Le taux de capitalisation est un indicateur financier utilisé dans l’immobilier de rendement pour évaluer la rentabilité d’un bien. Il représente le rapport entre les revenus locatifs annuels nets générés par un bien immobilier et son prix d’achat ou sa valeur de marché. Il permet ainsi d’estimer le rendement brut d’un investissement immobilier.
La formule de calcul est la suivante :
Taux de capitalisation = (Revenus locatifs annuels nets / Prix du bien) × 100
Ce taux peut être utilisé de deux manières :
- en amont d’un achat, pour déterminer combien un investisseur peut raisonnablement investir en fonction du rendement qu’il souhaite obtenir ;
- en aval, pour mesurer la rentabilité réelle d’un bien acquis, sur la base des loyers effectivement perçus.
Exemples :
– Un immeuble génère CHF 50’000.– de loyers nets par an. Si l’investisseur souhaite un rendement de 5 %, il acceptera d’investir au maximum CHF 1’000’000.– (50’000 ÷ 5 × 100).
– Un bien est acheté CHF 2’500’000.– et génère CHF 108’000.– de revenus locatifs annuels nets. Le taux de capitalisation est alors de 4,32 % (108’000 ÷ 2’500’000 × 100).
Il s’agit généralement d’un taux brut, qui ne prend pas en compte certaines charges comme les frais d’entretien, les impôts fonciers, ou les périodes de vacance locative. Pour une analyse plus fine, on peut calculer un taux net, mais cela nécessite davantage de données.
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