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Comment évaluer son bien au juste prix ?

Pourquoi estimer son bien immobilier ?

Plusieurs contextes peuvent justifier une estimation immobilière. Que ce soit pour un déménagement, un héritage ou un divorce, dans 99 % des cas, il s’agit d’un projet de vente immobilière.

Le propriétaire-vendeur veut vendre au meilleur prix, et on le comprend. Mais s’il souhaite aussi vendre rapidement, il doit fixer un prix juste. Ce n’est pas toujours évident d’estimer correctement la maison dans laquelle on a vécu des années. L’attachement émotionnel brouille souvent la perception de la valeur réelle.

On peut alors tomber dans le piège de la surestimation (le bien reste trop longtemps sur le marché et finit par être « grillé« ) ou, plus rarement, de la sous-estimation (vente rapide, mais avec une perte financière évitable).

La réalité, c’est qu’il y a souvent un écart entre le prix espéré par le propriétaire et le prix que le marché est prêt à payer. D’où l’intérêt d’une estimation objective et méthodique.

C’est comme ce voisin persuadé que sa vieille Golf vaut encore 15 000 CHF parce qu’il l’a bichonnée. Mais bon, ce n’est pas lui qui fixe le prix, c’est le marché…

Les différentes méthodes d’estimation immobilière en Suisse

Estimation en ligne : gratuite, rapide mais approximative

Comment fonctionne l’estimation en ligne ?

Le principe est simple. À travers un formulaire, le propriétaire doit renseigner un certain nombre d’informations sur son bien : adresse, type, surfaces (habitable, terrain), nombre de pièces, année de construction, etc.

L’outil exploite ensuite des bases de données et propose une fourchette de prix. Le problème ?  Ces fourchettes peuvent être très larges, parfois trop pour être vraiment exploitables. Cela tient parfois plus au râteau qu’au peigne fin ! Une même maison peut être estimée entre 1,2 et 1,5 million CHF selon l’outil utilisé.

C’est un peu comme demander à trois applis météo le temps du week-end : l’une annonce grand soleil, l’autre de la pluie, et la dernière ne sait pas trop. Il faut recouper les infos.

Les avantages de l’estimation en ligne gratuite

L’estimation en ligne est gratuite, rapide et pratique, puisqu’elle peut être réalisée depuis un natel ou un ordinateur. Elle permet d’obtenir une première indication du prix de son bien selon l’état du marché et d’ajuster ses attentes si nécessaire.

Par exemple, si vous avez acheté votre bien à 1,2 million CHF il y a 10 ans, vous pourriez penser pouvoir le revendre à 1,6 million CHF en fonction de l’évolution des prix. Mais si votre localité a connu une hausse de 50 %, votre maison pourrait en réalité valoir 1,8 million CHF. Il serait dommage de passer à côté de 200 000 CHF, non ?

Les limites de l’estimation en ligne gratuite

Les limites sont les conséquences directes des avantages. Puisque l’estimation en ligne est gratuite, elle manque de précision. Elle est efficace pour les biens standards, mais dès que l’on s’éloigne de ce cadre et que le bien est « atypique », l’outil atteint ses limites.

Un algorithme ne peut pas évaluer la valeur ajoutée de poutres apparentes, d’un mur en pierre construit selon des méthodes ancestrales ou d’une véranda en fer forgé. Seule une intervention humaine et experte saura le faire.

De plus, certaines spécificités locales ou tendances récentes du marché peuvent échapper aux outils en ligne. Un expert immobilier local pourra identifier ces évolutions bien plus rapidement.

Enfin, comme le dit l’adage : « si c’est gratuit, vous payez avec vos données ». Les agences qui proposent ces outils gratuits le font dans l’espoir de vous recontacter pour vous proposer leurs services ou pour revendre vos données. Ce n’est pas un problème en soi, mais il est bon de le savoir.

Estimation par une agence immobilière ou un courtier immobilier indépendant

Le rôle des agences immobilières et courtiers dans l’estimation

Une agence immobilière ou un courtier peuvent utiliser diverses méthodes : valeur intrinsèque, valeur hédoniste, ou une combinaison des deux. Ils peuvent procéder à une estimation indépendante ou dans la perspective d’une mise en vente. Le professionnel se déplace, analyse le bien en détail et prend le temps nécessaire pour une évaluation précise. Je considère qu’il faut en général une bonne heure pour la visite dans le but d’estimer un bien standard.

Les avantages d’une estimation immobilière réalisée par une agence ou un courtier

Souvent, l’agence ou le courtier dispose d’une expertise pointue du marché local, en particulier les courtiers indépendants ou les agences familiales qui connaissent le terrain comme leur poche. Ils savent si une maison avec vue sur le lac se vend 20 % plus cher ou si une rue en particulier a du mal à attirer les acheteurs. Leur rôle ne se limite pas à l’estimation : ils peuvent aussi vous conseiller sur la mise en valeur du bien, que ce soit en optimisant l’aménagement ou en suggérant des travaux pertinents pour maximiser son attractivité.

Les limites d’une estimation immobilière réalisée par une agence ou un courtier

Le principal risque est de tomber sur un professionnel prêt à tout pour décrocher un mandat de vente, quitte à surestimer le bien pour séduire le propriétaire. Face à deux estimations, l’une à 1,2 million et l’autre à 1,5 million, il est tentant d’opter pour la plus haute. Mais cette technique malhonnête de la part des courtiers peut nuire à la vente.

Par ailleurs, en Suisse, le métier de courtier n’est pas réglementé. N’importe qui peut se déclarer courtier sans certification. Il est donc essentiel d’interroger le professionnel sur ses méthodes d’estimation et de comparer plusieurs évaluations avant de se décider. Cet article pourra d’ailleurs vous aider à identifier les questions à poser.

Faire votre propre estimation au préalable, en utilisant un outil gratuit est aussi un bon moyen d’avoir une première idée de la valeur de votre bien et vous prémunir face aux discours trop euphorique d’un courtier peu scrupuleux. Vous pouvez aussi choisir de faire faire plusieurs estimations. Prenez votre temps, c’est important que le prix soit le plus juste possible dès le départ.

Estimation pour les cas particuliers

Dans certains cas, l’estimation d’un bien immobilier ne se limite pas à une simple mise en vente. Selon le contexte, d’autres acteurs que les agences ou courtiers peuvent être sollicités, chacun avec des objectifs bien précis.

L’estimation bancaire : une logique de prudence

Lorsque vous sollicitez un prêt hypothécaire, la banque doit s’assurer que la valeur du bien couvre le montant qu’elle vous prête. Son objectif n’est donc pas de vous dire combien vous pourriez vendre votre bien, mais bien d’évaluer le risque qu’elle prend en vous finançant.

En pratique, l’estimation bancaire est souvent plus basse que la valeur de marché, car les banques appliquent des critères prudents, en se basant sur des transactions récentes et sur la valeur dite “de rendement” du bien. Résultat : ce n’est pas parce que votre maison est affichée à 1,5 million que la banque acceptera de vous prêter sur cette base. Si elle estime le bien à 1,3 million, elle ajustera son financement en conséquence.

L’expert immobilier : une estimation indépendante et détaillée

Dans certaines situations, une estimation plus technique et neutre est nécessaire. C’est le rôle des experts en estimation immobilière, qui interviennent notamment dans des contextes comme :

• Les successions et partages : pour établir la valeur d’un bien à diviser entre héritiers.
• Les divorces et séparations : afin d’évaluer objectivement un bien en cas de rachat de part.
• Les litiges ou contentieux : en cas de désaccord entre copropriétaires ou avec une assurance.

L’expert utilise une approche rigoureuse, combinant plusieurs méthodes d’évaluation. Son estimation est indépendante et peut être opposable en justice si besoin. En revanche, elle est payante et peut coûter plusieurs milliers de francs selon la complexité du dossier.

Quelle méthode choisir selon son projet ?

Chaque méthode d’estimation a son utilité, mais laquelle choisir selon votre besoin ? Voici un petit récapitulatif :

• Vous voulez juste une première idée ?  Faites une estimation en ligne
• Vous envisagez de vendre ?  Passez par une agence ou un courtier indépendant, et recoupez éventuellement avec une estimation en ligne
• Vous avez besoin d’un prêt immobilier ?  L’estimation de la banque fera foi
• Vous êtes dans un cadre juridique ?  Un expert immobilier est la meilleure option

Conclusion

L’estimation immobilière est une étape clé pour vendre, acheter ou financer un bien. Chaque méthode a ses avantages et ses limites, et il est souvent pertinent d’en croiser plusieurs pour affiner la valeur réelle de votre bien.

En cas de vente, un bon réflexe est de commencer par une estimation en ligne, puis de faire appel à un professionnel local pour affiner l’analyse. Et si vous devez justifier la valeur de votre bien dans un contexte plus encadré (succession, divorce, financement), un expert indépendant pourra vous fournir un rapport précis et détaillé.

Au final, l’important est de ne pas se fier à une seule estimation sans vérifier. Parce qu’entre la valeur que vous espérez, celle que l’acheteur veut payer et celle que la banque retient… il y a parfois un monde !

Pour aller plus loin

L’estimation n’est qu’une étape du processus de vente immobilière. Si vous souhaitez approfondir le sujet ou préparer au mieux votre projet, voici quelques ressources complémentaires qui pourraient vous être utiles :

• Les erreurs à éviter lors de l’estimation de votre bien
• Vendre et acheter en même temps : comment s’organiser ?
• Méthode de calcul de l’impôt sur les gains immobiliers

Suite à la lecture de cet article, si vous avez des questions, laissez un commentaire.
Je réponds à tout le monde avec grand plaisir !