Table des matières

Étape 1 – La localisation : où se situe votre bien ?

Pourquoi la localisation est importante dans l’estimation d’un bien immobilier ?

Dans l’immobilier, il existe un gag récurrent qui consiste à dire que ce qui importe pour l’estimation d’un bien est la localisation, la localisation et… la localisation ! Je vous l’accorde, ce n’est pas la plaisanterie la plus drôle, mais vous comprenez je pense l’idée qui se cache derrière. Pour quelqu’un désireux d’acheter un bien immobilier, la localisation est un des critères les plus importants. Il est donc normal que cette dernière joue un rôle primordial dans la valeur d’un bien.

Aussi, certains quartiers vont prendre de la valeur avec le temps, tandis que d’autres stagnent. Une ancienne zone industrielle en reconversion qui accueille de nouveaux logements, des espaces verts et zones piétonnes va bénéficier d’une hausse de valeur liée à la qualité de vie qui y augmente. Il en va de même pour un village qui bénéficie de l’ouverture d’une nouvelle ligne de bus : auparavant excentrée, mais désormais à 15 min du centre, cette zone pourra susciter une demande accrue.

À l’inverse, une zone de villas vieillissante, disposant de peu de commerces, avec des écoles saturées va probablement stagner par rapport au prix du marché. Ou encore un quartier déjà très cher : il y aura très peu de nouveaux acheteurs, résultant en une stagnation naturelle.

Certains comportements peuvent d’ailleurs influencer ces évolutions. Avec l’essor du télétravail, on a pu voir un attrait plus grand pour les zones rurales ou semi-rurales. C’est né de la volonté des acheteurs de disposer d’un espace plus calme et proche de la nature et plus grand, voire d’une pièce supplémentaire pour un bureau. Mais on remarque que certaines entreprises font marche arrière par rapport au télétravail, chaque tendance est donc amenée à évoluer.

Exemples de situations moins favorables

Certaines zones sont moins dynamiques ou moins bien connectées, ce qui peut ralentir la vente ou limiter la progression des prix. Exemples typiques :

• Les villages trop éloignés des axes de transport ou mal desservis
• Des quartiers en perte d’attractivité, marqués par une densification mal maîtrisée ou un manque d’entretien (certains secteurs de Vernier ou de la périphérie de Lausanne).
• Les immeubles anciens non rénovés (années 70-80), par exemple à Lausanne-Vennes, Chavannes ou Onex.
• Des zones avec peu de transactions récentes.
• Les secteurs touchés par des projets d’infrastructure lourds (chantiers, extensions autoroutières, etc.).

Étape 2 : La surface – Combien de m² habitables ?

Pourquoi le prix au m² est important dans l’estimation d’un bien immobilier

Il faut tout d’abord rappeler que les prix au m² varient selon la région et la typologie du bien. On peut comprendre qu’un appartement en PPE en plein coeur de Lausanne aura un tout autre prix au m² qu’une villa individuelle à Porrentruy par exemple.

Comment savoir si votre surface est dans la norme ?

Ici, j’aurais tendance à dire que c’est une de ces fois où il faut une bonne dose de bon sens. Par exemple :

• Un appartement de 80m² en centre-ville peut être considéré comme standard.
• Une villa de 150m² avec un jardin en périphérie peut aussi être considérée comme standard.
• Une maison de 250m² sur un terrain immense peut être plus difficile à vendre, notamment parce que cela implique souvent un prix de vente très élevé et un public plus restreint : peu d’acheteurs recherchent autant d’espace, surtout s’ils doivent en assumer l’entretien et les coûts.

Tout ce qui est plus recherché est en un sens standard.

Étape 3 : L’état du bien – Ancien ou rénové ?

Pourquoi l’état du bien est important dans une estimation immobilière

Ok, le m² est une chose… mais si les murs s’effritent ou que la cuisine date de l’époque du tout premier Natel, ça change tout.

Un bien remis au goût du jour sera mis en vente à un prix plus élevé qu’un bien vieillissant ou nécessitant d’importants travaux.

On peut donc considérer comme en bon état un bien qui :

• A connu des rénovations récentes, de moins de 5 ans
• A une isolation conforme, une toiture en bon état, une cuisine moderne

En revanche, sera considéré comme en moins bon état un bien qui :

• A des équipements vétustes (chauffage ancien, toiture à refaire)
• Nécessite d’investir plusieurs dizaines de milliers de francs en travaux divers

Mise en garde sur les travaux de rénovation avant une vente immobilière

Repeindre un mur défraîchi, c’est un peu comme laver sa voiture avant de la vendre. Ce sont des travaux d’entretien nécessaires : utiles, visibles, et qui rassurent l’acheteur. Changer la toiture, en revanche, c’est une rénovation. Plus lourde, plus coûteuse, et pas toujours rentable à court terme. Pour reprendre la comparaison automobile, on serait donc plutôt sur le remplacement du moteur : un investissement conséquent, pas forcément visible, mais qui peut faire toute la différence… ou pas, selon l’acheteur.

En tant que propriétaire vendeur, on peut vite être tenté de réaliser des rénovations, parfois coûteuses, pour augmenter la valeur de son bien. Attention cependant à ne pas en faire trop, pour deux raisons principales :

1. Il est très peu probable que vous récupériez 100% de l’investissement au moment de la vente. Bien sûr, certaines rénovations bien ciblées peuvent valoriser significativement un bien, mais ce sont souvent des cas particuliers qui demandent une vraie analyse du marché et du profil des acheteurs potentiels.
2. Il est fort probable que les acheteurs veuillent effectuer eux-mêmes certains travaux. D’abord, cela leur permet de s’approprier les lieux : choisir la couleur des murs, le style de la cuisine, les finitions… Ensuite, cela peut avoir un intérêt fiscal. En Suisse, certains travaux sont déductibles du revenu imposable. De nombreux acheteurs prévoient donc une enveloppe travaux dans leur budget global, avec l’intention de les réaliser eux-mêmes une fois propriétaires. Résultat : un bien fraîchement rénové de fond en comble ne correspond pas toujours à ce qu’ils recherchent.

Voilà pourquoi je préconise souvent plutôt les travaux d’entretien que les rénovations pour bien préparer le bien à la mise en vente.

Étape 4 : Le marché – Y a-t-il des acheteurs pour votre bien ?

Pourquoi l’état du marché est important dans une estimation immobilière

Je le dis souvent : une vente immobilière, c’est la rencontre d’un acheteur et d’un propriétaire-vendeur. Ici, la loi de l’offre et la demande s’applique. Même un bien parfait ne se vend pas si la demande est faible. Et cet équilibre est clé dans la fixation du prix juste.

Marché dynamique ou marché en difficulté ?

Pour savoir si votre bien se situe dans un marché dynamique, c’est assez simple :

• Est-ce que les biens similaires se vendent rapidement ?
• Y a-t-il peu d’annonces en ligne et donc peu de concurrence ?
• Ou au contraire, les sites sont-ils inondés de biens similaires qui stagnent ?
• Avez-vous observé une tendance à la baisse ou à la hausse pour votre type de bien ?

Conclusion : testez l’estimation de votre bien en ligne

Si vous avez répondu à toutes ces questions, vous avez déjà une très bonne base. C’est le moment idéal pour remplir le formulaire et obtenir une première estimation.

Est-ce que ce sera la valeur finale ? Probablement pas. Mais ce sera une fourchette cohérente, un début de réflexion solide. Et si vous voulez aller plus loin ensuite, on sera là pour vous accompagner avec une analyse fine, faite par un humain, un vrai. (Promis, pas besoin de loupe ni de chapeau de détective pour celui-là.)

Pour aller plus loin

L’estimation n’est qu’une étape du processus de vente immobilière. Si vous souhaitez approfondir le sujet ou préparer au mieux votre projet, voici quelques ressources complémentaires qui pourraient vous être utiles :

• Les erreurs à éviter lors de l’estimation de votre bien
• Vendre et acheter en même temps : comment s’organiser ?
• Méthode de calcul de l’impôt sur les gains immobiliers

Suite à la lecture de cet article, si vous avez des questions, laissez un commentaire.
Je réponds à tout le monde avec grand plaisir !