterais ce bien immobilier-là à ce prix-là aujourd’hui ?
– Est-ce que le rapport d’estimation est compréhensible ?
– Est-ce que cela fait du sens ? Est-ce que les hypothèses retenues sont probables ?
– Est-ce que la personne qui vous remet l’estimation l’enrobe de boniments et de promesses de marchand d’élixir de jouvence ?
– Ou au contraire est-ce que l’estimation vous est remise avec une proposition réaliste de stratégie basée sur votre projet de vie ?
Vous l’aurez compris, certaines estimations sont de la poudre aux yeux, dans le seul but d’obtenir un mandat. Mais le fait de ne pas afficher le bon prix dès le départ peut être catastrophique.
Faites preuve d’esprit critique et de bon sens.
Le bon prix de marché est une fourchette à l’intérieur de laquelle la vente peut se produire.
Je décompose encore cette fourchette en deux portions. La plus haute portion correspond aux valeurs maximales à l’intérieur desquelles cela vaut la peine de tenter le coup.
J’en dis plus sur l’article : “On a testé pour vous : vendre trop cher“
La réponse courte : En ce qui concerne les travaux avant de mettre en vente, tout ce qui améliore l’esthétique de votre bien, sans camoufler des défauts, peut être efficacement entrepris.
Le bien doit être vendu sans camoufler ses défauts. Il est efficace de faire de petits travaux d’entretien et de réparation courante alors qu’il est rarement rentable d’entreprendre de grosses rénovations profondes avant la mise en vente d’un objet ancien.
La réponse longue : mon article “Les travaux à réaliser pour mieux vendre mon bien“
Une toute première chose à comprendre pour réussir une vente immobilière, est que le prix affiché doit être calculé sur la base de l’objet dans son état actuel.
Si par exemple la salle de bains et la cuisine ont 25 ans, malgré tout le soin et l’huile de coude que vous avez mis pour les maintenir impeccables, elles seront inévitablement passées de mode, les catelles ne correspondront pas aux styles et couleurs d’aujourd’hui.
Donc inutile d’entreprendre de gros travaux tels que le remplacement d’une cuisine ou d’une salle de bains avant de mettre en vente. D’autant que vous pouvez être certain de ne pas récupérer votre investissement.
L’importance des petits travaux
Il y a par contre des petits travaux qu’il peut être très efficace de réaliser avant de mettre en vente.Tout ce qui améliore l’esthétique de votre bien, sans camoufler des défauts, peut être entrepris.
Par exemple, si les joints en silicone de votre salle de bains ressemblent à ceci…
Là oui, il faut les refaire, sinon les visiteurs repartiront avec la fausse impression qu’il y a des moisissures « partout ».
Si par exemple la porte d’entrée frotte sur le sol, ce qui demande un effort visible pour l’ouvrir et la fermer, faites-la régler, cela en vaut la peine.
Il est efficace d’entreprendre tous les petits travaux d’entretien qui détruiraient la confiance des acheteurs s’ils n’étaient pas en ordre.
Tout ce qu’un acheteur potentiel pourrait facilement critiquer devrait être réparé.
Des petites rénovations font parfois beaucoup dans la présentation d’un bien
Fixez-vous des limites
Car si vous repeignez le salon, la pièce d’à côté semblera alors en moins bon état, et vous pourriez alors avoir envie de la repeindre également.
Cela peut se transformer en une histoire sans fin.
Alors mieux vaut déterminer une liste de choses importantes à réparer, ensuite puis se fixer un budget, et tout se passera bien.
Faites également attention à ne pas faire pire que bien. Si vous effectuez des retouches de peinture avec une teinte légèrement différente, mieux vaut laisser le défaut apparent.
Prenez garde de ne pas faire des réparations de fortune qui donneraient l’impression que vous essayez de camoufler des défauts. Il sera plus efficace dans ce cas de laisser le défaut apparent.
Ce que je vais dire s’apparente à enfoncer des portes ouvertes mais le meilleur moyen de mettre en avant votre bien pour les photos et les visites est de le ranger et le nettoyer impeccablement.
Une vidéo vaut mille mots :
Les documents nécessaires pour la vente d’une maison
- Extrait du Registre foncier
- Police détaillée de l’assurance ECA
- Les plans de la maison
- Descriptif de la construction
- Liste des rénovations des 10 – 15 dernières années
- Liste des aménagements ou travaux encore sous garantie (électroménager etc.)
- Fiche du recensement architectural (si applicable)
- Consommations électriques des 3 dernières années
- Consommation de chauffage des 3 dernières années
- Certificat énergétique cantonal des bâtiments (CECB)
- Le dernier rapport de sécurité selon le contrôle OIBT (Installations électriques)
- Contrats d’entretien
- Assurance RC bâtiment
- Existence de cédule(s) hypothécaire et leur localisation
- Permis d’habiter ou d’utiliser
Les documents nécessaires pour la vente d’un bien en PPE :
- Extrait du Registre foncier de la parcelle de base
- Extrait du Registre foncier du lot PPE
- Coordonnées de l’administrateur
- Police ECA de l’immeuble
- Fiche de recensement architectural (si applicable)
- Certificat énergétique cantonal des bâtiments (CECB)
- Acte constitutif et règlement de la PPE
- Comptes de la PPE des 3 à 5 dernières années
- Détails des charges PPE des 3 à 5 dernières années
- PV des assemblées générales ordinaires et extraordinaires des 3 à 5
- dernières années
- Liste des travaux anticipés pour l’immeuble et leur budget
- Liste des rénovations entreprises dans le bien depuis les 10 – 15 dernières
- années
- Liste des aménagements encore sous garantie (électroménager, etc.)
- Plans couleur de la PPE
- Plan du bien
- Le dernier rapport de sécurité selon le contrôle OIBT (Installations
- électriques)
- Contrats d’entretien
- Assurance RC bâtiment
- Existence de cédule(s) hypothécaire et leur localisation
- Permis d’habiter ou d’utiliser
- Dans le canton de Vaud si le bien est ou a été louée et qu’il se trouve
- dans un district avec une pénurie de logement il faut entreprendre les
- démarches afin de sortir l’objet du parc locatif. Vérifier en tout premier si le
- bien n’est pas exclu du champ d’application de la LPPPL.
- Check-list des documents nécessaires
Voici le lien pour accéder à notre check-list des documents nécessaire à la vente d’un bien.
Vous pouvez la consulter et/ou la télécharger directement !
Si le bien est meublé, cela peut être bénéfique car les visiteurs pourront se faire une meilleure idée des volumes et de l’espace disponible.
Cependant, il est également possible qu’un ameublement inapproprié décourage les acheteurs, c’est pourquoi il peut être préférable de vider le bien de ses meubles avant la visite.
En fin de compte, la décision vous revient, s’il est plus simple de laisser vos meubles, laissez-les.
Vous pouvez approfondir la question de la mise en valeur d’un bien, un peu plus haut dans le texte.
Cela va dépendre du canton dans lequel votre bien se trouve.
Le CECB ou Certificat Énergétique Cantonal des Bâtiments
Il est obligatoire dans les cantons de Fribourg, Jura, Neuchatel, Valais et Vaud.
C’est un rapport concernant l’efficacité énergétique d’un bâtiment. Il est établi par un expert formé et certifié CECB.
Dans le canton de Vaud, le certificat est obligatoire en cas de vente, mais il n’oblige ni le vendeur ni l’acheteur à entreprendre des actions.
Il est donc purement informatif. Le certificat représente l’efficacité énergétique sous la forme d’une étiquette avec des classes de A à G. Il contient une description de l’état de l’enveloppe du bâtiment et de la technique du bâtiment, et donne des indications non contraignantes au sujet de conseils de modernisation.
Il existe d’autres diagnostics mais ils sont facultatifs. Les acheteurs peuvent demander qu’ils soient réalisés mais ils devraient alors les faire à leur frais.
- Le diagnostic amiante
- Le diagnostic électrique (Contrôle OIBT)
- Le diagnostic radon
Il est tout à fait possible de vendre seul. C’est une question de compétence et de disponibilité.
Avez-vous le temps de mener le projet ?
Vous en sentez vous capable ?
Si la réponse est oui aux deux questions, alors vendre seul est tout à fait une option.
Quatre difficultés fondamentales se posent lors de la vente d’un bien immobilier : faire une bonne estimation de la valeur du bien, gérer ses émotions, posséder les connaissances nécessaires et vendre au prix initial.
Un article pour approfondir le sujet : Vendre son bien avec ou sans agence immobilière ?
Si vous hésitez encore sur le fait de vendre par vous-même, l’article Comment vendre son bien immobilier sans agence ?, précise l’ensemble des étapes.
Vendre par vous-même
Avantages
- Économie sur les frais de courtage
- Contrôle total sur le processus de vente
- Possibilité de fixer un prix plus bas pour une vente plus rapide
- Pas de pression pour conclure la vente.
Inconvénients
- Manque d’expertise en matière de marketing immobilier
- Temps consacré important pour la promotion du bien, la gestion des appels et des visites
- Risque d’erreurs dans les documents juridiques et administratifs
- Difficulté à atteindre une large audience de potentiels acheteurs.
- Pas d’accès à un fichier client
- Possible manque de compétence en négociation, ce qui amènera une perte d’argent.
Vendre avec l’aide d’un professionnel
Avantages
- Expertise en marketing et négociation pour aider à vendre rapidement et au meilleur prix possible ;
- Connaissance des exigences juridiques et administratives ;
- Accès à un réseau d’acheteurs potentiels ;
- Gestion des appels et des visites, ce qui permet au vendeur de ne pas s’en occuper.
- Expérience qui permet d’éviter certains pièges ou barrières
Inconvénients
- Frais de courtage à payer ;
- Risque de conflit d’intérêts si le courtier favorise ses intérêts plutôt que ceux du vendeur (si vous ne choisissez pas le bon courtier).
- Pression pour conclure la vente rapidement.
C’est un sujet délicat, il n’existe pas de réponse binaire. Nous avons écrit un article sur le sujet. Je vous en fais le résumé ici. Vous pouvez bien sûr le consulter dans son entièreté.
Il est essentiel de choisir le bon courtier pour garantir la réussite de votre projet immobilier. Cependant, avec tant de courtiers sur le marché, il peut être difficile de savoir lequel choisir. Voici mes 7 conseils pour choisir le courtier parfait pour vous.
1. Faites vos recherches
Demandez des recommandations à vos amis et à votre famille, ou utilisez des outils de recherche en ligne pour trouver des courtiers locaux. Lorsque vous avez une liste de courtiers potentiels, faites des recherches approfondies sur leur expérience, leur formation et leur réputation en ligne.
Leur présence sur internet, le contenu de leurs réseaux sociaux…
2. Vérifiez leurs références
Demandez-leur des références de clients précédents et contactez-les pour savoir comment leur expérience a été avec ce courtier. Passez en revue leur avis clients sur leur site mais aussi sur Google. On peut aussi en trouver sur Facebook ou encore sur des sites comme Trustpilot.
3. Évaluez leur expertise
Les courtiers immobiliers ont des domaines d’expertise différents. Certains se spécialisent dans la vente de maisons de luxe, tandis que d’autres se concentrent sur les maisons familiales. Assurez-vous que le courtier que vous choisissez a de l’expérience dans votre type de propriété et de transaction immobilière.
4. Évaluez leur niveau de service
Assurez-vous que le courtier que vous choisissez est disponible lorsque vous avez besoin de lui et qu’il répond rapidement à vos appels et à vos e-mails. Le courtier doit également être en mesure de fournir des conseils impartiaux et de vous aider à comprendre le processus d’achat ou de vente de votre propriété.
5. Vérifiez leurs tarifs
Les tarifs des courtiers immobiliers peuvent varier considérablement. Assurez-vous de vérifier les frais de courtage proposés par chaque courtier et de comprendre comment ces frais seront facturés. Les frais de courtage peuvent être basés sur un pourcentage de la valeur de la propriété ou un montant fixe.
NB : je déconseille fortement les agences au forfait. Plus d’infos dans cet article :
6. Vérifiez les services proposés
Souvent, les agences annoncent qu’elles proposent les meilleures solutions pour vendre un bien immobilier, mais il est important de vérifier les services qu’elles offrent réellement.
Il est conseillé de parcourir des annonces pour voir si l’agence propose une photographie professionnelle, et de vérifier la qualité de ces photos. En outre, un service important, mais peu utilisé, est la mise à disposition des plans de la maison ou de l’appartement. Les plans permettent aux acheteurs potentiels de se projeter dans le bien immobilier et de comprendre la distribution de l’espace.
7. Faites confiance à votre instinct
En fin de compte, le choix d’un courtier immobilier est une décision personnelle. Assurez-vous de choisir un courtier en qui vous avez confiance et qui vous met à l’aise. Si vous avez des doutes ou des inquiétudes, n’hésitez pas à chercher un autre courtier.
L’article complet : 7 conseils pour choisir le courtier qui vous convient
L’épisode de podcast :
- Estimation immobilière précise : Un bon agent immobilier doit réaliser une estimation précise de votre bien pour déterminer le juste prix de marché. Cette estimation doit être explicable.
- Conseils personnalisés : Il doit vous poser de nombreuses questions pour bien cerner vos besoins et vous fournir des conseils adaptés, que ce soit sur le bon moment pour vendre, l’impôt sur le bien immobilier, etc.
- Planification des actions : L’agent doit établir un planning précis d’actions à entreprendre pour la vente de votre bien, en respectant vos demandes en termes de timing.
- Valorisation de votre bien : Il doit savoir mettre en valeur votre bien, que ce soit à travers de conseils au sujet des retouches, des réparations, du nettoyage, du rangement, de la dépersonnalisation ou de l’allègement de l’espace.
- Photographie et plans immobiliers : Un bon agent immobilier doit maîtriser la photographie immobilière et être capable de créer des plans lisibles pour présenter votre bien de façon complète.
- Communication aux acquéreurs : Il doit mettre tout en œuvre pour capter l’attention des acquéreurs, comme la création et la diffusion d’une publicité ciblée, l’utilisation de visites virtuelles.
- Mise en relation avec les bons acheteurs : L’agent doit vous mettre en relation avec les bons acheteurs – ceux qui savent ce qu’ils veulent, qui ont les fonds nécessaires et peuvent obtenir un prêt hypothécaire.
- Défense de vos intérêts : Un bon agent immobilier doit être capable de défendre vos intérêts et de viser le prix juste pour votre bien.
- Assistance chez le notaire : Enfin, l’agent doit pouvoir vous guider chez le notaire, veiller à la bonne rédaction de l’acte notarié et aux pièges juridiques à l’intérieur du contrat. Sans oublier après la vente !
Le mandat de courtage immobilier est un contrat par lequel un mandant (le propriétaire en l’occurrence) donne à une autre personne, le mandataire (dans notre cas le courtier en immobilier), la mission de défendre au mieux ses intérêts pour la vente de son bien immobilier, contre une rémunération, généralement un pourcentage du montant de la vente.
Voici les différents types de mandats que vous pourrez rencontrer pour une vente immobilière. Je vais vous les exposer ici avec leurs avantages et leurs inconvénients.
- Le mandat simple. Dans ce cas, le propriétaire confie la mission de vendre son bien à plusieurs courtiers ou agences, et peut, s’il le désire, tenter de vendre par lui-même.
- Le mandat semi-exclusif. Dans ce cas, le propriétaire et un seul professionnel de l’immobilier ont la possibilité de vendre l’objet.
- Le mandat exclusif consiste, pour le propriétaire, à confier à un seul courtier la mission de vendre son bien.
Il est difficile de vous en conseiller un en particulier en quelques mots. Même si j’aime conseiller aux propriétaires de confier un mandat exclusif après avoir choisi le bon courtier. Confier 5 mandats à des courtiers médiocres sera toujours moins efficace que de confier un mandat exclusif à un très bon professionnel.
Je couvre le sujet ici : “Le mandat à choisir pour réussir votre vente“
Un mandat, quel qu’il soit, est résiliable à tout moment, sans préavis.
Même si le mandat que vous avez signé prévoit une clause de résiliation du genre « le mandat peut être résilié avec un préavis de trois mois », cette clause n’a pas aucune valeur légale.
Le Code des obligations suisse le précise à l’article 404 : « Le mandat peut être révoqué ou répudié en tout temps ». Il s’agit d’un article de loi impératif. C’est-à-dire qu’un accord entre personnes ne permet pas d’y déroger.
Oui c’est tout à fait possible, il suffit de l’indiquer dans le mandat. C’est le principe du mandat semi-exclusif. Vous confiez votre bien à un seul courtier mais vous faites des démarches de votre côté. Vous pouvez aussi indiquer clairement les noms des prospects à qui vous souhaitez vendre vous-même.
Difficile de répondre sans connaître votre région. Le plus court que l’on ait réalisé est 2 semaines entre la mise en vente et la signature. D’autres biens peuvent mettre 6 mois et plus.
En 2023, internet est roi. Une excellente stratégie est de faire une estimation au plus juste et de mettre le bien sur internet en affichant le prix.
Les portails immobiliers on mit en place des alertes par e-mails qui préviennent les acheteurs potentiels sur base de critères spécifiques. C’est un outil particulièrement puissant. Je conseille donc de mettre le bien sur internet dans une grande majorité des cas.
Le choix de la stratégie de vente pour votre bien immobilier dépend de plusieurs facteurs, tels que le type de propriété, la localisation, la demande sur le marché immobilier, et votre objectif de vente. Voici quelques-unes des options de vente les plus courantes :
- La vente privée : Il s’agit d’une vente directe entre le vendeur et l’acheteur, sans l’intermédiaire d’un courtier immobilier. Cette option peut être avantageuse pour les vendeurs qui souhaitent économiser sur les frais de courtage.
- La vente aux enchères : Cette option est souvent utilisée pour les propriétés qui ont des caractéristiques uniques ou qui sont difficiles à vendre. Les enchères peuvent créer une concurrence entre les acheteurs, ce qui peut conduire à une vente rapide et à un prix plus élevé que prévu.
- La vente par mandat : Cette option implique de confier la vente de votre propriété à un courtier immobilier. Le courtier travaillera pour vendre votre propriété et percevra une commission sur la vente. Cette option est avantageuse pour les vendeurs qui n’ont pas le temps ou les compétences pour gérer la vente de leur propriété.
- La vente à un investisseur immobilier : Cette option est souvent utilisée pour les propriétés qui nécessitent des travaux ou qui doivent être vendues rapidement. Les investisseurs immobiliers peuvent être prêts à acheter la propriété rapidement mais à un prix inférieur au prix du marché.
Cette stratégie doit être pensée pour votre bien spécifiquement.
Les questions à se poser pendant la vente
Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier, maison ou appartement, et vous êtes en phase de réflexion avant de passer à l’action.
Voici une liste de questions (et leurs réponses) susceptibles d’apparaître durant votre processus de vente, rassemblées en catégories.
Ces questions ont pour but de vous aider a envisager les tenants et les aboutissants de la vente de votre bien immobilier.
Il s’agit de pistes de réflexion pour vous aider à préparer votre projet.
Pour certaines questions, vous disposerez déjà des réponses.
Pour d’autres, vous devrez entreprendre des recherches plus poussées, d’autres encore vous permettront de prendre conscience de démarches à entreprendre dans le futur et certaines questions ne vous concernent tout simplement pas.
Quand cela est possible, nous avons indiquez des liens vers des contenus supplémentaires pour vous assister dans vos recherches.
L’espace commentaire est ouvert, utilisez-le autant que nécessaire pour demander des éclaircissements ou pour soumettre une question à laquelle nous n’avons pas pensé !
PENDANT LA VENTE
En Suisse, il n’y a pas de délai de rétractation pour les contrats de vente immobilière. Une fois que l’acheteur a signé, il est engagé et ne peut plus se rétracter sans perdre la somme qu’il a versée. Il existe cependant une clause pénale qui prévoit généralement une pénalité de 10% pour la partie qui se rétracte après avoir signé le contrat. Cette pénalité n’est pas un délai de rétractation, mais plutôt une sanction en cas de changement d’avis.
Le notaire est une personne qui s’assure que les lois des contrats sont respectées. Il protège les deux parties et doit être impartial. Son rôle est de vérifier que le contrat de vente est appliqué correctement. Il intervient lors de la signature du contrat. C’est lui qui rédige le contrat en se basant les volontés sur lesquelles acheteurs et les vendeurs se sont mis d’accord avec l’aide du courtier.
Le notaire veille à ce que l’acheteur paie ce qu’il doit, et il ne transfère la propriété que si toutes les conditions du contrat ont été remplies, notamment le paiement de la somme convenue. Il donne également des avertissements concernant différentes règles légales dont il faut tenir compte.
Il est recommandé de discuter des horaires de visite avec le courtier immobilier. Plus il y a de flexibilité pour les visites, mieux c’est, car cela permet au courtier de choisir des moments propices, tels que les jours ensoleillés avec une bonne luminosité et peu de trafic. Il est préférable de confier les visites à un courtier et de ne pas être présent, surtout lors des premières visites. Pour une deuxième visite, il peut être envisageable d’être présent, car cela signifie généralement que l’acheteur est intéressé.
Votre courtier (ou vous-même dans le cas d’une vente sans intermédiaire) doit avoir le courage de demander aux acheteurs potentiels quelle est la quantité de fonds propres dont ils disposent et combien de revenus est-ce qu’ils cumulent sur l’année.
La seule possibilité de savoir si les gens ont le financement c’est d’obtenir les détails des finances des personnes ou les acheteurs ont déjà une attestation de financement. Certaines banques fournissent ce genre d’attestation qui reste sous réserve d’approbation du montant du prix de vente de votre bien par cette même banque.
Le montant et le délai sont importants. Une offre avec un montant plus élevé mais une vente à terme dans deux ans peut être moins intéressante qu’une offre légèrement inférieure mais avec un délai de deux mois, si le vendeur préfère les deux mois plutôt que les deux ans. Ou inversement, si le vendeur souhaite vendre dans deux ans, c’est la première offre qui sera privilégiée.
Y a-t-il d’autres critères à considérer ? En supposant que le propriétaire souhaite vendre au prix le plus élevé possible, la meilleure offre serait celle avec le montant le plus élevé, accompagnée d’un accord de principe de la banque.
En effet, une offre sans preuves de faisabilité financière et sans accord de la banque pour financer l’achat à ce prix ne vaut pas grand chose.
Remarque : Il faut faire la différence entre une attestation de solvabilité et un accord de principe de la banque pour cet objet. Par exemple, un couple pourrait avoir suffisamment de fonds propres et de revenus pour acheter une maison à 1,5 million. Ils font une offre à 1,5 million pour cette maison, mais la banque estime sa valeur à 1,4 million. Ce sera donc le montant de 1,4 million qui sera retenu.
Si l’acheteur fait une offre verbale ou écrite et se rétracte, il n’y a rien à faire car une simple offre dans l’immobilier suisse n’a pas de valeur contraignante.
Cependant, si l’acte de vente a été signé chez le notaire et que l’acheteur a payé 10% du prix d’achat sur le compte du notaire, alors il pourra conserver ces 10% et remettre le bien en vente grâce à la clause pénale de 10%.
La négociation est une phase délicate. Mon article “Comment faire une offre et une contre-offre” peux vous permettre de mieux appréhender la chose.
Concernant la réponse à une offre voici la forme qu’elle pourrait prendre :
« Nous vous remercions pour votre offre, qui a retenu toute notre attention. Nous serions ravis de vous vendre notre bien.
Cependant, en fonction des analyses du marché actuel, votre offre nous semble un peu trop basse.
Nous vous proposons d’acheter notre maison au prix de CHF __________ . Le terme de la vente pouvant se situer entre le __ / __ / ____ et le __ / __ / ____ »
Directement envoyé par e-mail, pas besoin de faire un courtier.
Si le contrat prévoit une pénalité en cas de remboursement anticipé, il sera intéressant de faire reprendre l’hypothèque en cours par le nouvel acheteur pour éviter cette pénalité. Cependant, il est important de consulter le contrat ou de demander à son banquier pour connaître les conditions spécifiques, car cela peut varier d’un contrat à un autre.
En admettant qu’une pénalité doit être versée par le vendeur à la banque en cas de remboursement anticipé de l’hypothèque, il est possible, sous certaines conditions, de faire en sorte que le nouvel acheteur reprenne l’hypothèque en cours pour éviter la pénalité.
A priori oui, mais ça demande plusieurs facteurs. Premièrement, il faut que les acheteurs soient intéressés à reprendre l’hypothèque. Ce qui généralement se passe s’il y a un incitant financier à le faire. Si ça leur permet de faire une meilleure affaire, c’est beaucoup plus facile.
Deuxièmement, il faut que la banque soit d’accord d’accepter ces clients-là à ces conditions-là.
Un sujet très complexe, mais la réponse courte est “oui”. Mais il y a des astuces et pour connaitre une estimation du montant, je vous conseil la lecture de cette article et l’utilisation de notre calculateur (pour le canton de Vaud).
Dans les cantons romands, l’usage est que ce sont les acheteurs qui payent les frais de notaire.
Les questions à se poser après la vente
Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier, maison ou appartement, et vous êtes en phase de réflexion avant de passer à l’action.
Voici une liste de questions (et leurs réponses) susceptibles d’apparaître durant votre processus de vente, rassemblées en catégories.
Ces questions ont pour but de vous aider a envisager les tenants et les aboutissants de la vente de votre bien immobilier.
Il s’agit de pistes de réflexion pour vous aider à préparer votre projet.
Pour certaines questions, vous disposerez déjà des réponses.
Pour d’autres, vous devrez entreprendre des recherches plus poussées, d’autres encore vous permettront de prendre conscience de démarches à entreprendre dans le futur et certaines questions ne vous concernent tout simplement pas.
Quand cela est possible, nous avons indiquez des liens vers des contenus supplémentaires pour vous assister dans vos recherches.
L’espace commentaire est ouvert, utilisez-le autant que nécessaire pour demander des éclaircissements ou pour soumettre une question à laquelle nous n’avons pas pensé !
APRÈS LA VENTE
En plus du prix de vente, il peut être nécessaire de faire un décompte acheteur-vendeur.
C’est-à-dire un calcul de la valeur de choses ou de frais à payer par l’acheteur au vendeur, ou parfois le contraire.
Par exemple, le vendeur a payé l’impôt foncier pour toute une année. Si l’entrée en jouissance a lieu le premier juillet, soit exactement au milieu de l’année, le vendeur sera en droit de réclamer à l’acheteur le remboursement de la moitié de cet impôt.
Un autre exemple est le bâtiment chauffé au mazout. Le jour du transfert de propriété, il conviendra de mesurer le solde de mazout en stock dans la citerne afin que l’acheteur le rachète.
Un autre exemple, où ce serait cette fois au vendeur de rendre de l’argent à l’acheteur, est dans le cas d’un immeuble locatif. En Suisse, les loyers étant habituellement perçus par mois d’avance, si la vente a lieu le premier juillet, le vendeur devra rendre le montant des loyers qu’il a déjà encaissés pour le mois de juillet. Le décompte est fait au prorata temporis (en proportion du temps écoulé). Afin de simplifier les calculs, on considère qu’une année équivaut à 360 jours, et qu’un mois comprend 30 jours.
Légalement, ce qui fait foi, c’est que le transfert de propriété a été enregistré au journal du registre foncier.
Chaque cas de figure est différent mais c’est le notaire qui va s’assurer de ce point-là. C’est son travail.
Organiser un déménagement peut être une tâche complexe. Cependant, avec une planification appropriée, vous pouvez vous assurer que tout se passe le plus efficacement possible. Voici quelques étapes à suivre pour organiser un déménagement efficace :
- Planification précoce : Commencez à planifier votre déménagement plusieurs semaines, voire plusieurs mois, à l’avance. Cela vous donnera le temps de vous occuper de tous les détails sans stress.
- Faire l’inventaire : Énumérez tous les biens que vous prévoyez de déplacer. Cela vous aidera à estimer le nombre de cartons dont vous aurez besoin, ainsi que la taille du véhicule de déménagement.
- Se procurer des fournitures de déménagement : Vous aurez besoin de boîtes, de ruban adhésif, de papier bulle, de marqueurs pour l’étiquetage, etc. Il peut être utile d’avoir quelques boîtes supplémentaires en cas de besoin.
- Commencer à emballer : Commencez à emballer les choses que vous n’utilisez pas quotidiennement. Veillez à bien étiqueter les boîtes en indiquant leur contenu et la pièce où elles doivent être déposées dans la nouvelle maison.
- Faire le tri : Un déménagement est une bonne occasion de se débarrasser des choses dont vous n’avez plus besoin. Vous pouvez vendre, donner ou jeter les choses que vous ne voulez plus.
- Engager une entreprise de déménagement : Si vous ne voulez pas déménager seul, vous pouvez engager une entreprise de déménagement. Faites des recherches et demandez plusieurs devis avant de prendre une décision.
- Prévoir le jour du déménagement : Assurez-vous d’avoir suffisamment d’eau et de nourriture pour le jour du déménagement. Vous devez également prévoir des plans pour les animaux de compagnie ou les enfants.
- Changer d’adresse : N’oubliez pas de changer votre adresse auprès de la poste, des compagnies d’assurances, des banques, etc.
- Nettoyage : Nettoyez votre ancienne maison, en particulier si vous êtes locataire, pour récupérer votre dépôt de garantie.
- Déballage : Une fois que vous avez déménagé dans votre nouvelle maison, prenez le temps de déballer et d’organiser chaque pièce.
Enfin, essayez de garder votre sens de l’humour pendant le processus de déménagement. C’est un moment stressant, mais avec une bonne organisation, cela peut aussi être une expérience positive.
Dans le cadre d’une agence traditionnelle :
À la signature de l’acte de vente chez le notaire, votre courtier en immobilier vous remettra une facture à signer et à remettre au notaire. Celui-ci versera la somme indiqué directement sur le compte du courtier en prenant l’argent sur l’acompte de 10% versé par l’acheteur.
Certaines agences font payer un montant à la signature du mandat. Je déconseille fortement cette pratique qui ne vous assure pas de la motivation de l’agence à défendre vos intérêts.
Dans le cadre d’une agence traditionnelle :
À la signature de l’acte de vente chez le notaire, votre courtier en immobilier vous remettra une facture à signer et à remettre au notaire. Celui-ci versera la somme indiqué directement sur le compte du courtier en prenant l’argent sur l’acompte de 10% versé par l’acheteur.
Certaines agences font payer un montant à la signature du mandat. Je déconseille fortement cette pratique qui ne vous assure pas de la motivation de l’agence à défendre vos intérêts.
Je vous conseille vivement de passer par un conseillé spécialisé pour les impôts sur les gains immobilier. C’est un sujet spécialisé.
Une fois que le notaire confirme la réception du paiement total sur son compte bancaire, le vendeur remet les clés aux acheteurs. Cela ne se passe généralement pas devant le notaire, car il n’est pas obligatoire que les vendeurs soient présents lors du transfert.
En général, seuls les acheteurs se rendent chez le notaire pour finaliser quelques formalités liées à l’hypothèque. Le notaire informe ensuite le vendeur de la réception de l’argent et lui verse éventuellement le solde qui lui revient. C’est à ce moment-là que la remise des clés peut avoir lieu, souvent chez le vendeur lui-même.
Il faut se référer à l’acte de vente, car tout est indiqué à l’intérieur. Le notaire peut être consulté et bien sûr un avocat.
Immédiatement, dès que l’acte est signé. Même si certains notaires peuvent mettre 2/3 jours pour effectuer le virement.
Non, surtout pas !
Si vous faites cela et qu’en attendant la vente effective (inscription au registre foncier) il se produit un incident comme un incendie ou une inondation vous ne serez pas couvert et en tant que propriétaire cela sera de votre responsabilité.
Malheureusement rien, tant que l’offre n’a pas été validé devant notaire, aucune pénalité n’est possible.
Dans ce cas, si un acompte correspondant à la peine conventionnelle a été versé, vous pourrez le conserver et remettre votre bien en vente.
Si un acompte n’a pas été versé mais que le notaire a bien prévu une peine conventionnelle dans le contrat, vous pourrez en exiger le payement auprès de l’acheteur.
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