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Contexte : une vente immobilière à Épalinges menée avec méthode

Protagonistes : des propriétaires vendeurs prévoyants, un courtier rigoureux

Monsieur et Madame Dupraz vivent à Épalinges, dans un appartement lumineux, moderne, bien pensé, et avec cette fameuse vue lac que tout le monde cherche. Ils ont la cinquantaine, parents d’un petit diable de Tasmanie de 5 ans, actifs, organisés, et décident un jour de franchir un cap : acheter une maison dans la même localité, sans s’éloigner de ce coin de vie qu’ils affectionnent tant.

Face à eux, moi, Vincent Grognard. Courtier aguerri, méthodique, un brin obsessionnel quand il s’agit de lire des PV de PPE… et c’est tant mieux.

Le décor : un 4,5 pièces avec vue lac, typique d’Épalinges

Avant de parler chiffres, il faut planter le décor. Et là, il vaut le détour.

Je me souviens très bien de ma première visite. Il faisait un temps d’hiver typiquement vaudois : ciel couvert, mais une lumière douce filtrait entre deux nuages. L’appartement m’a fait une excellente première impression. Et la première impression est souvent la bonne, surtout en immobilier.

L’appartement se situe dans un petit immeuble de 6 ou 7 lots, bien entretenu, construit il y a une dizaine d’années. Premier étage côté rue, mais du fait du terrain en pente, la terrasse donne l’impression d’être au troisième. Il s’agit d’un 4,5 pièces d’environ 110 m² habitables, avec une distribution jour/nuit bien marquée : cuisine ouverte sur salle à manger et salon avec accès terrasse d’un côté, chambres de l’autre. Le tout traversant, sur deux façades. Propre, fonctionnel, bien pensé.

Et Épalinges ? Une commune tranquille, enclavée dans Lausanne mais avec un taux d’imposition nettement plus avantageux. C’est le type de commune où chaque bien a une histoire, un contexte, une valeur ajoutée qui dépasse les simples mètres carrés. On n’achète pas seulement un appartement : on achète un cadre de vie, des écoles à proximité, des espaces verts, un équilibre. Bref, un ensemble qui attire des acheteurs exigeants – et attentifs aux détails.

Le point de départ : une estimation immobilière précise, premier déclencheur

L’histoire commence comme beaucoup d’autres : par un coup de fil et une question simple en apparence.

Monsieur Dupraz m’appelle après avoir lu mes chroniques dans le Journal de l’Immobilier. Il n’a pas encore de projet de vente très clair, mais il veut y voir plus clair : combien vaut vraiment son bien, ici et maintenant ?

Ce que j’apprécie dans ce genre d’appel, c’est qu’on part d’une curiosité sincère. Pas de pression, pas de faux-semblants. Juste l’envie de comprendre.

Je me rends sur place, et j’applique la méthode que j’utilise chaque semaine. Estimation hédoniste, analyse comparative du marché, valeur intrinsèque… Je croise les approches, je recoupe, je vérifie. Et j’en ressors une fourchette réaliste. Pas un chiffre tiré au hasard, mais le reflet d’un marché local que je connais par cœur. Verdict : 1’245’000 francs. Le haut du panier, mais défendable.

Et je le dis tout net : ce n’est pas une boule de cristal. C’est une lecture fine des données, de l’objet, du contexte. Et surtout, un point d’appui pour décider, pas une promesse en l’air.

À ce stade, rien n’était encore décidé. Mais le simple fait de poser un cadre clair, de sortir du flou, a permis de faire mûrir le projet. C’est souvent ça, le vrai point de départ. Le moment où l’on commence à se projeter sérieusement, à envisager une suite.

Acheter une maison neuve sans avoir encore vendu à Épalinges

Vendre son appartement à Épalinges pour acheter une maison sur plan

C’est souvent au moment où le projet, sans mauvais jeu de mot, se concrétise, que tout s’accélère.

Quelques mois plus tard, les Dupraz m’appellent de nouveau. Cette fois, il y a du concret : ils ont trouvé une maison sur plan, littéralement à 100 mètres de chez eux. Même quartier, même crèche, même boulanger. Pour eux, c’est l’opportunité idéale.

Mais qui dit nouvelle maison dit financement. Et qui dit financement dit vente rapide de leur appartement à Épalinges. L’urgence est là, mais il ne faut pas pour autant faire n’importe quoi.

Ils ont reçu d’autres estimations : certaines à 1,1 million, d’autres à 1,5. Autant dire qu’ils sont un peu perdus. Je reprends donc tout depuis le début : état actuel du marché, évolution récente des taux, comparables récents dans la région. Et je retombe sur le même chiffre : 1’245’000 francs. C’est ambitieux, mais réaliste.

Je leur explique pourquoi. Pas de « voilà le prix, merci au revoir« , mais en déroulant la démonstration, avec clarté, transparence, et toutes les cartes sur table. Ils comprennent. Ils valident. Et ils me confient le mandat.

Bien documenter son bien, même dans un marché calme : alliés et obstacles

Alliés :

Dès le départ, j’ai pu m’appuyer sur un couple de vendeurs très réactifs. Monsieur et Madame Dupraz ont tout de suite compris l’importance de bien documenter leur dossier. Plans, factures, derniers PV d’assemblée, informations techniques : tout était prêt, classé, accessible. Un vrai bonheur.

Et ça change tout. Un acheteur bien informé est un acheteur rassuré. Et un acheteur rassuré… c’est un acheteur qui avance.

Autre allié : le bien lui-même. L’appartement est bien situé, bien conçu, et il coche beaucoup de cases importantes pour une famille ou un couple actif. Terrasse, deux salles de bains, emplacement pour une colonne de lavage dans le logement, place de parc avec borne de recharge électrique. En bref, un bien complet, sans gros défaut rédhibitoire.

Obstacles :

Mais tout n’était pas gagné d’avance. On était en 2023, dans un marché beaucoup plus calme qu’en 2021 ou 2022. La hausse des taux d’intérêt avait refroidi une partie des acheteurs, et l’euphorie post-COVID s’était nettement atténuée. Ce genre de contexte rend les acheteurs plus exigeants, plus prudents.

Autre difficulté : le prix. À 1’245’000 francs, on est dans une fourchette haute pour ce type d’objet, même à Épalinges. Il faut donc que tout soit irréprochable.

Les rebondissements : visites, PV de PPE et acheteur exigeant

La mise en ligne se fait en janvier. Et le bien suscite rapidement de l’intérêt. Plusieurs visites sont organisées dans les premières semaines. Les retours sont globalement positifs, mais on sent que les acheteurs prennent leur temps. Pas de coup de cœur immédiat, pas d’offre spontanée.

Certains visiteurs évoquent la luminosité un peu plus faible en hiver, d’autres la déclivité du terrain, et quelques-uns trouvent le prix ambitieux. Rien de dramatique, mais assez pour rappeler que dans un marché devenu plus rationnel, les détails comptent.

Et puis, un couple revient. Ils avaient visité une première fois, sans se prononcer. Cette fois, ils sont beaucoup plus précis. Ils posent des questions très ciblées : isolation phonique, ventilation, charges PPE, travaux récents. Ils demandent les PV d’assemblée – et c’est là que je respire un bon coup.

Parce que oui, j’ai lu les PV. Tous. En entier. C’est fastidieux, parfois aride, mais c’est là-dedans que se nichent les petites phrases qui rassurent ou qui alarment. Une chaudière changée récemment ? Mentionné dans le PV. Une discussion sur des travaux d’étanchéité ? Aussi. Et pouvoir répondre clairement, documents à l’appui, c’est ce qui fait pencher la balance.

Ce couple-là, justement, cherchait ce niveau de transparence. Ils voulaient être sûrs qu’il n’y aurait pas de mauvaise surprise. Et ils ont eu, en face, un vendeur organisé et un courtier rigoureux.

Sauf qu’entre l’intérêt et l’offre, il y a parfois un monde. Il faudra encore deux semaines, quelques échanges, un dossier de financement ficelé au cordeau… et finalement, une offre au prix.

Un soulagement pour les vendeurs. Et une belle démonstration qu’en immobilier, même dans un marché plus calme, ce sont les détails qui font la différence.

Dénouement : une vente à terme bien ficelée, jusqu’à la remise des clés

L’issue : vente différée, IA mal inspirée et signature au bon moment

Un acheteur sérieux est rapidement identifié. Bonne solvabilité, projet clair, visites efficaces. Après une ou deux négociations mesurées, l’offre au prix est acceptée. Le financement est sécurisé.

Mais un point important restait à gérer : le délai. Les vendeurs n’étaient pas pressés de déménager, leur maison n’étant pas encore terminée. De l’autre côté, les acheteurs n’étaient pas non plus dans l’urgence. C’était donc l’occasion parfaite pour proposer une vente à terme. Ce type de vente permet de signer l’acte bien à l’avance, tout en laissant aux vendeurs le temps d’organiser sereinement leur transition.

On prépare le projet d’acte, mais je reçois bientôt une série de questions… pour le moins étranges. Et pour cause : l’acheteur a copié-collé le projet d’acte dans ChatGPT et lui a demandé : « À quoi dois-je faire attention ? » Résultat : des alertes absurdes, des formulations incohérentes, totalement déconnectées du droit immobilier suisse – et encore plus de l’immobilier vaudois. Je lui explique gentiment que ce n’est pas la bonne méthode. À la place, je lui envoie mon article détaillé sur l’acte de vente.

Et c’est là qu’on entre dans le vif du sujet. Parce que cette vente à Épalinges avait une particularité rare : un délai de plus de 18 mois entre la signature et la remise des clés. J’insiste là-dessus, car c’est tout sauf banal. En près de dix ans de carrière, c’est bien la seule fois qu’un tel écart m’a été demandé… et accepté par toutes les parties.

L’acheteur, naturellement, voulait une garantie : que l’appartement soit remis dans le même état qu’au jour de la signature. Et c’est bien légitime. Alors on cadre les choses précisément. On prévoit dans le contrat une visite trois semaines avant, avec le notaire, et une autre deux jours avant le transfert effectif. Pas pour pinailler, mais pour rassurer. Et surtout : tout le monde est de bonne volonté. Ce genre d’accord, ça ne marche que s’il y a une vraie confiance mutuelle.

Au passage, on évite un accouchement précipité au bureau du notaire – madame Dupraz étant enceinte au moment de la signature. Le timing était serré, mais on l’a respecté au jour près.

Enfin, petit clin d’œil technologique : l’acheteur avait testé une estimation automatisée avec une IA… qui lui sortait un prix inférieur de 200’000 francs. Autant dire qu’il a vite compris que l’humain avait encore son mot à dire. Là aussi, la démonstration rigoureuse a fait mouche.

Ce choix a été un vrai soulagement pour tout le monde. Il a permis de sécuriser la transaction sans précipitation, en posant un cadre clair, prévisible et respecté. Et c’est aussi dans ce genre de réglage fin que se mesure la qualité d’un accompagnement. Bonne solvabilité, projet limpide, visites efficaces. Après une ou deux négociations mesurées, l’offre au prix est acceptée. Le financement est sécurisé. L’acte de vente est signé sans accroc.

Les vendeurs peuvent avancer sereinement vers leur nouveau projet, sans stress, sans perte de temps, et avec une vraie satisfaction partagée

La morale : en immobilier, ce sont parfois les détails qui font la différence

Dans l’immobilier, le succès repose rarement sur un coup de chance. Il repose sur la rigueur, la précision, la clarté, et la confiance.

Ici, chaque étape a été pensée, anticipée, vérifiée. L’estimation n’était pas un chiffre jeté à la volée, mais une lecture fine du marché. La préparation n’était pas cosmétique, elle a été stratégique. Le discours n’était pas enjolivé, il était sincère. Et surtout, la lecture attentive des PV a permis de répondre à toutes les questions pointues de l’acheteur, d’anticiper les objections, et d’apporter une vraie tranquillité d’esprit.

Et c’est cette précision-là qui a fait la différence.

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Je réponds à tout le monde avec grand plaisir !